Tímans tönn nagar hús: Um viðhald fjöleignarhúsa Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 7. mars 2024 09:31 Góður undirbúningur er lykilatriði Góður undirbúningur í hvívetna er mjög mikilvægur og einnig það að velja góðan og ábyrgan verktaka. Of mörg dæmi eru um viðhaldsframkvæmdir sem farið hafa illa af stað og endað illa og í flestum tilfellum er um að kenna slælegum undirbúningi og einnig röngu vali á verktökum. Það skammgóður vermir á að spara á undirbúningsstiginu. Þar er grunnurinn lagður og ef hann er veikur þá er ekki við góðu að búast. Hvernig á að standa að undirbúningi? Ekki er til nein einhlít regla um það. Verk eru mismunandi og aðstæður sömuleiðis. Í fjöleignarhúsum þarf að liggja fyrir lögleg ákvörðum. Þegar hún er komin, er rétt að fá hlutlausan sérfræðing til að meta ástand hússins og viðgerðarþörf. Í því ástandsmati felst yfirleitt gróf lýsing á ástandi ásamt sundurliðum verkliðum með áætluðum magntölum. Húseigendur eru hvattir til að snúa sér til tæknimanna og fyrirtækja sem framkvæma slíkt mat en framkvæma þau ekki sjálfir eða fá fúskara til þess. Sé um minni verk að ræða er hægt að óska eftir tilboðum frá verktaka, byggðum á magntölum og verklýsingu samkvæmt ástandsmati. Við stærri verk eru úttektaraðilarnir jafnan fegnir til að fullgera útboðs- og verklýsingu og standa að útboði. Mikilvægt er fyrir eigendur að gæta þess að viðurkenndir meistarar standi fyrir viðhaldsverkum þar sem slík verk eru oft mjög vandasöm. Þá er ekki síður mikilvægt að leitað sé til hæfra ráðgjafa er hafi næga þekkingu til úttekta. Samið við verktaka - skriflegur og skýr verksamningur Að velja verktaka er ekki auðvelt verk. Þannig er alls ekki víst að sá sem býður lægst sé með hagstæðasta boðið þegar upp er staðið. Líta þarf til fleiri atriða svo sem hvort verktaki hafi fullnægjandi fagréttindi, hvort af honum fari gott orðspor og hvort hann virðist fjárhagslega burðugur til að ljúka verki. Þegar verktaki hefur verið valinn er gengið til samninga við hann. Seint verður nægjanlega brýnt fyrir fólki mikilvægi þess að gera skriflegan samning við verktaka hvort sem er um lítil eða stór verk að ræða. Allt of algengt er að enginn skriflegur samningur er gerður eða að ekki sé vandað til samningsgerðar að öðru leyti. Skapar það hættu á óþarfa ágreiningi og deilum síðar meir um atriði sem hæglega hefði mátt koma í veg fyrir með skýrum og ítarlegum samningsákvæðum. Mikilvægt er að í verksamningi sé að finna sem ítarlegustu ákvæði um verkkaupið og greiðslutilhögun þess, verktímann og framvindu verksins og síðast en ekki síst hvaða verkþætti verktaki eigi að inna af hendi. Þá er ýmist hægt að byggja á verklýsingu ástandsskýrslu sem aflað hefur verið eða á verklýsingu sem sett hefur verið fram í tilboði verktaka. Óljós eða rýr verksamningur skapar hættu á að ágreiningur rísi um hvaða verkþættir samningur tók til og þá jafnframt að verktaki áskilji sér hærri greiðslur fyrir verkið en upphaflega var samið um þar sem hann hafi þurft að vinna við fleiri verkþætti en til stóð. Getur fasteignareigandi verið í óþægilegri stöðu þar sem verkið er þá ef til vill langt á veg komið. Lög um þjónustukaup Ákvæði laga um þjónustukaup, sem gilda í samskiptum eigenda íbúðarhúsnæðis og verktaka geta þá komið til skoðunar. Þar er svo mælt fyrir að verktaki eigi