Spá 30 prósent hækkun á íbúðaverði fram til 2018

Greiningardeild Arion banka spáir 30 prósent verðhækkun að nafnvirði á íbúðarhúsnæði fram til ársins 2018. Verðhækkanir hafa verið umfram verðlag í fjögur ár. Hins vegar sjá greiningaraðilar ekki teikn á lofti um bólumyndun. Vinsældir leigumarkaðarins eru að dvína og fleiri eru að kaupa eigið húsnæði. Aðkoma stjórnvalda að húsnæðismarkaðnum getur hins vegar verið varasöm. Þetta var meðal þess sem kom fram á morgunfundi Arion banka um húsnæðismarkaðinn. Hægt er að lesa skýrslu greiningardeildar hér.

30 prósent hækkun á næstu þremur árum

Fram til 2018 spáir greiningardeildin innan við 30 prósent hækkun að nafnvirði á íbúðarhúsnæði, en 14,7 prósent raunverðshækkun. Fram kom á fundinum að síðustu tíu ár hefur húsnæðismarkaðurinn ekki verið í jafnvægi á Íslandi. Miklar og ýktar verðsveiflur skapa fjárhagslegt óöryggi.

Talsverður uppgangur hefur verið frá því í janúar 2011. Hækkun húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu á undanförnum misserum hefur að mestu verið drifið áfram af um 50% hækkun verðs á fjölbýli frá ársbyrjun 2011. Verð á sérbýli hefur einnig hækkað á sama tímabili en þó nokkru minna eða um 30%. Verðhluthfall sérbýlis og fjölbýli er nú að ná jafnvægi og verða eins og árið 2004. 

Verðþróun bendir til að fólk vili búa miðsvæðis. Fram kom í ávarpi Konráðs S. Guðjónssonar, sérfræðings hjá greiningardeildinni, á fundinum að þessi ásókn miðsvæðis væri ekki ný, þetta væri búið að vera svona frá tíunda áratugnum. Spurningin væri hvort þétting byggðar gæti slegið á þetta.

Ekki bóla á húsnæðismarkaði

Á fundinum kom fram að augljós bóla hefði verið á húsnæðismarkaði frá árinu 2004 fram til hrunsins árið 2008. Hins vegar séu ekki teikn á lofti um bólumyndun. Kaupmáttur ráðstöfunartekna hefur hækkað í svipuðum takti og fasteignaverð síðustu ár. Húsnæðisverð sé ekki að rjúka upp á meðanráðstöfunartekjur eru að dragast saman. Húsnæðisverð á heimsvísu sé búið að hækka meira en á Íslandi á þessari öld. 

Greiningardeildin er ekki að sjá það að markaðurinn sé að fara fram úr sér, raunlaun séu að fara að halda áfram að hækka samkvæmt þeirra raunspá. 

Spáð er áframhaldani hækkunum á húsnæðisverði fram til ársins 2016 en svo muni hægja á verðhækknum þegar nýbyggingar bætast í framboðið árin 2017 og 2018. Hins vegar eru ýmsir óvissuþættir, meðal annars áhrif húsnæðisfrumvarpa og önnur opinber inngrip, ferðamenn og fleira.

Lífeyrissjóðir orðnir umsvifamiklir

Hrein ný útlán frá júní til september á þessu ári voru mun meiri en greiningardeildin hefur séð undanfarin árin. Lífeyrissjóðirnir auka fjölbreytni á íbúðalánamarkaði og bjóða óverðtryggð lán. Hlutfall þeirra á lánamarkaði hefur farið vaxandi og er nú orðið 10 prósent, viðskiptabankarnir eru með 47 prósent lána og íbúðalánasjóður með 43 prósent. Hrein ný útlán í íbúðalánasjóði hafa dregist saman 

Aukin sementsala sem skilar sér ekki í íbúðum

Anna Hrefna Ingimundardóttir gerði grein fyrir íbúðarfjárfestingu á fundinum. Fullkláruðum íbúðum fjölgar um 33 prósent milli ára á landsvísu að meðaltali. Dregið hefur þó verulega úr fjölgun eftir hrun, fjölgunin árið 2014 var til að mynda 40 prósent undir 20 ára meðaltali. Sprenging varð í nýbyggingum frá 2003-2008.

Anna Hrefna benti á aukna sementsölu sem virðist ekki hafa skilað sér í íbúðafjárfestingu. Sementið er líklega notað til hótelbyggingar, frekar en íbúðabygginga.

Það hefur ekki verið hvati til byggingar. Árin 2004 til 2008 var hvati til byggingar þar sem söluverð var hærra en byggingarkostnaður. Söluverð er rétt svo orðið hærra en byggingarkostnaðar nú á ný. 

Meðalverð í fjölbýli í Reykjavík er nú yfir byggingarkostnaði. Anna Hrefna benti á að nema verð sérbýla hækki töluvert muni framboð af þeim ekki hækka mikið á næsta ári. 

Þarf að byggja 1.580 nýjar íbúðir á ári

Anna Hrefna gerði grein fyrir því að uppsöfnuð þörf væri á að byggja húsnæði. Greiningardeildin telur þörf á 1580 nýjum íbúðum að meðaltali árlega til 2020 til að uppfylla þörf á höfuðborgarsvæðinu.

„Uppsöfnuð þörf á höfuðborgarsvæðinu er metin sem 1.400 íbúðir. Það gæti þurft ennþá fleiri íbúðir ef kemur mikið af innfluttu vinnuafli eða ef fleiri af landsbyggðinni flytji. Þetta rímar við verðhækkanir,“ segir Anna Hrefna.

Vinsældir leigumarkaðarins að dvína 

Hlutfall heimila á leigumarkaði heldur áfram að lækka. Leigjendum á almennum markaði fjölgar lítillega, en leigjendum með sérstök úrræði fækkar. Leigjendur voru 26 prósent árið 2014 samanborið við 27 prósent árið 2013. 

Íbúða- og leiguverð hefur hækkað nokkuð umfram laun á síðustu fimm árum. Á þessu ári hafa laun hins vegar hækkað umfram íbúða- og leiguverð. En vísitala neysluverðs án húsnæðis hefur hækkað mun minna. Það var mun hagstæðara að leigja á bóluárum, en nú er þetta að þróast í öfuga átt og kannski í átt að einhverju jafnvægi.

Kaupsamningar eru aftur orðnir fleiri en leigusamningar, í fyrsta sinn síðan 2007. Stærsti hópurinn á íslandi er eigendur með húsnæðislán 62 prósent, leigumarkaðurinn er 22 prósent, og búa 16 prósent í skuldlausri eign.

Hlutfall einstaklinga á leigumarkaði er ekki mjög hátt á Íslandi. Í evrópskum samanburði er Ísland rétt undir meðaltali. Tæp 38 prósent aldurshópsins 24-34 ára eru á leigumarkaði. Fjöldinn á leigumarki náði lágmarki í 21 prósent árið 2007. Árið 2012 voru 45 prósent aldurshópsins á leigumarkaði en nú hefur það lækkað í 38 prósent. Um 41 prósent tekjulægsta fimmtungsins eru á leigumarkaði. 

Greiningardeildin spáir því að fólk eigi frekar eftir að flytjast af  leigumarkaði næstu árin miðað við horfur í hagkerfinu. Talið er aðfjárfestingaáætlanir í íbúðum á höfuðborgarsvæðinu á næstu árum muni duga til að mæta þörfinni fram til ársins 2018.

Aukinn kaupmáttur og betri fjárfhagsstaða heimila mun að óbreyttu auka eftirspurn á íbúðamarkaði.