Þetta kemur fram í Kalkofninum sem er vettvangur fyrir starfsfólk Seðlabanka Íslands til að birta höfundarmerktar greinar.
Einar Jón Erlingsson, sérfræðingur á sviði fjármálastöðugleika, rifjar upp að fjármálastöðugleikanefnd hafi hert lánþegaskilyrði þrisvar sinnum á tólf mánaða tímabili. Í júní í fyrra lækkaði nefndin hámark veðsetningarhlutfalls annarra en kaupenda fyrstu fasteignar og í september innleiddi nefndin ný nýtt hámark greiðslubyrðar fasteignalána, bæði fyrir fyrstu kaupendur og aðra. Að lokum lækkaði nefndin hámark veðsetningarhlutfalls fyrir kaupendur fyrstu fasteignar og bætti við viðmiði um lágmarksvexti við útreikning á greiðslubyrðarhlutfallinu 15. júní sl.
Það hefur þó sýnt sig að bæði reglur um hámark veðsetningar og greiðslubyrði hafa dregið úr áhættusömum lánveitingum síðustu misseri og munu gera það áfram.
„Þótt ákvarðanir fjármálastöðugleikanefndar á síðasta ári um að lækka hámark veðsetningarhlutfallsins úr 85 prósentum í 80 prósent og setja nýjar reglur um hámark greiðslubyrðarhlutfalls hafi líklega haft takmörkuð áhrif á verðþróun á húsnæðismarkaði hafa þær haft áhrif á nýjar lánveitingar. Enda er mikilvægt að hafa í huga hver tilgangur reglnanna er, þ.e. að varðveita viðnámsþrótt og draga úr óhóflegum skuldavexti,“ skrifar Einar Jón.
Reglur um hámark greiðslubyrðar, sem tóku gildi 1. desember 2021, hafa einnig skilað sér í lægra hlutfalli lána með háa greiðslubyrði, þ.e. greiðslubyrði umfram 35 prósent í tilfelli almennra lántaka og 40 prósent í tilfelli fyrstu kaupenda.
Lánum til annarra en fyrstu kaupenda með veðsetningarhlutfall yfir 80 prósent hefur fækkað verulega og fjárhæð þeirra sömuleiðis lækkað töluvert, úr u.þ.b. 10 prósent af heildarfjárhæð nýrra lána, árið áður en reglum var breytt, í um 4 prósent síðustu tvo ársfjórðunga.
„Þessi þróun, að þrengja að hámarki veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfalls, verður að teljast jákvæð út frá mati á kerfisáhættu. Lántakar með lægra veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfall búa yfir meiri viðnámsþrótti og geta betur staðist áföll, bæði hvað varðar húsnæðisverð og tekjur.“
Samkvæmt nýju reglunum frá því í júní þarf að meta greiðslubyrði verðtryggðra lána miðað við 3 prósenta vexti að lágmarki og að hámarki 25 ára lánstíma. Fyrir óverðtryggð lán skal að lágmarki miða við 5,5 prósenta vexti og að hámarki 40 ára lánstíma.
„Með því að innleiða lágmarksvexti og hámarkslánstíma í reglurnar er stuðlað að því að lántakar hafi borð fyrir báru þegar þeir taka ný lán á tímum þegar vextir eru lágir og geti staðist ákveðna lágmarks greiðslubyrði, enda fyrirséð að vextir muni hækka aftur yfir líftíma lánsins,“ skrifar Einar Jón.
„Hvort nýjar reglur muni duga til að draga nægjanlega úr áhættu á húsnæðismarkaði verður tíminn að leiða í ljós. Það hefur þó sýnt sig að bæði reglur um hámark veðsetningar og greiðslubyrði hafa dregið úr áhættusömum lánveitingum síðustu misseri og munu gera það áfram. Til lengri tíma litið ættu reglurnar að stuðla að stöðugri húsnæðismarkaði til hagsbóta fyrir lánveitendur og lántaka, ekki síst fyrir kaupendur fyrstu fasteignar en hratt hækkandi húsnæðisverð kemur sérstaklega illa við þá.“
