GAMMA-sjóðirnir teygja sig um alla borg

Sjóðir fjármálafyrirtækisins GAMMA eru einhverjir umsvifamestu fasteignaeigendur í Reykjavík. Samtals eiga sjóðirnir tæplega 500 íbúðir, iðnaðarhúsnæði, byggingarétti og verslunarrými. Frá því að félagið fór að kaupa upp fasteignir hefur bæði fasteigna- og leiguverð hækkað mikið og vísbendingar eru um að skýringin á því sé meðal annars uppkaup fasteignafélagsins sjálfs.

Samkvæmt fasteignaskrá á félagið um 490 fasteignir á höfuðborgarsvæðinu; að stærstum hluta íbúðir. Sjóðirnir eiga eignirnar í gegnum fjölda dótturfyrirtækja.

Með tugi milljarða til fjárfestinga

GAMMA er með mikið fé í stýringu í sjóðum sínum, sem nýtt er til uppkaupa á fasteignum. Samkvæmt vefsíðu fyrirtækisins er það með 44 milljarða króna í stýringu fyrir lífeyrissjóði, tryggingarfélög, bankastofnanir, fyrirtæki og einstaklinga. Þessir fjármunir hafa að hluta verið notaðir í uppkaup á fasteignum víða um borgina.

Samkvæmt upplýsingum frá GAMMA eru þó engir lífeyrissjóðir sem hafa sett fé í þá sjóði sem kaupa upp fasteignir. Að öðru leiti eru eigendur sjóðsskírteina á huldu.

Fréttastofa tók saman hvar þessar eignir eru og er nú í fyrsta sinn hægt að sjá hversu umsvifamikið félagið er í raun á fasteignamarkaði. Þú getur skoðað gagnvirkt kort af fasteignum í eigu dótturfélaga GAMMA hér fyrir neðan.

GAMMA virðist fókusera á eignir í miðbænum og vesturbæ Reykjavíkur, Grafarvogi, Holtinu í Hafnarfirði og á Vatnsenda í Kópavogi. Eignir félagsins eru margar hverjar í sömu húsunum, það er að félagið á fleiri en eina íbúð í fjölbýlishúsi. Dæmi eru um að GAMMA eigi heilu blokkirnar, til að mynda við Skipalón í Hafnarfirði þar sem félagið á fjörutíu íbúðir í tveimur blokkum.

Veðja á hækkandi leiguverð

Augljóst er að GAMMA veðjaði á hækkandi leiguverð þegar það hóf stórfelld kaup á fasteignum árið 2010. Milljörðum króna hefur verið varið í kaup á fasteignum sem síðan eru leigðar út á markaði. Á þessum tíma, það er frá því að sjóðir GAMMA hófu fasteignafjárfestingar sínar, og til dagsins í dag hefur þetta veðmál fyrirtækisins gengið upp.

Sjá einnig: Telur GAMMA-sjóði hafa jákvæð áhrif á leigumarkaðinn

Hólmsteinn Brekkann, varaformaður Samtaka leigjenda, segir að kaflaskil hafi orðið haustið 2010. „Þegar þessi einkareknu félög, GAMMA til dæmis, koma inn á markaðinn og byrja að kaupa upp íbúðir sem eru þegar í útleigu og bæta í sitt eignasafn sem þeir halda áfram að leigja út, þá byrjar leigan að vaxa mjög hratt,“ segir hann.

„Það sem gerist þegar stórir aðilar koma inn á markað, svo sem áhættufjárfestingasjóðir, og verða leiðandi í leiguverði þá fylgja minni félög og hinn almenni leigusali, það er einstaklingarnir úti í bæ. Kíkja á það hvaða verð eru að ganga á markaðinum og hoppa á það hæsta verð sem er í gangi,“ segir hann og bætir við: „Þetta verður bara snjóbolti sem veltur áfram og er erfitt að stöðva.“

Hólmsteinn vísar í tölur Félagsbústaða þar sem sést hvenær almennt leiguverð byrjar að hækka. Tölur Félagsbústaða sýna að frá byrjun árs 2011 hafi leiguverð íbúðarhúsnæðis á almennum markaði á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 39 prósent. Á sama tíma hefur leiga á íbúðum Félagsbústaða, sem er ekki hagnaðardrifin starfsemi, hækkað um 16 prósent.

Leiguverð Félagsbústaða hækkar í takt við vísitölu neysluverðs en á almennum markaði stjórnast hún af hinum hefðbundnu lögmálum framboðs og eftirspurnar.

