Sturlaðar arðsemiskröfur leigusala grafa undan lífskjörum leigjenda Guðmundur Hrafn Arngrímsson skrifar 5. mars 2024 07:31 Arðsemiskrafa leigusala á íslenskum leigumarkaði er um það bil tíu sinnum hærri en þeirra sem fjárfesta á almennum hlutabréfamarkaði. Slík krafa um arðsemi kemur til þrátt fyrir að ávöxtun á húsnæðismarkaði sé töluvert meiri en á hlutabréfamarkaði. Arðsemi af útleigu leiguhúsnæðis í formi leigugreiðslna hefur undnafarin ár verið á bilinu 6-7% af virði húsnæðis, á meðan að arðsemi af fjárfestingunum í hlutabréfum hefur verið í kringum 0.4 - 0.7% af virði þeirra. Áhættan af fjárfestingu í íbúðarhúsnæði er ekki bara mun minni en af fjárfestingum í hlutabréfum heldur hefur virði húsnæðis líka hækkað mun meira en hlutabréf á undanförnum 15 ár. Arðsemiskröfur á verðmætaskapandi stórfyrirtæki Það virðist vera fullkomið samkomulag um að fjárfestar á hlutabréfamarkaði geri ekki meiri kröfur en um 0.4 - 0.7% árlegar arðgreiðslur frá fyrirtækjum eða verðbréfasjóðum. Að minnsta kosti hefur engin krafa orðið uppi um að tífalda verði upphæðir þeirra, þó að fjármagn á bakvið virði og arð af hlutabréfum séu verðmætaskapandi stórfyrirtæki og stærstu peningaöfl í landinu. Fyrirtæki og verðbréfasjóðir sem fá afnot af fjármunum fjárfesta setja þá beint í verðmætasköpun, þar sem þeim er gert að draga til sín meiri auð. Sá auður er svo sóttur í stórar framleiðslu- og þjónustugreinar á heimsvísu þar sem aftur dregið er á stórt og öflugt fjármálakerfi eða hlutdeild innan hagkerfa og markaða er stækkuð. Þrátt fyrir að geta slíks fjármagns til að greiða arð sé margfalt meiri en hjá fjölskyldum á leigumarkaði þá dettur engum í hug að auka hana með slíkum hætti. Hægt er að slá því föstu að slíkar aðrsemiskröfur myndu draga úr mætti og heilbrigði fyrirtækjanna til að starfa til lengri tíma. Það er því algerlega lögmætt sjónarmið að tíföldun á arðgreiðslum myndu leiða til mikils tjóns á þeim fyrirtækjum og sjóðum sem þyrftu að standa undir slíku. Þrátt fyrir að allflest fyrirtæki og sjóðir sem taka á móti fjármunum fjárfesta nýti stóran hluta þeirra til að greiða stjórnendum sínum hærri laun, sem oftar en ekki eru tífalt hærri en laun launþega á leigumarkaði. Já, launin hjá stjórnendum þeirra fyrirtækja og sjóða sem fá fjármagn frá fjárfestum á hlutabréfamarkaði eru tífalt hærri en hjá leigjendum sem þurfa að greiða tífalt hærri arð til eigenda. Magnaður bisness! Siðlaus krafa á fjölskyldur á leigumarkaði Hvernig má það vera að fjárfestar að íbúðarhúsnæði sem er til útleigu á íslenskum leigumarkaði geti sett fram slíkar siðlausar arðsemis- og ávöxtunarkröfur sem eru margfalt hærri en við aðra fjárfestingu, sem þó inniheldur mun meiri áhættu? Við því er líklegast mjög einfalt svar. Af því að þeir geta það og skortur á siðferði kemur í veg fyrir einhversskonar samkennd eða ígrundun á athæfinu. Hugsanlega eru einhverjir þó til í að færa rök fyrir og réttlæta slíka siðferðishnignun með tilvísan í hagfræðilíkön eða frumskógarlögmálið. En hugum samt að því að á leigumarkaði eru það fjölskyldur, börn, ungmenni, fólk á vergangi, lágtekjufólk, innflytjendur, öryrkjar, gamalmenni, foreldrar í örvæntingu, sjúklingar og flóttafólk sem þurfa að standa undir tífalt hærri arði þeirra sem fjárfesta í húsnæði og það á tífalt lægri launum en þeir sem taka á móti fjárfestingum á hlutabréfamarkaði. Það er einfaldlega fullkomlega siðlaust athæfi