Dökk ský á leigumarkaði Jónas Atli Gunnarsson skrifar 8. mars 2024 10:15 Þegar talað er um húsnæðismál á opinberum vettvangi hafa leigjendur oft þurft að mæta afgangi. Að vissu leyti er það skiljanlegt, þar sem meirihluti landsmanna er utan leigumarkaðar og erfiðara hefur verið að safna gögnum um þann markað með jafn ítarlegum hætti og gert hefur verið fyrir fasteignamarkaðinn. Leigumarkaðurinn á hins vegar fullt erindi í opinberri umræðu, þar sem miklar leiguverðshækkanir eru sérstaklega slæmar fyrir tekjulága, auk þess sem þær geta bitnað á lántakendum á fasteignamarkaði og dregið úr vaxtarmöguleika helstu útflutningsgreinanna okkar. Nú þegar blikur eru á lofti um að leiguverð gæti hækkað hratt á næstu misserum eru stjórnvöld að bregðast við til að koma í veg fyrir óþarfa þrengingar. Leigan hefur orðið viðráðanlegri, en er enn of há Á mynd hér að neðan má sjá leiguverð af 70-80 fermetra íbúð á höfuðborgarsvæðinu sem hlutfall af heildarlaunum þjónustu-, sölu- og afgreiðslufólks annars vegar og verkafólks hins vegar. Líkt og myndin sýnir hefur leiguverðið á slíkri íbúð verið á bilinu 30 til 40 prósent af heildarlaunum einstaklinga á síðustu tíu árum. Ath: Laun fyrir árið 2023 eru framreiknuð eftir launavísitölu Hagstofu fyrir umræddar stéttir. Hlutfall leiguverðs af launum þessara stétta hefur farið lækkandi frá árinu 2018 og miðað við þróun launavísitölu stéttanna á síðustu mánuðum er það nú lægra en það hefur nokkru sinni verið á síðustu tíu árum. Leiguverðið virðist hins vegar enn vera of hátt ef miðað er við stefnu stjórnvalda. Í lögum um almennar íbúðir, sem voru samþykkt árið 2016, var stefnt að því að húsnæðiskostnaður ætti að jafnaði ekki að vera umfram 25 prósent af tekjum leigjenda. Langt er í að leiguverð á höfuðborgarsvæðinu nái 25 prósentum af tekjum láglaunastétta, miðað við myndina hér að ofan. Innflytjendur og há greiðslubyrði skapa eftirspurnarþrýsting Eftirspurn eftir leiguhúsnæði hefur aukist töluvert á síðustu árum samhliða aukningu innflytjenda, en þeir eru mun líklegri en innfæddir til að vera á leigumarkaði. Myndin hér að neðan sýnir fjölgun erlendra ríkisborgara eftir árum, en frá árinu 2018 hefur þeim fjölgað um rúmlega 30 þúsund. Hingað til hefur leiguíbúðum fjölgað nokkuð samhliða aðflutningi fólks. Með stofnframlögum hafa ríki og sveitarfélög stutt uppbyggingu nærri 3.500 leiguíbúða frá árinu 2016, en þar að auki hefur fjöldi leiguíbúða fyrir háskólastúdenta risið á sama tíma, líkt og Mýrargarður við Háskóla Íslands. Þó er óvíst hvort leiguíbúðum hafi fjölgað nægilega mikið til að koma í veg fyrir verðþrýstingi á leigumarkaði vegna aukinnar eftirspurnar. Sömuleiðis má ætla að núverandi misræmi á milli leiguverðs og húsnæðislána valdi eftirspurnarþrýstingi á markaði. Líkt og HMS benti á í síðasta mánuði hefur hlutfall leiguverðs af greiðslubyrði lána ekki verið jafnlágt á höfuðborgarsvæðinu í 15 ár, sem þýðir að hagkvæmara sé að leigja heldur en eiga ef miðað er við sögulega þróun. Því er erfiðara fyrir leigjendur að komast á fasteignamarkaðinn en áður vegna hárrar greiðslubyrði nýrra lána. Á síðustu vikum hefur HMS fengið vísbendingar um að verðþrýstingur sé að aukast á leigumarkaði, en leiguverð hefur hækkað talsvert hraðar en fasteignaverð samkvæmt nýrri vísitölu leiguverðs. Einnig bendir ný leigumarkaðskönnun HMS til þess að fleiri leigjendur eigi nú í erfiðleikum með að finna hentugt húsnæði, auk þess sem færri þeirra töldu sig vera í sterkri samningsstöðu gagnvart leigusölum. Framboð