Hótelið er orðið verðmætara en áður var talið

„Við munum leggja fram aukið fjármagn í byggingu hótelsins,“ segir Richard L. Friedman, forstjóri og aðaleigandi bandaríska fasteignaþróunarfélagsins Carpenter & Company, sem vinnur að því að reisa fimm stjörnu Edition hótel við hlið Hörpu. Um er að ræða fyrsta fimm stjörnu hótelið á höfuðborgarsvæðinu og hefur það farið níu prósent fram úr áætlun í krónum talið.

„Við höfum ekki formlega gengið frá fjármögnuninni en við höfum náð samkomulagi innan hluthafahópsins,“ segir Eggert Dagbjartsson, fjárfestir í verkefninu, en hann fer fyrir bandaríska fjárfestingarfélaginu Equity Resource Investments.

„Enginn í verkefninu er auralaus. Við verðum hins vegar að gaumgæfa fjárhagshliðina og taka skynsamlegar ákvarðanir en ég tel að verkefnið standi fjárhagslega betur en þegar við fórum af stað með það. Það mun kosta meira og verða meira virði. Verð á hótelherbergjum í Reykjavík hefur hækkað meira en sem nemur kostnaði á tímabilinu,“ segir Friedman. Eggert bendir á að frá árinu 2015 eða 2016 hafi verð á hótelherbergjum í borginni hækkað um 50-100 prósent.

Bill Gates og arabískur fursti

Í samtali við Markaðinn bendir Friedman á að á meðal fjárfesta séu Bill Gates, stofnandi Microsoft, og arabískur fursti. „Hann er vinur minn,“ segir Friedman um furstann.

Spurður hve mikið verkefnið muni fara fram úr kostnaðaráætlun segir Friedman að það hafi ekki enn verið samið við alla sem að verkinu koma. Eggert segir að árið 2016 þegar kostnaðaráætlunin hafi verið gerð hafi hún hljóðað upp á 16 milljarða króna en sé nú 17,5 milljarðar króna. Meira en 500 milljónir af hækkuninni séu vegna hækkunar byggingarvísitölu. Það er þriðjungur hækkunarinnar. Jafnframt hafi verið ákveðið að leggja meira í suma þætti verkefnisins.

Vilja fjárfesta meira í verkinu

Freidman segir að arkitektar og verkfræðingar hér á landi hafi aldrei áður fengist við að reisa fimm stjörnu hótel. „Það hefur verið lærdómskúrfa. Við erum komnir yfir þennan hjall. Þetta verður frábært verkefni.“ Hann bætir við að eftir því sem Flannery, framkvæmdastjóri Edition, og starfsmenn hans kynnast verkefninu betur komi þeir auga á frekari tækifæri „og því erum við að fjárfesta meira í því af því að við viljum það“.

Friedman segir að kostnaðarhækkanir muni „alls ekki“ leiða til þess hótelið verði annað en fimm stjörnur. „Viðskiptavinir Edition hótelsins krefjast fimm stjörnu hótels sem og stjórnendur hótelsins. Við erum auk þess skuldbundnir ríkinu, borginni og fleirum um að reisa fimm stjörnu hótel. Ef eitthvað er, verður það fimm og hálf stjarna,“ bætir hann við en skýtur því jafnframt að, til að fyrirbyggja misskilning, að sú stjörnugjöf sé ekki til. Stjörnugjöfin verði aldrei meiri en fimm.

Eggert bendir á að krónan hafi styrkst frá því að fyrsta kostnaðar­áætlunin hafi verið gerð og því hafi kostnaður við verkefnið vaxið mun meira sé talið í dollurum. „Það fengust 130 krónur fyrir dollarann árið 2016 en nú fást um 100 krónur fyrir dollarann.“

Tóku lán í dollurum

Friedman segir að þeir hafi tekið lán í dollurum og borgi iðnaðarmönnum í krónum. „Það skapar vanda.“ Eggert segir að það hafi ekki verið hægt að fjárfesta í gengisvörnum vegna þess að á þeim tíma hafi verið fjármagnshöft á Íslandi.