sem þó virðist hafa fengið eitraða normaliseringu hjá þeim sem stjórna hér húsnæðismálum. En hvað með viðhald og fjármagnskostnað? Algengt er að heyra ramakvein leigusala um viðhalds- og fjármagnskostnað þegar reynt er að týna til einhverja réttlætingu á siðlausu framferði. Viðhaldskostnaður er í fyrsta lagi tengdur byggingakostnaði en ekki markaðsvirði, en að auki tryggir virðisaukning á íbúðarhúsnæði fjármuni til að standa undir auknu viðhaldi líkt og endurnýjun á lögnum, þaki og gluggum. Slíkt viðhald fer kannski fram einu sinni til tvisvar á hverjum 100 árum. Viðhald sem tengist endurnýjun á innréttingum, hurðum og gólfefnum fer að sama skapi einugis fram á nokkurra áratuga fresti og kostar ekki nema brot af þeirri virðisaukningu sem verður til á þeim tíma. Fjármagnskostnaður leigusala er hluti af persónulegum fjármálum þeirra, lánshæfi, eignastöðu og fjármálalæsi. Það er algerlega fráleitt að stærsu hagsmunir leigjenda skulir þurfa að lúta slíkum þáttum. Fyrir utan það að leigjendur eru á engan hátt þátttakendur í fjárhagsskuldbindingum leigusalans þá býr leigusalinn að stöðugri eignamyndun og virðishækkun á húsnæðinu. Hann ætti því að sjá sóma sinn í að vera ekki á óréttmætan hátt að krefja leigjanda sinn um að standa undir þeim skuldbindingum sem hann tók á sig við fjárfestinguna. Fjárfestar sem taka lán til að kaupa hlutabréf á markaði láta sér það varla detta í huga að berja upp á hjá forstjórum fyrirtækja og krefja þá um að greiða af lánum sínum? Varla, enda yrði slík heimsókn metin sem brjálæði og firra, sem gildir líka um sömu kröfur leigusala gagnvart leigjendum sínum. Sturluð menning Þessi frekja, ósvífni og yfirgangur leigusala á íslenskum leigumarkaði er með því siðlausasta sem íslenskt samfélag hefur séð á síðari tímum. Valdnýðsla, sjálfhverfa og hroki einkenna því miður margar sálir sem sjá tækifæri á því að níðast á fjölskyldum sem eru fastar á leigumarkaði. Íslenskur leigumarkaður dregur því miður fram það versta í mannlegu fari, og mjög margt gott fólk missir fótanna og hverfur ofan í hina sturluðu menningu sem þar ríkir. Því miður hafa þeir sér til haldreipis og hvatningar ýmsa “málsmetandi” aðila, bæði innan stjórnvalda og hagsmunasamtaka fjármagnsins sem sefa allar efasemdir um eigið siðferði eða réttlætingu fyrir valdnýðslunni sem þeir beita. Það fyrirfinnst nákvæmlega engin réttlæting fyrir því að húsaleiga skuli taka mið markaðsvirði húsnæðis, og hvað þá heldur að hún eigi að standa undir tífalt hærri arðsemi en fjárfesting á hlutabréfum. Það finnst heldur engin réttlæting fyrir því að leigjendur taki á sig persónulegar fjárhagsskuldbingar leigusalans né kosti eðlilegt reglubundið viðhald sem aftur eykur virði húsnæðisns og eykur ávöxtun leigusalans. Allt tal um slíkt ber vitni um brjálæði og firru. Leigjendur hrindi þessu ófyrirleitnu árásum Okkur hefur borið allsvakalega af leið. Ósvífni hrokafullra braskara hefur orðið að einhverju allsherjar viðmiði og meginstefi á íslenskum leigumarkaði. Það væri kannski í lagi ef viðfangsefni þeirra væru skreið eða malarnám en ekki fjölskyldur á vergangi í leit að athvarfi og heimili. Ég vil hvetja alla leigjendur til að ganga í Leigjendasamtökin, rúmlega fjörtíu þúsund heimili eru á leigumarkaði og sameinuð hrindum við þessum látlausa og ófyrirleitnu árásum á heimilishelgi okkar. Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Guðmundur Hrafn Arngrímsson Leigumarkaður Húsnæðismál Fasteignamarkaður Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Öfgar og ósannindi Oddný G. Harðardóttir Skoðun Skautadrottningin Katrín Jakobsdóttir Einar Steingrímsson Skoðun Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir Skoðun Hverjir bera ábyrgð á að halda launum kvenna niðri? Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Að velja sér forseta Sigrún Helgadóttir Skoðun Katrín á Bessastaði Björn Snæbjörnsson Skoðun Fararheill til Bessastaða Ynda Eldborg Skoðun Þegar ég heyri nafnið Katrín Jakobsdóttir Hans Alexander Margrétarson Hansen Skoðun Hulda eða Stoltenberg? Ögmundur Jónasson Skoðun Sameiningartákn á tímum sundrungar Birna Gunnlaugsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Fátækt er ekki blankheit Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Fremst meðal jafningja: Halla Tómasdóttir á Bessastaði Birna Jónsdóttir skrifar Skoðun Skautadrottningin Katrín Jakobsdóttir Einar Steingrímsson skrifar Skoðun Hulda eða Stoltenberg? Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Katrín á Bessastaði Björn Snæbjörnsson skrifar Skoðun Hvað er það sem Alþingi ber að vernda á Þingvöllum? Lára Magnúsardóttir skrifar Skoðun Öllu frelsi fylgir ábyrgð, líka tjáningarfrelsinu Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Vegna umræðunnar um dánaraðstoð Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Steinar Harðarson,Sylviane Lecoultre,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir skrifar Skoðun Að velja sér forseta Sigrún Helgadóttir skrifar Skoðun Sameiningartákn á tímum sundrungar Birna Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Hvað væri lífið án vina? Valerio Gargiulo skrifar Skoðun Hverjir bera ábyrgð á að halda launum kvenna niðri? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Fararheill til Bessastaða Ynda Eldborg skrifar Skoðun Öfgar og ósannindi Oddný G. Harðardóttir skrifar Skoðun Tímabær orð Unnar Arndísardóttur um afstæði barneigna Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Í hjarta sínu græn, en varla í reynd Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Halla Hrund - ein af okkur Hjálmar Gíslason skrifar Skoðun Að sameina frekar en sundra Fríða Björk Ingvarsdóttir skrifar Skoðun Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir skrifar Skoðun Hvaða eiginleika þarf forseti að hafa? Hildur Eir Bolladóttir skrifar Skoðun Þegar ég heyri nafnið Katrín Jakobsdóttir Hans Alexander Margrétarson Hansen skrifar Skoðun Í framhaldi af viðtali við Helgu Þórisdóttur Kári Stefánsson skrifar Skoðun Góð gildi og staðfesta Höllu Hrundar Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Halla Hrund eða Katrín? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Til áréttingar Kári Stefánsson skrifar Skoðun Kynhluthlaust mál, máltilfinning og forsetaframboð Höskuldur Þráinsson skrifar Skoðun Er klassískt frjálslyndi orðið að jaðarskoðun? Kári Allansson skrifar Skoðun Forseti Íslands veifaði mér Fjóla Einarsdóttir skrifar Skoðun Ákall til framtíðar: Nám í félagsráðgjöf! Steinunn Bergmann skrifar Skoðun Lexía lærð á hálfum degi Stefanía Arnardóttir skrifar Sjá meira