af leiguhúsnæði er einnig af skornum skammti og hefur það ekki mælst jafnlítið frá árinu 2015. Virkjum byggingarmarkaðinn Meginvandi leigumarkaðarins er á framboðshliðinni. Of fáar leiguíbúðir eru til staðar og of margir leigjendur berjast um sömu íbúðirnar. Eina langtímalausnin við væntum leiguverðshækkunum er með því að fjölga leiguíbúðum. Besta leiðin til að fjölga leiguíbúðum er með aukinni uppbyggingu íbúða. Hér er tilefni fyrir stjórnvöld til að styðja við byggingarmarkaðinn, en samkvæmt síðustu íbúðatalningu HMS mældist 70 prósenta samdráttur í nýrri húsnæðisuppbyggingu á milli ára. Stuðningur stjórnvalda felur í sér einfaldari ferla í húsnæðisuppbyggingu, bætt fjárhagsleg skilyrði fyrir byggingarverktaka og nægt framboð af byggingarhæfum lóðum. Beinan stuðning þarf einnig til, en ríkisstjórnin styður nú þegar við byggingargeirann með beinum framlögum í gegnum stofnframlög. Í gær kynnti svo ríkisstjórnin áform um uppbyggingu 4.000 íbúða til viðbótar með stofnframlögum og hlutdeildarlánum á næstu fjórum árum. Með þessum aðgerðum er von á að hægt verði að stemma stigu við framboðsskortinum á leigumarkaði. Nýtum Airbnb-íbúðirnar Til viðbótar við virkjun byggingarmarkaðarins væri hægt að auka framboð leiguíbúða fyrir almenning með íbúðum sem hingað til hafa verið nýttar í skammtímaleigu fyrir ferðamenn. Ríkisstjórnin hefur nú þegar lagt fram frumvarp um þrengri skilyrði til heimagistingar, en samkvæmt því verður heimagisting sem stunduð er í 90 daga eða lengur á ári rekstrarleyfisskyld og verður að vera í samþykktu atvinnuhúsnæði. Lilja Alfreðsdóttir menningar- og viðskiptaráðherra undirritaði svo samning um aukið eftirlit með heimagistingu fyrr í vikunni. Bæði frumvarpið og samningurinn um aukið eftirlit er skref í rétta átt við að stemma stigu við frekari útleigu íbúðarhúsnæðis til ferðamanna. Það hefur þó ekki áhrif á þær íbúðir sem hafa þegar fengið rekstrarleyfi til heimagistingar. Ráðast þarf í annars konar aðgerðir til að koma slíkum íbúðum í langtímaleigu. Stöðugur leigumarkaður er hagsmunamál flestra Stöðugur leigumarkaður er eitt af helstu hagsmunamálum lágtekjufólks. Verði ekki spornað gegn mögulegum hækkunum á leigumarkaði gæti farið svo að ráðstöfunartekjur láglaunafólks haldist óbreyttar eða lækki á næstu árum, þrátt fyrir umsamdar launahækkanir stéttarfélaga. Leiguverðshækkanir gætu sömuleiðis bitnað á húseigendum sem greiða af húsnæðislánum. Þar sem leiguverð er reiknað inn í vísitölu neysluverðs mun hærri leiga valda verðbólguþrýstingi, sem hækkar höfuðstól verðtryggðra lána og viðheldur háum vöxtum á óverðtryggðum lánum. Með hærri höfuðstól og vöxtum hækkar greiðslubyrði lántakenda og kaupmáttur þeirra minnkar. Til viðbótar gætu snarpar hækkanir á leiguverði dregið úr aðflutningi fólks til landsins. Slík þróun kæmi sér illa fyrir helstu útflutningsgreinarnar okkar, sem reiða sig að miklu leyti á aðflutt vinnuafl, og væri hún því slæm fyrir hagkerfið í heild sinni. Með góðu samspili ríkisstuðnings og nýtingar Airbnb-íbúða væri hægt að fjölga leiguíbúðum til muna í takt við vaxandi eftirspurn. Þannig gætum við varið kaupmátt lágtekjufólks, komið í veg fyrir aukna greiðslubyrði húsnæðislána og viðhaldið samkeppnishæfni helstu útflutningsgreina okkar. Því er engin ástæða til að láta viðvörunarbjöllurnar á leigumarkaði fram hjá sér fara, þar sem óstöðugleikinn bitnar á flestum. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Fasteignamarkaður Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Öfgar og ósannindi Oddný G. Harðardóttir Skoðun Fararheill til Bessastaða Ynda Eldborg Skoðun Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir Skoðun Þegar ég heyri nafnið Katrín Jakobsdóttir Hans Alexander Margrétarson Hansen Skoðun Að sameina frekar en sundra Fríða Björk Ingvarsdóttir Skoðun Halldór 18.05.2024 Halldór Halla Hrund - ein af okkur Hjálmar Gíslason Skoðun Hvaða eiginleika þarf forseti að hafa? Hildur Eir Bolladóttir Skoðun Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt Skoðun Halla Hrund eða Katrín? Reynir Böðvarsson Skoðun Skoðun Skoðun Fararheill til Bessastaða Ynda Eldborg skrifar Skoðun Öfgar og ósannindi Oddný G. Harðardóttir skrifar Skoðun Tímabær orð Unnar Arndísardóttur um afstæði barneigna Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Í hjarta sínu græn, en varla í reynd Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Halla Hrund - ein af okkur Hjálmar Gíslason skrifar Skoðun Að sameina frekar en sundra Fríða Björk Ingvarsdóttir skrifar Skoðun Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir skrifar Skoðun Hvaða eiginleika þarf forseti að hafa? Hildur Eir Bolladóttir skrifar Skoðun Þegar ég heyri nafnið Katrín Jakobsdóttir Hans Alexander Margrétarson Hansen skrifar Skoðun Í framhaldi af viðtali við Helgu Þórisdóttur Kári Stefánsson skrifar Skoðun Góð gildi og staðfesta Höllu Hrundar Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Halla Hrund eða Katrín? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Til áréttingar Kári Stefánsson skrifar Skoðun Kynhluthlaust mál, máltilfinning og forsetaframboð Höskuldur Þráinsson skrifar Skoðun Er klassískt frjálslyndi orðið að jaðarskoðun? Kári Allansson skrifar Skoðun Forseti Íslands veifaði mér Fjóla Einarsdóttir skrifar Skoðun Ákall til framtíðar: Nám í félagsráðgjöf! Steinunn Bergmann skrifar Skoðun Lexía lærð á hálfum degi Stefanía Arnardóttir skrifar Skoðun Ég kýs Helgu Þórisdóttur Gerður Rún Guðlaugsdóttir skrifar Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth skrifar Skoðun Formaður húsfélagsins Guðmundur Andri Thorsson skrifar Skoðun Opið bréf til landsliðsmanna Íslands í blaki Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Kosningum frestað Ása Berglind Hjálmarsdóttir,Hrönn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Mesti stjórnmálamaðurinn? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Birni Bjarnasyni svarað Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Því miður ekkert annað í stöðunni en að fresta atkvæðagreiðslu um verkefni Heidelberg Gestur Þór Kristjánsson,Erla Sif Markúsdóttir,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson skrifar Skoðun Baldur Þórhallsson er vitur og vís Bryndís Friðgeirsdóttir skrifar Skoðun Kjósum Katrínu Kjartan Ragnarsson skrifar Skoðun Neikvæð áhrif þess að útiloka forsetaframbjóðendur frá kappræðum strax komin í ljós Ástþór Magnússon skrifar Sjá meira
Þegar talað er um húsnæðismál á opinberum vettvangi hafa leigjendur oft þurft að mæta afgangi. Að vissu leyti er það skiljanlegt, þar sem meirihluti landsmanna er utan leigumarkaðar og erfiðara hefur verið að safna gögnum um þann markað með jafn ítarlegum hætti og gert hefur verið fyrir fasteignamarkaðinn. Leigumarkaðurinn á hins vegar fullt erindi í opinberri umræðu, þar sem miklar leiguverðshækkanir eru sérstaklega slæmar fyrir tekjulága, auk þess sem þær geta bitnað á lántakendum á fasteignamarkaði og dregið úr vaxtarmöguleika helstu útflutningsgreinanna okkar. Nú þegar blikur eru á lofti um