ekki að vinna önnur verk en samningur kveður á um. Ef í ljós kemur þegar verk er unnið að eðlilegt sé að vinna önnur verk til viðbótar þeim sem samið var um ber verktaka að tilkynna fasteignareiganda þar um og óska eftir fyrirmælum hans. Geri hann það ekki getur hann ekki áskilið sér rétt til aukagreiðslna vegna þeirra verkþátta. Hafi verið samið um fast verð í verksamningi getur verktaki almennt ekki við uppgjör krafist hærri fjárhæða en upphaflega var samið, nema hann hafi unnið fleiri verkliði en verksamningur hljóðaði um með samþykki viðsemjanda síns, enda verða verktakar eins og aðrir að standa og falla með því verði sem þeir bjóða í samningum. Svartir sauðir Í þessum geira eða bransa eru því miður margir svartir sauðir sem oft hafa enga eða takmarkaða fagþekkingu á viðgerðum. Þessir aðilar bjóða gjarnan töfralausnir, bæði í efnum og aðferðum. Húseigendur þurfa að varast þessa aðila. Yfirleitt stenst fátt og enginn verksamningur gerður og jafnvel um vinnu að ræða án reiknings, sem er ekki eingöngu ólöglegt heldur stórvarasamt. Án fullgilds reiknings hefur húseigandi ekkert í höndunum sem sannar hvað var gert eða að viðeigandi verktaki hafi yfirleitt komið nálægt verki og húsinu. Reikningslaus viðskipti eru lögbrot og stórvarasöm Því miður eru töluverð brögð að reikningslausum viðskiptum og virðast sumir húseigendur telja sig spara á því. Rétt er að ítreka að yfirleitt ofmetur verkkaupi hag sinn í þeim viðskiptum. Verkkaupi stendur eftir án nokkurs eða veikburða réttar gagnvart verktaka og ábyrgð á verki er engin. Einnig er mikilvægt að benda á að virðisaukaskattur fæst aðeins endurgreiddur af vinnu við nýsmíði, endurbætur og viðgerðir á húsnæði, ef reikningar frá verktaka eru fullgildir. Forðist fúskara. Vandið val verktaka Húseigendum er rétt að forðast eins og heitan eldinn að eiga viðskipti við aðila sem ekki hafa fullnægjandi fagréttindi og réttindi til að starfrækja fyrirtæki. Að velja verktaka er ekki auðvelt verk. Alls ekki er víst að sá sem býður lægst sé með hægstæðasta tilboðið. Notar hann rétt efni? Er hann vandaður og traustur? Má treysta því að hann hafi fjárhagslegt bolmagn til að ljúka verkinu? Er hann með langan skuldahala á eftir sér? Afla þarf upplýsinga um þessi atriði þegar verktaki er valinn. Skoða ber alla þætti sem þýðingu geta haft en ekki bara einblína á tilboðsfjárhæðina. Það er hægurinn fyrir ábyrgðarlausa fúskara að bjóða lágt og lofa miklu. Um það vitna sorglega mörg dæmi. Aðkoma byggingarfulltrúa Vegna steypuviðgerða, sem hafa í för með sér niðurbrot og endurgerð hluta burðarvirkja, klæðninga og gluggaskipta verður að afla byggingaleyfis. Ef fyrirhugaðar eru viðgerðir á sprungum og múr nægir að tilkynna það til byggingafulltrúa með skriflegri greinagerð um eðli verksins, hver hafi með því eftirlit og sjái um framkvæmd þess. Þess er krafist að iðnmeistarar standi fyrir framkvæmdum slíkra viðhaldsverkum. Þeir skulu hafa sérþekkingu á viðhaldsvinnu og árita yfirlýsingu hjá byggingafulltrúa um ábyrgð sína. Uppgjör. Úttekt. Eftirmál Í minni verkum er oft svo um samið að fasteignareigandi inni verkkaup af hendi í einni greiðslu þegar verki er lokið. Í stærri verkum tíðkast það hins vegar að greitt er eftir framvindu verksins. Þá er nauðsynlegt að fasteignareigandi fylgist sem best með framvindu verksins og að