Friedman segist ekki hafa sjálfur fjárfest erlendis áður en hann hafi unnið með fyrirtækjum sem starfi víða um heim. „Ég sit í stjórn hótelsins Four Seasons sem starfar í 45 löndum.“

Spurður hvort hann hafi hugað nægilega vel að gjaldmiðlaáhættunni svarar Friedman: „Ekki nóg. En það var ekki hægt að verjast henni.“

Orðið 40% dýrara í dollurum

Miðað við ofangreindar tölur var í upphafi gert ráð fyrir að verkefnið kostaði um 123 milljónir dollara en nú sé gert ráð fyrir að kostnaðurinn sé 175 milljónir dollarar. Það gerir um 42 prósent aukningu í dollurum. Í krónum talið er aukningin um níu prósent, eins og fyrr segir.

Eggert segir að ríkisstjórnin hafi átt hugmyndina að því að reisa fimm stjörnu hótel við hlið Hörpu. Á reitnum mátti einungis reisa slíkt hótel og það yrði að vera rekið af alþjóðlegu hótelfyrirtæki. „Ég var beðinn um að skoða verkefnið og komst að þeirri niðurstöðu að eina leiðin til að það yrði að veruleika væri að flytja inn nauðsynlega þekkingu því það hafði ekki verið byggt fimm stjörnu hótel áður á Íslandi.

Ég hef lengi átt í viðskiptum við Dick Friedman sem hefur byggt fimm stjörnu hótel allt sitt líf. Hann er sömuleiðis stjórnarmaður í Four Seasons, eins og áður hefur komið fram. Ég hef sjálfur enga reynslu af slíku.“ Carpenter & Company er meðal annars sérhæft í byggingu hótela.

Richard, hvers vegna vildir þú byggja fimm stjörnu hótel á Íslandi?

„Ég hafði ekki áhuga á því í upphafi. Þetta er það sem ég vinn við. Ég hafði aldrei komið til Íslands en Eggert er íslenskur. Við höfum átt í farsælu samstarfi í 25 ár. Þess vegna treystum við hvor öðrum. Hann sagði við mig: Viltu koma til Íslands og líta á verkefni? Það er alveg stórkostlegt. En spurningin er, finnst þér það jafn áhugavert?

Ég bað starfsmann á skrifstofunni um að greina málið sem ráðlagði mér að sleppa því. Hann sagði: Þarna er engin samkeppni. Ég rak hann í kjölfarið.“

Clinton tilnefndi Friedman í skipulagsráð

Hvað áttu við með að það hafi ekki verið samkeppni?

„Ef það á að reisa fimm stjörnu hótel í París eða annars staðar er litið á hvernig öðrum fimm stjörnu hótelum vegnar á svæðinu. Því næst hugsa menn kannski sem svo, okkur mun vegna aðeins betur en X og Y. Á Íslandi var ekki hægt að ráðast í slíkan samanburð því hér á landi er ekkert fimm stjörnu hótel. Starfsmaðurinn skildi það ekki. Þannig er mál með vexti að í öðru verkefni sem ég á með Eggerti og Bill Gates, það er Charles Hotel við Harvard Square í Cambridge Massachusetts, stóðum við í sömu sporum. Nema hvað það er fjögurra stjörnu hótel.

Ég kann vel við að fjárfesta þar sem er lítið um samkeppni. Það er skynsamlegt.

Ég kom til Íslands. Sjáðu til. Bill Clinton gerði mig að stjórnarformanni skipulagsráðs (e. National Capital Planning Commision) í Washington DC og á svæðinu í kring. Ég veit býsna mikið um fasteignir. Ég horfði á svæðið við Hörpuna og sagði: Hver þremillinn! Ég hafði aldrei séð jafn fagurt autt land í borg á ævi minni. Hvaða önnur alvöru borg er með óbyggt land alveg við höfnina? Slíkir staðir finnast ekki.“

Friedman dásamar enn fremur arkitektúrinn á Hörpu og bætir við að nú elski hann íslenskt lamb, lax og fái sér skyr heima hjá sér á hverjum degi. „Ég fer á Coocoo’s Nest [við Grandagarð] og kaupi brauð sem ég færi eiginkonunni,“ bætir hann við.

