„Það er vissulega áhyggjuefni hversu mikið íbúðaverð hefur hækkað í samanburði við bæði laun, byggingarkostnað og almennt verðlag undanfarna ársfjórðunga. Það vegur þó á móti að enn sem komið er virðist hækkunin ekki drifin í miklum mæli af óhóflegri skuldsetningu og staða heimila er almennt sterk,“ segir Jón Bjarki Bentsson, aðalhagfræðingur Íslandsbanka við Innherja, og vísar þar meðal annars til þess sem kom fram í síðustu fundargerð fjármálastöðugleikanefndar Seðlabanka Íslands.
Þá bendir hann á að staðan um þessar mundir sé ólík þeirri sem var á árunum fyrir bankahrunið þegar mikið misræmi varð á íbúðaverði í hlutfalli við ráðandi efnahagsþætti á grunni ósjálfbærrar skuldsetningar heimila.
„Það dregur úr hættunni á því að verulegur hluti heimila skuldsetji sig um of og neyðist til að selja íbúðarhúsnæði sitt, komi til bakslags,“ að sögn Jóns Bjarka.
Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,1 prósent í síðasta mánuði, sem var minni hækkun en markaðsaðilar höfðu búist við, sem þýðir að árshækkunin nemur nú 25,5 prósentum en sé tekið tillit til verðslags er hún rúmlega 14 prósent að raunvirði. Ekki liggja fyrir tölur um launavísitölu júlímánaðar en afar ólíklegt þykir að hún hafi hækkað svo einhverju nemi.
Sögulega séð hefur reynslan sýnt að þróun launa og fasteignaverðs fylgist mjög að yfir lengri tíma, bæði hér á landi og erlendis.
Enn sem komið er virðist hækkunin ekki drifin í miklum mæli af óhóflegri skuldsetningu og staða heimila almennt sterk.
„Það, ásamt horfum um dvínandi eftirspurn á sama tíma og framboð íbúðarhúsnæðis er á uppleið á komandi fjórðungum, eykur að okkar mati líkurnar á því að toppnum verði náð á næstunni í þróun raunverðs og að íbúðaverð þróist í kjölfarið í betra samræmi við undirliggjandi þætti eins og laun,“ segir Jón Bjarki, og bætir við:
„Hugsanlega gæti raunverðið lækkað tímabundið þótt við teljum ólíklegt að íbúðaverðið sjálft gefi verulega eftir.“
Í greiningu Hagfræðideildar Landsbankans frá því fyrr í vikunni er vakin athygli á því að ef litið sé til raunverðsþróunar þá er íbúðaverð að teknu tilliti til verðlags á öðrum vörum og þjónustu er í hæstu hæðum. Íbúðaverð raunvirt með vísitölu neysluverðs án húsnæðis hefur þannig aldrei frá aldamótum mælst jafn hátt og nú. Sömu sögu er að segja um verð á íbúðum umfram það sem kostar að byggja þær – mælikvarðinn þar er vísitala íbúðaverðs raunvirt með vísitölu byggingarkostnaðar – sem er í methæðum þó hún hafi lækkað lítillega milli nýjustu mælinga.
Þá sé ljóst að þegar horft er til samhengis milli launastigs og íbúðaverðs að staðan nú sé svipuð og þegar mest lét árið 2007. Að mati greinenda bankans bendir þetta allt til þess að íbúðaverð sé orðið „mjög hátt“ og gera megi ráð fyrir „hófstilltari“ verðþróun líkt og nú virðist vera byrjað að gerast.
Seðlabankinn hefur á síðustu mánuðum og misserum gripið til margvíslegra aðgerða í því skyni að reyna halda aftur af skuldsetningu heimila og tempra um leið þær miklu verðhækkanir sem hafa verið á fasteignarmarkað að undanförnu. Meginvextir bankans hafa verið hækkaðir verulega á skömmum tíma – úr 0,75 prósent í 4,75 prósent frá því vorið 2021 – og þá hefur aðgengi að lánsfjármögnun verið gert erfiðara með því að lækka veðsetningarhlutfall og reglur hertar um gerð greiðslumats með því að setja á sérstakt hámark greiðslubyrðarhlutfalls.
Á síðasta fundi fjármálastöðugleikanefndar Seðlabankans frá því um miðjan júní, eins og upplýst var um í fundargerð hennar sem var gerð opinber í byrjun júlí, ræddi nefndin áhyggjur sínar um að það gæti verið til staðar vísir að eignabólu á íbúðamarkaði. Líkur á „stöðnun eða leiðréttingu raunverðs íbúða,“ hefðu því aukist.
Mikið ójafnvægi væri á milli framboðs og eftirspurnar fasteigna og því hefðu verðhækkanir á íbúðamarkaði verið „langt umfram“ ákvarðandi efnahagsþætti allt frá vormánuðum síðasta árs.
Nefndin benti hins vegar á að efnahagsbatinn, góð staða bankakerfisins og kaupmáttaraukning launafólks undanfarið væru til þess fallin að auka viðnámsþrótt heimila fyrir áföllum. Áhyggjur fjármálstöðugleikanefndar af stöðunni á fasteignamarkaði höfðu þó aukist frá síðasta fundi í byrjun ársins og taldi hún að „hætta á óhóflegri skuldsetningu samhliða ört hækkandi fasteignaverði hefði aukist sem gæti haft neikvæð áhrif á fjármálastöðugleika ef viðsnúningur yrði í efnahagslífinu eða ef fasteignaverð lækkaði mikið,“ að því er sagði í fundargerð hennar.
Þrátt fyrir að staðan á fasteignamarkaði væri „áhyggjuefni“ þá kom fram í umræðum nefndarinnar að mikil hækkun á íbúðaverði væri almennt ekki drifin áfram af óhóflegri aukningu skuldsetningar. Skuldir heimilanna sem hlutfall af landsframleiðslu hafa aðeins aukist lítillega á síðustu tveimur árum og sé litið til ráðstöfunartekna þá eru þær um 155 prósent sem er nokkuð lægra hlutfall en á hinum Norðurlöndunum og lágt í sögulegu samhengi.
Nýbirtar tölur um þróun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu eru fyrstu merki þess aðgerðir Seðlabankans séu farnar að bíta fast sem gæti þýtt að verðbólgan, sem mælist núna 9,9 prósent, muni taka að hjaðna nokkuð í kjölfarið, eins og Innherji fjallaði um í gær. Ávöxtunarkrafa óverðtryggðra ríkisbréfa lækkaði þannig skarpt í viðskiptum í Kauphöllinni í gær, einkum á styttri endanum þar sem lækkunin var á bilinu 11 til 15 punktar
Greinendur og sjóðstjórar telja þetta vera til marks um að fjárfestar á skuldabréfamarkaði álíti að peningastefnunefnd Seðlabankans muni hugsanlega ekki þurfa að ganga jafn langt í frekari hækkun vaxta á komandi mánuðum og misserum eins og áður var talið.
Næsti vaxtaákvörðunarfundur peningastefnunefndar er á miðvikudag og fastlega er gert ráð fyrir að vextirnir verði hækkaðir að lágmarki um 50 punkta.