reikningar verktaka séu sundurliðaðir og skýrir. Lokauppgjör á síðan að fara fram eftir að verki telst lokið. Mikilvægt er að taka út framkvæmdina og frágang á verkinu áður en lokagreiðsla fer fram. Komi þá fram við skoðun að verk er að einhverju leyti gallað getur fasteignareigandi skorað á verktaka að bæta úr og ljúka verkinu á fullnægjandi hátt. Gallar Jafnvel þótt fasteignareigandi eða eftirlitsaðili á hans vegum hafi tekið verkið út nákvæmlega við verklok geta síðar komið í ljós gallar á verkinu. Lög mæla svo fyrir um að fasteignareigandi skuli í síðasta lagi tveimur árum eftir að verki lauk að hafa uppi athugasemdir um galla því eftir þann tíma er réttur hans til að bera þá fyrir sig fallinn niður. Réttur til að bera fyrir sig galla á verki getur þó fallið niður fyrr þar sem lög áskilja að verktaka sé tilkynnt án verulegs dráttar um gallanna eftir að fasteignareigandi varð þeirra var. Tryggilegast er að hafa uppi slíkar athugasemdir skriflega. Heilræði til húsfélaga í framkvæmdaham: Fá hlutlausan sérfræðing til að meta ástand eignarinnar og viðgerðaþörf. Við minni verk er hægt að óska eftir tilboðum frá verktökum byggðum á magntölum og verklýsingu. Við stærri verk fer yfirleitt fram útboð. Meta þarf tilboðin í samhengi við útboðsgögnin, heildarverð, einingaverð, uppsetningu tilboðsins og verktíma. Þegar ákveðið hefur verið hvaða tilboði skal taka, er gengið til samninga við viðkomandi verktaka. Seint verður nægjanlega brýnt fyrir fólki mikilvægi þess að gera skriflegan samning við verktaka hvort sem er um lítil eða stór verk að ræða. Eftirlit með framkvæmd þarf að vera í vel skilgreint og föstum farvegi og oft er ráðinn til þess óháður aðili. Lokauppgjör fer fram eftir að verki telst lokið. Mikilvægt er að taka út framkvæmdina og frágang á verkinu áður en lokagreiðsla fer fram. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Málefni fjölbýlishúsa Fjármál heimilisins Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Hvort vilt þú Höllu Tómasdóttur eða Katrínu? Björn Björnsson Skoðun Halldór 01.06.2024 Halldór Svona velur þú þér forseta í dag Kolbeinn Karl Kristinsson Skoðun Hatur og fyrirlitning Einar Scheving Skoðun Land míns föður, land minnar móður, landið mitt Jón Gnarr Skoðun Ég vel Höllu Hrund í liðið mitt Guðmundur Þórður Guðmundsson Skoðun „Svona er á síld“ Stefán Hilmarsson Skoðun Takk, Katrín Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir Skoðun Yfirtaka orðræðunnar (e. hijacking) Sóley Tómasdóttir Skoðun Má Katrín Jakobsdóttir bjóða sig fram? Jón Ólafsson Skoðun Skoðun Skoðun Hæfasti einstaklingurinn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Verðmætin og sköpunarkraftur sá sem í mannauð okkar býr. Pétur Már Halldórsson skrifar Skoðun Hvort vilt þú Höllu Tómasdóttur eða Katrínu? Björn Björnsson skrifar Skoðun Svona velur þú þér forseta í dag Kolbeinn Karl Kristinsson skrifar Skoðun Takk, Katrín Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hatur og fyrirlitning Einar Scheving skrifar Skoðun Samherjar Hafþór Reynisson skrifar Skoðun Að hitta hetjuna sína Gréta Kristín Ómarsdóttir skrifar Skoðun Einstakt tækifæri Þóra Valný Yngvadóttir skrifar Skoðun Um afrekskonuna Katrínu Tómas Ísleifsson skrifar Skoðun Land míns föður, land minnar móður, landið mitt Jón Gnarr skrifar Skoðun Óskað eftir forseta