að leiguverð gæti hækkað hratt á næstu misserum eru stjórnvöld að bregðast við til að koma í veg fyrir óþarfa þrengingar. Leigan hefur orðið viðráðanlegri, en er enn of há Á mynd hér að neðan má sjá leiguverð af 70-80 fermetra íbúð á höfuðborgarsvæðinu sem hlutfall af heildarlaunum þjónustu-, sölu- og afgreiðslufólks annars vegar og verkafólks hins vegar. Líkt og myndin sýnir hefur leiguverðið á slíkri íbúð verið á bilinu 30 til 40 prósent af heildarlaunum einstaklinga á síðustu tíu árum. Ath: Laun fyrir árið 2023 eru framreiknuð eftir launavísitölu Hagstofu fyrir umræddar stéttir. Hlutfall leiguverðs af launum þessara stétta hefur farið lækkandi frá árinu 2018 og miðað við þróun launavísitölu stéttanna á síðustu mánuðum er það nú lægra en það hefur nokkru sinni verið á síðustu tíu árum. Leiguverðið virðist hins vegar enn vera of hátt ef miðað er við stefnu stjórnvalda. Í lögum um almennar íbúðir, sem voru samþykkt árið 2016, var stefnt að því að húsnæðiskostnaður ætti að jafnaði ekki að vera umfram 25 prósent af tekjum leigjenda. Langt er í að leiguverð á höfuðborgarsvæðinu nái 25 prósentum af tekjum láglaunastétta, miðað við myndina hér að ofan. Innflytjendur og há greiðslubyrði skapa eftirspurnarþrýsting Eftirspurn eftir leiguhúsnæði hefur aukist töluvert á síðustu árum samhliða aukningu innflytjenda, en þeir eru mun líklegri en innfæddir til að vera á leigumarkaði. Myndin hér að neðan sýnir fjölgun erlendra ríkisborgara eftir árum, en frá árinu 2018 hefur þeim fjölgað um rúmlega 30 þúsund. Hingað til hefur leiguíbúðum fjölgað nokkuð samhliða aðflutningi fólks. Með stofnframlögum hafa ríki og sveitarfélög stutt uppbyggingu nærri 3.500 leiguíbúða frá árinu 2016, en þar að auki hefur fjöldi leiguíbúða fyrir háskólastúdenta risið á sama tíma, líkt og Mýrargarður við Háskóla Íslands. Þó er óvíst hvort leiguíbúðum hafi fjölgað nægilega mikið til að koma í veg fyrir verðþrýstingi á leigumarkaði vegna aukinnar eftirspurnar. Sömuleiðis má ætla að núverandi misræmi á milli leiguverðs og húsnæðislána valdi eftirspurnarþrýstingi á markaði. Líkt og HMS benti á í síðasta mánuði hefur hlutfall leiguverðs af greiðslubyrði lána ekki verið jafnlágt á höfuðborgarsvæðinu í 15 ár, sem þýðir að hagkvæmara sé að leigja heldur en eiga ef miðað er við sögulega þróun. Því er erfiðara fyrir leigjendur að komast á fasteignamarkaðinn en áður vegna hárrar greiðslubyrði nýrra lána. Á síðustu vikum hefur HMS fengið vísbendingar um að verðþrýstingur sé að aukast á leigumarkaði, en leiguverð hefur hækkað talsvert hraðar en fasteignaverð samkvæmt nýrri vísitölu leiguverðs. Einnig bendir ný leigumarkaðskönnun HMS til þess að fleiri leigjendur eigi nú í erfiðleikum með að finna hentugt húsnæði, auk þess sem færri þeirra töldu sig vera í sterkri samningsstöðu gagnvart leigusölum. Framboð af leiguhúsnæði er einnig af skornum skammti og hefur það ekki mælst jafnlítið frá árinu 2015. Virkjum byggingarmarkaðinn Meginvandi leigumarkaðarins er á framboðshliðinni. Of fáar leiguíbúðir eru til staðar og of margir leigjendur berjast um sömu íbúðirnar. Eina langtímalausnin við væntum leiguverðshækkunum er með því að fjölga leiguíbúðum. Besta leiðin til að fjölga leiguíbúðum er með aukinni uppbyggingu íbúða. Hér er tilefni fyrir stjórnvöld til að styðja við byggingarmarkaðinn, en samkvæmt síðustu íbúðatalningu HMS mældist 70 prósenta samdráttur í nýrri húsnæðisuppbyggingu á milli ára. Stuðningur stjórnvalda felur í sér einfaldari ferla í húsnæðisuppbyggingu, bætt