Obama tilnefndi Friedman í Útflutningsráð

Friedman heldur sögunni áfram. „Barack Obama, forseti Bandaríkjanna, gerði mig að varastjórnarformanni Útflutningsráðs Bandaríkjanna sem snýr að ferðmennsku. Það vill svo til að Norðmaðurinn Arne Sorenson, forstjóri Marriott hótelsamstæðunnar, situr með mér í ráðinu. Við vorum að ferðast saman og hann spurði mig að hverju ég væri að vinna þessa stundina. Ég sagði honum frá frábæru verkefni á Íslandi og hann sagði einfaldlega: Kýlum á það. Þannig er sagan.“

Spurður hvort fjárfestarnir hyggist eiga fasteignina eða selja hana þegar hún hefur verið byggð segist Friedman ekki skilja fyrirkomulagið hér á landi þar sem hótel leigi fasteignir. „Við lítum svo á að hótelið sé í okkar eigu en sé stýrt af Marr­iott samkvæmt samningi næstu 30 árin. Hótelið greiðir okkur ekki fasta leigu heldur fær Marriott Edition hlutfall af tekjum og hagnaði af rekstrinum. Þetta er því ekki leigusamningur.“

Hann upplýsir að Four Seasons sé ekki í Þýskalandi því þar í landi verði að leigja fasteignir. „Flest alþjóðleg hótel eru í eigu eigenda eða fjárfesta en rekin af alþjóðlegum keðjum á borð við Hilton eða Marriott. Þetta er betra fyrirkomulag vegna þess að það er ekki eins áhættusamt fyrir hótelin því rekstur þeirra sveiflast upp og niður. Þau fá þóknun. Og þetta er betra fyrir eigandann vegna þess að ef vel gengur er um að ræða frábæra vörn gegn verðbólgu.“

Þegar spurningin er ítrekuð, hvort stefnt sé að því selja hótelið, segir Friedman að það hafi ekki verið ákveðið. „Það fer eftir því hvernig við metum aðstæður. Við gætum átt það og við gætum selt það. Í mörgum tilvikum eigum við þau. Við höfum átt til dæmis eitt hótel í 30 ár og viljum aldrei selja það.“ Fram kom á öðrum stað í samtalinu að mesta áhættan í rekstri hótela sé á fyrstu þremur árunum.

Friedman segist hafa gist margsinnis á hótelum í Reykjavík og þykir ekki mikið til þeirra koma. Edition hótelið verði því kærkomin viðbót við flóruna. „Við munum reka dýrasta hótel borgarinnar og viðskiptavinir fá mest fyrir peninginn.“

Svítur kosta upp í milljón á dag

Daniel Flannery, framkvæmdastjóri Edition, segir að það sé misjafnt hve mikið herbergin muni kosta. En nefnir að í sumum svítunum á vegum Edition kosti nóttin 5 til 10 þúsund dollara, jafnvirði hálfrar til einnar milljónar króna. Hann segir að ferðamannastraumurinn hingað sé sterkur. Auk þess hafi margir beðið með það að koma til Íslands þar til fimm stjörnu hótel yrði opnað. „Við finnum fyrir miklum áhuga fyrir hvataferðum,“ segir Flannery. Hann standi jafnframt í þeirri trú að ef fyrirtækið skapi frábært hótel muni það leiða til þess að ferðamenn sem hafi ekki áður lagt leið sína til Íslands muni koma.

Efnuðum mun fjölga

Friedman á von á því að efnuðum ferðamönnum til Íslands muni fjölga á kostnað hefðbundinna ferðalanga þegar markaðurinn hefur þroskast. „Dan [Flannery] flaug hingað til lands frá New York á fyrsta farrými þar sem hægt er að liggja í rúmi. Það hefur ekki áður verið í boði í flugi hingað til. Það þýðir að þeir sem ferðast á fyrsta farrými muni koma í meira mæli. Delta mun einnig bjóða upp á slíkt. Svo ég segi eins og þetta horfir við mér: Ég á einkaþotu. Ef ég ætti hana ekki og yrði að sitja uppréttur alla leiðina í flugi hingað til lands væri ég hikandi við að koma til Íslands,“ segir hann. Friedman fæddist árið 1940 og verður því áttræður á árinu.

Friedman segir að hótelið verði opnað á næsta ári. Opnuninni muni væntanlega seinka um sex mánuði. „Seinkunin er af hinu góða,“ segir hann. „Við munum nú opna hótelið og umhverfið í kring verður tilbúið. Gestirnir hefðu ella orðið brjálaðir vegna látanna frá nálægum byggingarframkvæmdum. Það er sömuleiðis gleðiefni að Landsbankinn hyggist byggja fyrir aftan okkur. Þetta svæði verður stolt borgarinnar þegar það verður tilbúið.“