sem færir ungu fólki völd Valgerður Eyja Eyþórsdóttir skrifar Skoðun Með ósk um velgengni, Halla Hrund Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Ég styð Höllu Hrund Logadóttur Þórólfur Árnason skrifar Skoðun Arnar Þór Jónsson Meyvant Þórólfsson skrifar Skoðun Að skreyta sig með stolnum fjöðrum Sema Erla Serdaroglu skrifar Skoðun Opið bréf til Jóns Ólafssonar heimspekings Tómas Ísleifsson skrifar Skoðun Persónan Katrín Jakobsdóttir Sólveig Hildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Þjóðaröryggi Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Tóbak markaðssett fyrir ungt fólk Guðlaug B. Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Forsetinn, NATÓ, ýsan og blokkin Guðfinnur Sigurvinsson skrifar Skoðun „Svona er á síld“ Stefán Hilmarsson skrifar Skoðun Aldrei hitta hetjurnar þínar Skarphéðinn Guðmundsson skrifar Skoðun Yfirtaka orðræðunnar (e. hijacking) Sóley Tómasdóttir skrifar Skoðun Auðkenni þarf að passa upp á Eva Valdís Jóhönnudóttir skrifar Skoðun Auðlindir í almannaeigu – Halla Hrund Logadóttir 7. forseti Íslands Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Hver er besti skólastjórinn? Aðalheiður Björk Olgudóttir skrifar Skoðun Vofa húsagans býsnast enn Haukur Már Helgason skrifar Skoðun Nokkrar staðreyndir um Ísland, Katrínu og Gaza Álfheiður Ingadóttir skrifar Skoðun Til þeirra sem hyggjast kjósa Katrínu Jakobsdóttur Guðlaugur Bragason skrifar Sjá meira
Góður undirbúningur er lykilatriði Góður undirbúningur í hvívetna er mjög mikilvægur og einnig það að velja góðan og ábyrgan verktaka. Of mörg dæmi eru um viðhaldsframkvæmdir sem farið hafa illa af stað og endað illa og í flestum tilfellum er um að kenna slælegum undirbúningi og einnig röngu vali á verktökum. Það skammgóður vermir á að spara á undirbúningsstiginu. Þar er grunnurinn lagður og ef hann er veikur þá er ekki við góðu að búast. Hvernig á að standa að undirbúningi? Ekki er til nein einhlít regla um það. Verk eru mismunandi og aðstæður sömuleiðis. Í fjöleignarhúsum þarf að liggja fyrir lögleg ákvörðum. Þegar hún er komin, er rétt að fá hlutlausan sérfræðing til að meta ástand hússins og viðgerðarþörf. Í því ástandsmati felst yfirleitt gróf lýsing á ástandi ásamt sundurliðum verkliðum með áætluðum magntölum. Húseigendur eru hvattir til að snúa sér til tæknimanna og fyrirtækja sem framkvæma slíkt mat en framkvæma þau ekki sjálfir eða fá fúskara til þess. Sé um minni verk að ræða er hægt að óska eftir tilboðum frá verktaka, byggðum á magntölum og verklýsingu samkvæmt ástandsmati. Við stærri verk eru úttektaraðilarnir jafnan fegnir til að fullgera útboðs- og verklýsingu og standa að útboði. Mikilvægt er fyrir eigendur að gæta þess að viðurkenndir meistarar standi fyrir viðhaldsverkum þar sem slík verk eru oft mjög vandasöm. Þá er ekki síður mikilvægt að leitað sé til hæfra ráðgjafa er hafi næga þekkingu til úttekta. Samið við verktaka - skriflegur og skýr verksamningur Að velja verktaka er ekki auðvelt verk. Þannig er alls ekki víst að sá sem býður lægst sé með hagstæðasta boðið þegar upp er staðið. Líta þarf til fleiri atriða svo sem hvort verktaki hafi fullnægjandi fagréttindi, hvort af honum fari gott orðspor og hvort hann virðist fjárhagslega burðugur til að ljúka verki. Þegar verktaki hefur verið valinn er gengið til samninga við