Góður fjárfestingakostur

„Þetta er mjög spennandi fjárfestingakostur, ég skil það vel, því að það er það sem fólki er verðmætast og kærast er að eiga öruggt skjól og búa við húsnæðisöryggi,“ segir Hólmsteinn. „Ef þú ert í leiguhúsnæði og færð uppsögn og þér sagt að það eigi að hækka leiguna, þá frekar gengstu undir það frekar en að missa húsnæðið.“

Markaðurinn stjórnast af framboði og eftirspurn og með hækkandi fasteignaverði eykst eftirspurn eftir leiguhúsnæði. Stórir fjárfestingasjóðir á borð við GAMMA geta því varla talist áhrofendur á markaði heldur gerendur, þar sem viðskipti þeirra virðast ýta upp verði.

Ingibjörg Þórðardóttir, formaður Félags fasteignasala, tekur í sama streng og Hólmsteinn varðandi það að fjárfesting í leiguhúsnæði sé heillandi fyrir fjármagnseigendur.

„Það voru fjársterkir aðilar og einmitt komnir sjóðir sem voru gagngert gera út á það að kaupa íbúðahúsnæði til útleigu, og eiga þar af leiðandi geisilega margar fasteignir. En mér finnst ég ekki hafa orðið eins vör við það núna en auðvitað sér maður það varðandi iðnaðar- og atvinnuhúsnæði, að það er komið á alltof fárra hendur,” segir Ingibjörg.

GAMMA kom inn á markaðinn á hárréttum tíma og var í gullinni stöðu eftir hrunið 2008: íbúðaverð hrapaði en með milljarða króna frá fjárfestum gat félagið keypt íbúðir á brunaútsölu og leigt þær út á tíma þegar eftirspurn á leigumarkaði óx á miklum hraða.

„Auðvitað myndi ég nú halda að höfuðstóllinn hafi hækkað töluvert, sem að þeir hafi laggt af stað með, og að arðgreiðslur geti orðið töluverðar út úr svona fyrirtæki eins og staðan er í dag því að verð hefur auðvitað hækkað mikið frá þeim tíma, því þegar við komum út úr hruninu hafði fasteignaverð lækkað töluvert, miðað við hvernig það er í dag. Þeir sem gátu keypt á þessum tíma þeir hafa auðvitað hagnast,“ segir Ingibjörg.

„Þetta er bara þessi markaður, það er bara framboð og eftirspurn og það er gríðarlega mikil eftirspurn eftir leiguhúsnæði.“

Vilja öflugt leigufélag

Í skriflegum svörum frá GAMMA við fyrirspurn fréttastofu vegna fjárfestinganna segir að markmiðið sé að byggja upp leigumarkað. „Markmið með Almenna leigufélaginu er sem fyrr segir að bjóða upp á vandaðan valkost fyrir leigjendur þmt langtímaleigu eða til allt að þriggja ára,“ segir í svarinu. Félagið segir einnig leigufélagið þeirra bjóða upp á þjónustu sem almennt sé ekki boðið upp á á leigumarkaði, til dæmis sólarhringsþjónusta vegna neyðartilfella eða tilfærslu innan eða utan hverfis.

Í svari GAMMA segir einnig að aðeins hluti þeirra sjóða sem félagið rekur fjárfesti í fasteignum. „Það eru 4 sjóðir af 23 sem eru í rekstri hjá félaginu sem eiga fasteignir eða eru að byggja íbúðarhúsnæði. Á bak við þessa sjóði standa öflugir stofnanafjárfestar, eignastýringar og einstaklingar,“ segir í svarinu 

„Almenna leigufélagið sér um útleigu eigna fyrrgreindra sjóða og  er stærsta leigufélagið í einkaeigu á Íslandi í dag með um 500 íbúðir í útleigu. Upphaf fasteignafélag er eitt öflugasta fasteignafélag landsins þegar kemur að nýbyggingum og er með um 700 íbúðir í byggingu, að stærstu leyti litlar og hagkvæmar einingar.“

GAMMA dregur einnig í efa að  umsvif sjóða fyrirtækisins hefðu jafn mikil áhrif á þróun leiguverðs og af er látið.

„Fasteignamarkaðurinn á höfuðborgarsvæðinu er mjög stór þar sem þúsundum kaup- og leigusamninga er þinglýst á hverju ári. Auk þess hafa þúsundir íbúða farið í skammtímaleigu í gegnum leigumiðlanir eins og Airbnb,“ segir í skriflegu svari fyrirtækisins til fréttastofu.