Arðsemiskrafa leigusala á íslenskum leigumarkaði er um það bil tíu sinnum hærri en þeirra sem fjárfesta á almennum hlutabréfamarkaði. Slík krafa um arðsemi kemur til þrátt fyrir að ávöxtun á húsnæðismarkaði sé töluvert meiri en á hlutabréfamarkaði. Arðsemi af útleigu leiguhúsnæðis í formi leigugreiðslna hefur undnafarin ár verið á bilinu 6-7% af virði húsnæðis, á meðan að arðsemi af fjárfestingunum í hlutabréfum hefur verið í kringum 0.4 - 0.7% af virði þeirra. Áhættan af fjárfestingu í íbúðarhúsnæði er ekki bara mun minni en af fjárfestingum í hlutabréfum heldur hefur virði húsnæðis líka hækkað mun meira en hlutabréf á undanförnum 15 ár. Arðsemiskröfur á verðmætaskapandi stórfyrirtæki Það virðist vera fullkomið samkomulag um að fjárfestar á hlutabréfamarkaði geri ekki meiri kröfur en um 0.4 - 0.7% árlegar arðgreiðslur frá fyrirtækjum eða verðbréfasjóðum. Að minnsta kosti hefur engin krafa orðið uppi um að tífalda verði upphæðir þeirra, þó að fjármagn á bakvið virði og arð af hlutabréfum séu verðmætaskapandi stórfyrirtæki og stærstu peningaöfl í landinu. Fyrirtæki og verðbréfasjóðir sem fá afnot af fjármunum fjárfesta setja þá beint í verðmætasköpun, þar sem þeim er gert að draga til sín meiri auð. Sá auður er svo sóttur í stórar framleiðslu- og þjónustugreinar á heimsvísu þar sem aftur dregið er á stórt og öflugt fjármálakerfi eða hlutdeild innan hagkerfa og markaða er stækkuð. Þrátt fyrir að geta slíks fjármagns til að greiða arð sé margfalt meiri en hjá fjölskyldum á leigumarkaði þá dettur engum í hug að auka hana með slíkum hætti. Hægt er að slá því föstu að slíkar aðrsemiskröfur myndu draga úr mætti og heilbrigði fyrirtækjanna til að starfa til lengri tíma. Það er því algerlega lögmætt sjónarmið að tíföldun á arðgreiðslum myndu leiða til mikils tjóns á þeim fyrirtækjum og sjóðum sem þyrftu að standa undir slíku. Þrátt fyrir að allflest fyrirtæki og sjóðir sem taka á móti fjármunum fjárfesta nýti stóran hluta þeirra til að greiða stjórnendum sínum hærri laun, sem oftar en ekki eru tífalt hærri en laun launþega á leigumarkaði. Já, launin hjá stjórnendum þeirra fyrirtækja og sjóða sem fá fjármagn frá fjárfestum á hlutabréfamarkaði eru tífalt hærri en hjá leigjendum sem þurfa að greiða tífalt hærri arð til eigenda. Magnaður bisness! Siðlaus krafa á fjölskyldur á leigumarkaði Hvernig má það vera að fjárfestar að íbúðarhúsnæði sem er til útleigu á íslenskum leigumarkaði geti sett fram slíkar siðlausar arðsemis- og ávöxtunarkröfur sem eru margfalt hærri en við aðra fjárfestingu, sem þó inniheldur mun meiri áhættu? Við því er líklegast mjög einfalt svar. Af því að þeir geta það og skortur á siðferði kemur í veg fyrir einhversskonar samkennd eða ígrundun á athæfinu. Hugsanlega eru einhverjir þó til í að færa rök fyrir og réttlæta slíka siðferðishnignun með tilvísan í hagfræðilíkön eða frumskógarlögmálið. En hugum samt að því að á leigumarkaði eru það fjölskyldur, börn, ungmenni, fólk á vergangi, lágtekjufólk, innflytjendur, öryrkjar, gamalmenni, foreldrar í örvæntingu, sjúklingar og flóttafólk sem þurfa að standa undir tífalt hærri arði þeirra sem fjárfesta í húsnæði og það á tífalt lægri launum en þeir sem taka á móti fjárfestingum á hlutabréfamarkaði. Það er einfaldlega fullkomlega siðlaust athæfi sem þó virðist hafa fengið eitraða normaliseringu hjá þeim sem stjórna hér húsnæðismálum. En hvað með viðhald og fjármagnskostnað? Algengt er að heyra ramakvein leigusala um viðhalds- og fjármagnskostnað þegar reynt er að týna til einhverja réttlætingu á siðlausu framferði. Viðhaldskostnaður er í fyrsta lagi tengdur byggingakostnaði en ekki markaðsvirði, en að auki tryggir virðisaukning á íbúðarhúsnæði fjármuni til að standa undir auknu viðhaldi líkt og endurnýjun á lögnum, þaki og gluggum. Slíkt viðhald fer kannski fram einu sinni til tvisvar á hverjum 100 árum. Viðhald sem tengist endurnýjun á innréttingum, hurðum og gólfefnum fer að sama skapi einugis fram á nokkurra áratuga fresti og kostar ekki nema brot af þeirri virðisaukningu sem verður til á þeim tíma. Fjármagnskostnaður leigusala er hluti af persónulegum fjármálum þeirra, lánshæfi, eignastöðu og fjármálalæsi. Það er algerlega fráleitt að stærsu hagsmunir leigjenda skulir þurfa að lúta slíkum þáttum. Fyrir utan það að leigjendur eru á engan hátt þátttakendur í fjárhagsskuldbindingum leigusalans þá býr leigusalinn að stöðugri eignamyndun og virðishækkun á húsnæðinu. Hann ætti því að sjá sóma sinn í að vera ekki á óréttmætan hátt að krefja leigjanda sinn um að standa undir þeim skuldbindingum sem hann tók á sig við fjárfestinguna. Fjárfestar sem taka lán til að kaupa hlutabréf á markaði láta sér það varla detta í huga að berja upp á hjá forstjórum fyrirtækja og krefja þá um að greiða af lánum sínum? Varla, enda yrði slík heimsókn metin sem brjálæði og firra, sem gildir líka um sömu kröfur leigusala gagnvart leigjendum sínum. Sturluð menning Þessi frekja, ósvífni og yfirgangur leigusala á íslenskum leigumarkaði er með því siðlausasta sem íslenskt samfélag hefur séð á síðari tímum. Valdnýðsla, sjálfhverfa og hroki einkenna því miður margar sálir sem sjá tækifæri á því að níðast á fjölskyldum sem eru fastar á leigumarkaði. Íslenskur leigumarkaður dregur því miður fram það versta í mannlegu fari, og mjög margt gott fólk missir fótanna og hverfur ofan í hina sturluðu menningu sem þar ríkir. Því miður hafa þeir sér til haldreipis og hvatningar ýmsa “málsmetandi” aðila, bæði innan stjórnvalda og hagsmunasamtaka fjármagnsins sem sefa allar efasemdir um eigið siðferði eða réttlætingu fyrir valdnýðslunni sem þeir beita. Það fyrirfinnst nákvæmlega engin réttlæting fyrir því að húsaleiga skuli taka mið markaðsvirði húsnæðis, og hvað þá heldur að hún eigi að standa undir tífalt hærri arðsemi en fjárfesting á hlutabréfum. Það finnst heldur engin réttlæting fyrir því að leigjendur taki á sig persónulegar fjárhagsskuldbingar leigusalans né kosti eðlilegt reglubundið viðhald sem aftur eykur virði húsnæðisns og eykur ávöxtun leigusalans. Allt tal um slíkt ber vitni um brjálæði og firru. Leigjendur hrindi þessu ófyrirleitnu árásum Okkur hefur borið allsvakalega af leið. Ósvífni hrokafullra braskara hefur orðið að einhverju allsherjar viðmiði og meginstefi á íslenskum leigumarkaði. Það væri kannski í lagi ef viðfangsefni þeirra væru skreið eða malarnám en ekki fjölskyldur á vergangi í leit að athvarfi og heimili. Ég vil hvetja alla leigjendur til að ganga í Leigjendasamtökin, rúmlega fjörtíu þúsund heimili eru á leigumarkaði og sameinuð hrindum við þessum látlausa og ófyrirleitnu árásum á heimilishelgi okkar. Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna.
Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir Skoðun
Skoðun Vegna umræðunnar um dánaraðstoð Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Steinar Harðarson,Sylviane Lecoultre,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir skrifar
Skoðun Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir skrifar
Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir Skoðun