hann. Seint verður nægjanlega brýnt fyrir fólki mikilvægi þess að gera skriflegan samning við verktaka hvort sem er um lítil eða stór verk að ræða. Allt of algengt er að enginn skriflegur samningur er gerður eða að ekki sé vandað til samningsgerðar að öðru leyti. Skapar það hættu á óþarfa ágreiningi og deilum síðar meir um atriði sem hæglega hefði mátt koma í veg fyrir með skýrum og ítarlegum samningsákvæðum. Mikilvægt er að í verksamningi sé að finna sem ítarlegustu ákvæði um verkkaupið og greiðslutilhögun þess, verktímann og framvindu verksins og síðast en ekki síst hvaða verkþætti verktaki eigi að inna af hendi. Þá er ýmist hægt að byggja á verklýsingu ástandsskýrslu sem aflað hefur verið eða á verklýsingu sem sett hefur verið fram í tilboði verktaka. Óljós eða rýr verksamningur skapar hættu á að ágreiningur rísi um hvaða verkþættir samningur tók til og þá jafnframt að verktaki áskilji sér hærri greiðslur fyrir verkið en upphaflega var samið um þar sem hann hafi þurft að vinna við fleiri verkþætti en til stóð. Getur fasteignareigandi verið í óþægilegri stöðu þar sem verkið er þá ef til vill langt á veg komið. Lög um þjónustukaup Ákvæði laga um þjónustukaup, sem gilda í samskiptum eigenda íbúðarhúsnæðis og verktaka geta þá komið til skoðunar. Þar er svo mælt fyrir að verktaki eigi ekki að vinna önnur verk en samningur kveður á um. Ef í ljós kemur þegar verk er unnið að eðlilegt sé að vinna önnur verk til viðbótar þeim sem samið var um ber verktaka að tilkynna fasteignareiganda þar um og óska eftir fyrirmælum hans. Geri hann það ekki getur hann ekki áskilið sér rétt til aukagreiðslna vegna þeirra verkþátta. Hafi verið samið um fast verð í verksamningi getur verktaki almennt ekki við uppgjör krafist hærri fjárhæða en upphaflega var samið, nema hann hafi unnið fleiri verkliði en verksamningur hljóðaði um með samþykki viðsemjanda síns, enda verða verktakar eins og aðrir að standa og falla með því verði sem þeir bjóða í samningum. Svartir sauðir Í þessum geira eða bransa eru því miður margir svartir sauðir sem oft hafa enga eða takmarkaða fagþekkingu á viðgerðum. Þessir aðilar bjóða gjarnan töfralausnir, bæði í efnum og aðferðum. Húseigendur þurfa að varast þessa aðila. Yfirleitt stenst fátt og enginn verksamningur gerður og jafnvel um vinnu að ræða án reiknings, sem er ekki eingöngu ólöglegt heldur stórvarasamt. Án fullgilds reiknings hefur húseigandi ekkert í höndunum sem sannar hvað var gert eða að viðeigandi verktaki hafi yfirleitt komið nálægt verki og húsinu. Reikningslaus viðskipti eru lögbrot og stórvarasöm Því miður eru töluverð brögð að reikningslausum viðskiptum og virðast sumir húseigendur telja sig spara á því. Rétt er að ítreka að yfirleitt ofmetur verkkaupi hag sinn í þeim viðskiptum. Verkkaupi stendur eftir án nokkurs eða veikburða réttar gagnvart verktaka og ábyrgð á verki er engin. Einnig er mikilvægt að benda á að virðisaukaskattur fæst aðeins endurgreiddur af vinnu við nýsmíði, endurbætur og viðgerðir á húsnæði, ef reikningar frá verktaka eru fullgildir. Forðist fúskara. Vandið val verktaka Húseigendum er rétt að forðast eins og heitan eldinn að eiga viðskipti við aðila sem ekki hafa fullnægjandi fagréttindi og réttindi til að starfrækja fyrirtæki. Að velja verktaka er ekki auðvelt verk. Alls ekki er víst að sá sem býður lægst