Reginn ætlar sér að vaxa hratt

Fasteignafélagið Reginn, sem er að fullu í eigu Landsbankans, verður skráð á hlutabréfamarkað um miðjan júní. Um er að ræða aðra nýskráningu félags frá bankahruni og fyrsta fasteignafélagið sem fer aftur á markað. Helgi S. Gunnarsson, forstjóri Regins, sagði Þórði Snæ Júlíussyni frá miklum vaxtarmöguleikum, samkeppni og slæmum fjárfestingum í geiranum fyrir bankahrun.



Reginn hefur verið starfandi frá árinu 2009. Helgi segir félagið hafa verið stofnað til að taka við fasteignum og fasteignafélögum sem Landsbankinn eignaðist í kjölfar fullnustuaðgerða.

„Fyrsti stjórnarformaður Regins, Ásmundur Stefánsson, markaði mjög skýra sýn fyrir félagið í upphafi. Það átti að rekast algjörlega á viðskiptalegum forsendum og vera aðgreint frá bankanum. Þessi sýn kom sér vel þegar við vorum að undirbúa skráningu félagsins. Hluti af því ferli var að aðlaga eignasafnið þannig að það hentaði skráningu. Það höfum við til dæmis gert með því að selja allar eignir sem teljast þróunar- og uppbyggingareignir aftur til dótturfélags í eigu Landsbankans. Nú eru einungis vel tekjugefandi eignir inni í félaginu. Það er strax hæft til að skila góðum arði og hagnaði af leigutekjum."

Skiptist í þrjár einingarReginn skiptist í þrjár einingar: Smáralind, Egilshöll og önnur atvinnuhúsnæði. Að sögn Helga er Smáralind mjög gott félag með 98 leigutaka og 98 prósent útleiguhlutfall. „Þar er langstærsti leigutakinn Hagar, skráð félag sem er ráðandi á sínum markaði. Við eigum í mjög góðu samstarfi við Haga.

Við höfum auk þess lagt mikla áherslu á að styrkja Smáralind og réðumst í markaðsátak í fyrra til að styrkja félagið með nýjum leigutökum, sem tókst afar vel. Við ætlum að halda því áfram, að stækka inn á við. Við ætlum ekki að fara að byggja við, enda er búið að byggja nóg af verslunarfermetrum á Íslandi fyrir næstu árin."

Næststærsta eignin í safni Regins er Egilshöllin. Þar er stærsti leigutakinn Reykjavíkurborg sem leigir hluta hússins undir alls kyns íþróttastarfsemi, dagheimili fyrir fatlaða og ýmislegt annað. Auk þess leigja Sambíóin, Keiluhöllin og World Class aðstöðu í Egilshöllinni. Helgi segir að útleiguhlutfallið í Egilshöll hafi verið núll prósent þegar eignin var færð inn í Regin. Nú er það 100 prósent. „Þarna er 30 þúsund manna byggð í næsta nágrenni, nánast öll í hjólafæri. Við erum núna að fá 3.500 manns inn í húsið daglega."

Þýðir ekki að þenja sigÞriðja stoðin í Regin er annað blandað atvinnuhúsnæði. Í þeirri stoð er útleiguhlutfallið lægra en í hinum og segir Helgi það skýrast að mestu af því að þar eru nýjar eignir sem félagið hefur enn ekki komið í útleigu. Hann telur félagið hafa náð gríðarlegum árangri við að koma eignum í útleigu, sérstaklega í samstarfi við leigutaka.

„Í dag ræðst enginn í fjárfestingar nema að hafa tryggt sér tekjur. Það er þannig með allt okkar húsnæði. Við ráðumst aldrei í fjárfestingar í því nema að hafa tryggt okkur tekjur. Í mörgum tilvikum höfum við gert það í samstarfi við leigutakana og það hefur gengið vel. Það er nauðsynlegt að sýna hógværð á markaðnum. Það þýðir ekki að þenja sig út í nýtingu og fjárfestingum. Það eru bara aðrir tímar."

Miklir vaxtarmöguleikarAð sögn Helga eru um 80 prósent af leigusamningunum sem Reginn hefur gert nýir. Þeir voru gerðir eftir hrun.

„Margir þeirra eru því á mjög lágu verði. En í því felast líka tækifæri fyrir vöxt og auknar tekjur. Eiginfjárhlutfall okkar í dag er 35 prósent. Í fjárfestingastefnu félagsins segir að það ætli að vaxa og á vaxtartímabilinu ætlar Reginn að viðhalda því hlutfalli yfir 25 prósentum. Við erum því þegar með sveigjanleika til að fjárfesta í nýjum eignum. Félagið á lausafé upp á tvo milljarða króna, það skilar góðum arði á hverju ári og við ætlum að nýta það fé til að vaxa. Áætlanir miða við að eignasöfnin okkar geti vaxið um 30 prósent á næstu tveimur árum án þess að félagið þurfi að leita nýs hlutafjár."

Hann telur mikil tækifæri liggja í því að stækka eignasafnið ef tækifæri gefast og jafnvel taka yfir önnur fasteignafélög sem eru sum hver löskuð eftir bankahrunið og hafa ekki gengið í gegnum þá endurskipulagningu sem þau hafa þurft á að halda.

„Við erum næststærsta félagið í dag. Reitir, samkeppnisaðili okkar, er stærsta félagið. Það er búið að endurskipuleggja allt eignasafnið hjá okkur og bókfært virði eigna er allt samkvæmt stöðlum. Það er mjög varfærið mat. Reitir eiga eftir að fara í gegnum endurskipulagningu. En við teljum að það sé rúm fyrir þrjú öflug félög á markaðnum. Fasteignafélög þurfa að vera sterk og því þarf að sækja fram. Það verður þó að horfa svakalega vel á arðsemi verkefna. Það má ekki ráðast í fjárfestingar sem ekki skila tekjum. Það var eitt af því sem olli þessu hruni hjá okkur, það var fjárfest án þess að til væru tekjur á móti."

Mikil samkeppniLjóst er að mikil samkeppni verður á næstunni á milli félaga og sjóða sem sérhæfa sig í kaupum á atvinnuhúsnæði. Hún kemur til af tvennu; miklu framboði af slíkum fasteignum og litlu framboði af fjárfestingartækifærum fyrir fagfjárfesta. MP banki tilkynnti til að mynda um stofnun Fasteignasjóðs Íslands fyrr í þessum mánuði, Stefnir, sjóðstýringarfyrirtæki í eigu Arion banka, hefur sett á fót framtakssjóð sem fjárfestir í atvinnuhúsnæði og Íslandsbanki tilkynnti í gær um stofnun fasteignafélagsins FAST-1 í samvinnu við lífeyrissjóði og Tryggingamiðstöðina.

Helgi hræðist ekki samkeppnina. „Það er lykilatriði fyrir fasteignamarkaðinn að félag eins og okkar sé skráð á markað. Það vinnur að eðlilegri samkeppni. Ég sé samt ekki hvernig sum þessara félaga eiga að ganga með góðu móti. Það er ekki nóg að taka eignasöfn inn í sjóði. Það þarf að reka þessar fasteignir, sinna viðhaldi og svo framvegis. Þetta er flókinn rekstur. Ég sé ekki alveg fyrir mér hvernig fyrirkomulagið á að vera í þessum fasteignasjóðum. Það þarf að reka fasteignirnar með alvöru félögum til að fasteignasöfnin skili sem mestum árangri."