fjárhagsleg skilyrði fyrir byggingarverktaka og nægt framboð af byggingarhæfum lóðum. Beinan stuðning þarf einnig til, en ríkisstjórnin styður nú þegar við byggingargeirann með beinum framlögum í gegnum stofnframlög. Í gær kynnti svo ríkisstjórnin áform um uppbyggingu 4.000 íbúða til viðbótar með stofnframlögum og hlutdeildarlánum á næstu fjórum árum. Með þessum aðgerðum er von á að hægt verði að stemma stigu við framboðsskortinum á leigumarkaði. Nýtum Airbnb-íbúðirnar Til viðbótar við virkjun byggingarmarkaðarins væri hægt að auka framboð leiguíbúða fyrir almenning með íbúðum sem hingað til hafa verið nýttar í skammtímaleigu fyrir ferðamenn. Ríkisstjórnin hefur nú þegar lagt fram frumvarp um þrengri skilyrði til heimagistingar, en samkvæmt því verður heimagisting sem stunduð er í 90 daga eða lengur á ári rekstrarleyfisskyld og verður að vera í samþykktu atvinnuhúsnæði. Lilja Alfreðsdóttir menningar- og viðskiptaráðherra undirritaði svo samning um aukið eftirlit með heimagistingu fyrr í vikunni. Bæði frumvarpið og samningurinn um aukið eftirlit er skref í rétta átt við að stemma stigu við frekari útleigu íbúðarhúsnæðis til ferðamanna. Það hefur þó ekki áhrif á þær íbúðir sem hafa þegar fengið rekstrarleyfi til heimagistingar. Ráðast þarf í annars konar aðgerðir til að koma slíkum íbúðum í langtímaleigu. Stöðugur leigumarkaður er hagsmunamál flestra Stöðugur leigumarkaður er eitt af helstu hagsmunamálum lágtekjufólks. Verði ekki spornað gegn mögulegum hækkunum á leigumarkaði gæti farið svo að ráðstöfunartekjur láglaunafólks haldist óbreyttar eða lækki á næstu árum, þrátt fyrir umsamdar launahækkanir stéttarfélaga. Leiguverðshækkanir gætu sömuleiðis bitnað á húseigendum sem greiða af húsnæðislánum. Þar sem leiguverð er reiknað inn í vísitölu neysluverðs mun hærri leiga valda verðbólguþrýstingi, sem hækkar höfuðstól verðtryggðra lána og viðheldur háum vöxtum á óverðtryggðum lánum. Með hærri höfuðstól og vöxtum hækkar greiðslubyrði lántakenda og kaupmáttur þeirra minnkar. Til viðbótar gætu snarpar hækkanir á leiguverði dregið úr aðflutningi fólks til landsins. Slík þróun kæmi sér illa fyrir helstu útflutningsgreinarnar okkar, sem reiða sig að miklu leyti á aðflutt vinnuafl, og væri hún því slæm fyrir hagkerfið í heild sinni. Með góðu samspili ríkisstuðnings og nýtingar Airbnb-íbúða væri hægt að fjölga leiguíbúðum til muna í takt við vaxandi eftirspurn. Þannig gætum við varið kaupmátt lágtekjufólks, komið í veg fyrir aukna greiðslubyrði húsnæðislána og viðhaldið samkeppnishæfni helstu útflutningsgreina okkar. Því er engin ástæða til að láta viðvörunarbjöllurnar á leigumarkaði fram hjá sér fara, þar sem óstöðugleikinn bitnar á flestum. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS)
Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir Skoðun
Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Skoðun Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir skrifar
Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth skrifar
Skoðun Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Því miður ekkert annað í stöðunni en að fresta atkvæðagreiðslu um verkefni Heidelberg Gestur Þór Kristjánsson,Erla Sif Markúsdóttir,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson skrifar
Skoðun Neikvæð áhrif þess að útiloka forsetaframbjóðendur frá kappræðum strax komin í ljós Ástþór Magnússon skrifar
Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir Skoðun
Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt Skoðun