sé með hægstæðasta tilboðið. Notar hann rétt efni? Er hann vandaður og traustur? Má treysta því að hann hafi fjárhagslegt bolmagn til að ljúka verkinu? Er hann með langan skuldahala á eftir sér? Afla þarf upplýsinga um þessi atriði þegar verktaki er valinn. Skoða ber alla þætti sem þýðingu geta haft en ekki bara einblína á tilboðsfjárhæðina. Það er hægurinn fyrir ábyrgðarlausa fúskara að bjóða lágt og lofa miklu. Um það vitna sorglega mörg dæmi. Aðkoma byggingarfulltrúa Vegna steypuviðgerða, sem hafa í för með sér niðurbrot og endurgerð hluta burðarvirkja, klæðninga og gluggaskipta verður að afla byggingaleyfis. Ef fyrirhugaðar eru viðgerðir á sprungum og múr nægir að tilkynna það til byggingafulltrúa með skriflegri greinagerð um eðli verksins, hver hafi með því eftirlit og sjái um framkvæmd þess. Þess er krafist að iðnmeistarar standi fyrir framkvæmdum slíkra viðhaldsverkum. Þeir skulu hafa sérþekkingu á viðhaldsvinnu og árita yfirlýsingu hjá byggingafulltrúa um ábyrgð sína. Uppgjör. Úttekt. Eftirmál Í minni verkum er oft svo um samið að fasteignareigandi inni verkkaup af hendi í einni greiðslu þegar verki er lokið. Í stærri verkum tíðkast það hins vegar að greitt er eftir framvindu verksins. Þá er nauðsynlegt að fasteignareigandi fylgist sem best með framvindu verksins og að reikningar verktaka séu sundurliðaðir og skýrir. Lokauppgjör á síðan að fara fram eftir að verki telst lokið. Mikilvægt er að taka út framkvæmdina og frágang á verkinu áður en lokagreiðsla fer fram. Komi þá fram við skoðun að verk er að einhverju leyti gallað getur fasteignareigandi skorað á verktaka að bæta úr og ljúka verkinu á fullnægjandi hátt. Gallar Jafnvel þótt fasteignareigandi eða eftirlitsaðili á hans vegum hafi tekið verkið út nákvæmlega við verklok geta síðar komið í ljós gallar á verkinu. Lög mæla svo fyrir um að fasteignareigandi skuli í síðasta lagi tveimur árum eftir að verki lauk að hafa uppi athugasemdir um galla því eftir þann tíma er réttur hans til að bera þá fyrir sig fallinn niður. Réttur til að bera fyrir sig galla á verki getur þó fallið niður fyrr þar sem lög áskilja að verktaka sé tilkynnt án verulegs dráttar um gallanna eftir að fasteignareigandi varð þeirra var. Tryggilegast er að hafa uppi slíkar athugasemdir skriflega. Heilræði til húsfélaga í framkvæmdaham: Fá hlutlausan sérfræðing til að meta ástand eignarinnar og viðgerðaþörf. Við minni verk er hægt að óska eftir tilboðum frá verktökum byggðum á magntölum og verklýsingu. Við stærri verk fer yfirleitt fram útboð. Meta þarf tilboðin í samhengi við útboðsgögnin, heildarverð, einingaverð, uppsetningu tilboðsins og verktíma. Þegar ákveðið hefur verið hvaða tilboði skal taka, er gengið til samninga við viðkomandi verktaka. Seint verður nægjanlega brýnt fyrir fólki mikilvægi þess að gera skriflegan samning við verktaka hvort sem er um lítil eða stór verk að ræða. Eftirlit með framkvæmd þarf að vera í vel skilgreint og föstum farvegi og oft er ráðinn til þess óháður aðili. Lokauppgjör fer fram eftir að verki telst lokið. Mikilvægt er að taka út framkvæmdina og frágang á verkinu áður en lokagreiðsla fer fram. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.
Skoðun Auðlindir í almannaeigu – Halla Hrund Logadóttir 7. forseti Íslands Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar