Seint verður sagt að viðbrögð Ölmu vegna málsins, með tilliti til almannatengsla, hafi verið vel heppnuð í þetta skiptið. Enginn var nokkru nær um hvað kallaði á þessa vægast sagt hressilegu leiguverðshækkun sem var til umfjöllunar í síðustu viku. Þriðjungshækkun á mánaðarlegu leiguverði er vissulega langt umfram þróun allra hagstærða á liðnu ári, sama hvort ræðir um almennt verðlag, fasteignaverð, reiknaða húsaleigu eða annað.
Í kjölfar frétta af leiguverðshækkunum Ölmu um tók við hefðbundin umræða um að þeir aðilar sem bjóða íbúðir til leigu séu upp til hópa fjárplógsmenn og arðræningjar. Svo vill til að Alma er með skráð skuldabréf á markaði og því er hægt að kynna sér fjárhagsstöðu félagsins.
Hagnaður Ölmu á síðasta ári er því fyrst og fremst reiknuð stærð sem hefur ekki áhrif á sjóðstreymi félagsins. Nema eignir verði seldar og hagnaður af þeim innleystur.
Reiknaður hagnaður og matsbreytingar
Afkoma Ölmu á árinu 2021 hljóðaði upp á ríflega 12 milljarða króna hagnað. Þeirri hagnaðartölu var mjög haldið á lofti í umfjöllun fjölmiðla, væntanlega til að gefa til að kynna að leiguverðshækkanir Ölmu væru óþarfar og nema síður væri. Sé hins vegar gægst undir húddið á Ölmu kemur á daginn að nánast allur hagnaður félagsins, eða um 10,2 milljarðar króna, byggist á matsbreytingu eigna félagsins. Þar af var hagnaður af hækkun verðbréfa um 4,3 milljarðar, að mestu vegna eignahluta dótturfélagsins Brimgarðar í Eik, Reitum og Regin. Samstæða Ölmu átti yfir ellefu milljarða króna hlut í fasteignfélögunum þremur um síðastliðin áramót.
Hagnaður Ölmu á síðasta ári er því fyrst og fremst reiknuð stærð sem hefur ekki áhrif á sjóðstreymi félagsins. Nema eignir verði seldar og hagnaður af þeim innleystur. Alma hefur vissulega raunhæfari möguleika á að selja eignir í stórum stíl til að innleysa hagnað af fjárfestingaeignum sínum, heldur en til dæmis Félagsbústaðir Reykjavíkurborgar.
Veltufé stendur varla undir fjármagnskostnaði
Við árslok 2021 námu vaxtaberandi skuldir Ölmu 38,7 milljörðum króna. Veltufé frá rekstri, sem eru þeir fjármunir sem eiga að standa undir fjármagnskostnaði, afborgunum og fjárfestingum félagsins, var um 1,9 milljarðar króna. Talnaglöggir sjá að 1,9 milljarðar króna rétt duga til að standa undir tæplega 5 prósent fjármagnskostnaði – og það án afborgana af höfuðstól skuldbindinga.
Í sex mánaða uppgjöri Ölmu batnaði staðan ekki, heldur þvert á móti. Þar standa vaxtaberandi skuldir í 44,2 milljörðum króna og veltufé frá rekstri var ríflega 1,2 milljarðar. Það þýðir að rekstur félagsins stendur undir fjármagnskostnaði á bilinu 2-3 prósent af vaxtaberandi skuldum (ríflega 5 prósent á ársgrundvelli), en bæði vextir og verðbólga hafa verið miklu hærri en svo á árinu.
Getur verið að fyrirtæki sem sérhæfa sig í útleigu fasteigna finni líka fyrir hækkandi vöxtum og verðlagi, rétt eins og einstaklingar?
Geta Ölmu til að standa undir fjármagnskostnaði var ekki sérlega mikil við síðustu áramót og dróst enn frekar saman um mitt þetta ár. Líklegt má telja að Alma selji eignir til að búa til meiri tekjur, rétt eins og félagið gerði á síðasta ári.
Getur verið að Alma sé nú að ráðast í leiguverðshækkanir af illri, rekstrarlegri nauðsyn? Getur verið að fyrirtæki sem sérhæfa sig í útleigu fasteigna finni líka fyrir hækkandi vöxtum og verðlagi, rétt eins og einstaklingar?
Greinin var uppfærð 13.desember 2022.
Klinkið er vettvangur Innherja þar sem dregin er upp mynd og veitt innsýn í bakherbergi viðskipta, stjórnmála og atvinnulífs á landinu.
