Hvenær telst notuð fasteign haldin galla? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 16. júní 2014 07:00 Flest ágreiningsmál vegna fasteignaviðskipta eru um um galla, bæði hvort fasteign sé yfirhöfuð gölluð og hvort ágallinn sé þannig vaxinn að kaupandi eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar. Það er nefnilega ekki alltaf þannig að kaupandi eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignar þó að eignin sé haldin ágalla. En hvenær á kaupandi gallaðrar fasteignar rétt á afslætti eða skaðabótum? Í lagalegum skilningi er fasteign gölluð ef hún stenst almennt séð ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Þá getur fasteign talist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar eða til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem um var samið. Þrátt fyrir þetta telst notuð fasteign ekki haldin galla í hinum lagalega skilningi nema ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo „nokkru varði“ eða seljandinn hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Sá sem kaupir notaða eign borgar minna en sá sem kaupir nýja eign og tekur þar með á sig áhættu af minniháttar ágöllum.Aldur og ástand skiptir máli En hvað þýðir að ágalli rýri verðmæti fasteignar „svo nokkru varði“? Frá því að lögin um fasteignakaup tóku gildi fyrir tæpum 12 árum hafa fallið nokkrir tugir dóma í Hæstarétti þar sem reynt hefur á þetta. Aldur og ástand fasteignar skiptir máli við mat á því hvaða kröfur kaupandi getur gert til fasteignar. Kaupandi nýrrar fasteignar getur gert meiri kröfur en kaupandi gamallar fasteignar. Sá sem hefur keypt nýlega fasteign í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við ágalla á fasteign sem kaupandi 40 ára gamallar fasteignar þarf að sætta sig við. Af dómum Hæstaréttar má ráða að kaupandi nokkurra áratuga gamallar fasteignar eigi ekki kröfur á seljandann ef það kostar innan við 8-10 prósent af kaupverði fasteignarinnar að gera við ágallann. Ef kostnaður við lagfæringar er hins vegar meiri þá getur kaupandinn átt rétt á afslætti af kaupverðinu eða skaðabótum úr hendi seljandans. Þá hefur Hæstiréttur ítrekað tekið það fram í dómum sínum að sá sem kaupir nokkurra áratuga gamla fasteign megi gera ráð fyrir því að allt sé upprunalegt eins og t.d. lagnir, innréttingar og þak nema annað sé sérstaklega tekið fram við kaup fasteignarinnar. Þrátt fyrir framangreint getur fasteign alltaf talist haldin galla (þótt minniháttar sé) ef seljandi hefur vanrækt að veita mikilvægar upplýsingar við sölu fasteignarinnar og það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Vanrækslan getur falist í því að veita rangar upplýsingar, eða þegja yfir upplýsingum um atriði sem seljandanum eru kunn og hann veit eða má vita að eðlilegt sé að upplýsa um. Að síðustu er rétt að nefna að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann vissi um eða hefði átt að vita um. Þetta þýðir að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla sem hann sá eða mátti sjá við skoðun á fasteign og á þar af leiðandi ekki rétt á afslætti af kaupverði eða skaðabótum vegna þessara galla. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Mest lesið Samskipti: Lykillinn að vellíðan og árangri í vinnuumhverfi Ásta Guðrún Guðbrandsdóttir Skoðun Háskólasamfélag á tímamótum - Silja Bára sem næsti rektor HÍ Berglind Rós Magnúsdóttir Skoðun Íslendingar eru dónalegir, óhófsamir, þjófóttir villimenn Sif Sigmarsdóttir Fastir pennar Sagnaarfur Biblíunnar – Davíð og Golíat, hugrekki og berskjöldun Dr. Sigurvin Lárus Jónsson Skoðun Hver reif kjaft við hvern? Gunnar Hólmsteinn Ársælsson Skoðun Betri starfsaðstæður og skilvirkari háskóli Silja Bára Ómarsdóttir Skoðun Magnús Karl er hæfastur rektorsframbjóðenda Ástráður Eysteinsson Skoðun Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir Skoðun Hegða sér eins og ofdekraðir unglingar Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Kjósum opnara grunnnám Toby Erik Wikström Skoðun Skoðun Skoðun Samskipti: Lykillinn að vellíðan og árangri í vinnuumhverfi Ásta Guðrún Guðbrandsdóttir skrifar Skoðun Ríkisábyrgð á 1.490 milljarða króna? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar – Davíð og Golíat, hugrekki og berskjöldun Dr. Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Hver reif kjaft við hvern? Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélag á tímamótum - Silja Bára sem næsti rektor HÍ Berglind Rós Magnúsdóttir skrifar Skoðun Kjósum opnara grunnnám Toby Erik Wikström skrifar Skoðun Magnús Karl er hæfastur rektorsframbjóðenda Ástráður Eysteinsson skrifar Skoðun Betri starfsaðstæður og skilvirkari háskóli Silja Bára Ómarsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna styð ég Magnús Karl í kjöri til rektors Háskóla Íslands? Ingileif Jónsdóttir skrifar Skoðun Allt fyrir samansúrrað pólitískt og peningalegt vald? Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Vopnakaup íslenska ráðamanna Friðrik Erlingsson skrifar Skoðun Samstaðan er óstöðvandi afl Helga Þórey Júlíudóttir skrifar Skoðun Kolbrún Þ. Pálsdóttir – rétti leiðtoginn fyrir Háskóla Íslands Hafliði Ásgeirsson,Eyjólfur Brynjar Eyjólfsson,Þorbjörg St. Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Hegða sér eins og ofdekraðir unglingar Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Af hverju ættu nemendur að kjósa Magnús Karl sem rektor HÍ? Eygló Sóley Hróðmarsdóttir Löve,Daníel Thor Myer skrifar Skoðun Við mótmælum nýbyggingum í Neðra Breiðholtinu Jökull Þór Sveinsson,Hlynur Ingi Jóhannsson skrifar Skoðun Er „sam-búð“ búsetuform 21. aldar og lausn við háum byggingakostnaði? Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Tryggjum framtíð endurnýjanlegrar orku á Íslandi Íris Lind Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Reynsla, framtíðarsýn og kjarkur Silju Báru Anna Helga Jónsdóttir,Sigurður Örn Stefánsson skrifar Skoðun Gunnar Smári hvað er hann? Birgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Um Ingibjörgu Gunnarsdóttur – ferill að rektorskjöri Rúnar Unnþórsson,Þórhallur Ingi Halldórsson skrifar Skoðun Ísland er leiðandi ljós og hvatning til fjölmiðla Hrönn Egilsdóttir skrifar Skoðun Forvarnir á ferð Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Vertu meðbyr mannúðar Birna Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Fegurð sem breytir skólum Einar Mikael Sverrisson skrifar Skoðun Það læra börnin sem fyrir þeim er haft Sigurður Örn Hilmarsson skrifar Skoðun Björn Þorsteinsson as Rector - A visionary leader uniting disciplines and driving innovation Marianne Elisabeth Klinke skrifar Skoðun Verður Frelsið fullveldinu að bráð? Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Til rektorsframbjóðenda: Hvað gerir nýr rektor HÍ við Endurmenntun? Ólafur Stephensen skrifar Sjá meira
Flest ágreiningsmál vegna fasteignaviðskipta eru um um galla, bæði hvort fasteign sé yfirhöfuð gölluð og hvort ágallinn sé þannig vaxinn að kaupandi eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar. Það er nefnilega ekki alltaf þannig að kaupandi eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignar þó að eignin sé haldin ágalla. En hvenær á kaupandi gallaðrar fasteignar rétt á afslætti eða skaðabótum? Í lagalegum skilningi er fasteign gölluð ef hún stenst almennt séð ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Þá getur fasteign talist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar eða til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem um var samið. Þrátt fyrir þetta telst notuð fasteign ekki haldin galla í hinum lagalega skilningi nema ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo „nokkru varði“ eða seljandinn hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Sá sem kaupir notaða eign borgar minna en sá sem kaupir nýja eign og tekur þar með á sig áhættu af minniháttar ágöllum.Aldur og ástand skiptir máli En hvað þýðir að ágalli rýri verðmæti fasteignar „svo nokkru varði“? Frá því að lögin um fasteignakaup tóku gildi fyrir tæpum 12 árum hafa fallið nokkrir tugir dóma í Hæstarétti þar sem reynt hefur á þetta. Aldur og ástand fasteignar skiptir máli við mat á því hvaða kröfur kaupandi getur gert til fasteignar. Kaupandi nýrrar fasteignar getur gert meiri kröfur en kaupandi gamallar fasteignar. Sá sem hefur keypt nýlega fasteign í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við ágalla á fasteign sem kaupandi 40 ára gamallar fasteignar þarf að sætta sig við. Af dómum Hæstaréttar má ráða að kaupandi nokkurra áratuga gamallar fasteignar eigi ekki kröfur á seljandann ef það kostar innan við 8-10 prósent af kaupverði fasteignarinnar að gera við ágallann. Ef kostnaður við lagfæringar er hins vegar meiri þá getur kaupandinn átt rétt á afslætti af kaupverðinu eða skaðabótum úr hendi seljandans. Þá hefur Hæstiréttur ítrekað tekið það fram í dómum sínum að sá sem kaupir nokkurra áratuga gamla fasteign megi gera ráð fyrir því að allt sé upprunalegt eins og t.d. lagnir, innréttingar og þak nema annað sé sérstaklega tekið fram við kaup fasteignarinnar. Þrátt fyrir framangreint getur fasteign alltaf talist haldin galla (þótt minniháttar sé) ef seljandi hefur vanrækt að veita mikilvægar upplýsingar við sölu fasteignarinnar og það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Vanrækslan getur falist í því að veita rangar upplýsingar, eða þegja yfir upplýsingum um atriði sem seljandanum eru kunn og hann veit eða má vita að eðlilegt sé að upplýsa um. Að síðustu er rétt að nefna að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann vissi um eða hefði átt að vita um. Þetta þýðir að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla sem hann sá eða mátti sjá við skoðun á fasteign og á þar af leiðandi ekki rétt á afslætti af kaupverði eða skaðabótum vegna þessara galla.
Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir Skoðun
Skoðun Samskipti: Lykillinn að vellíðan og árangri í vinnuumhverfi Ásta Guðrún Guðbrandsdóttir skrifar
Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar – Davíð og Golíat, hugrekki og berskjöldun Dr. Sigurvin Lárus Jónsson skrifar
Skoðun Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélag á tímamótum - Silja Bára sem næsti rektor HÍ Berglind Rós Magnúsdóttir skrifar
Skoðun Hvers vegna styð ég Magnús Karl í kjöri til rektors Háskóla Íslands? Ingileif Jónsdóttir skrifar
Skoðun Kolbrún Þ. Pálsdóttir – rétti leiðtoginn fyrir Háskóla Íslands Hafliði Ásgeirsson,Eyjólfur Brynjar Eyjólfsson,Þorbjörg St. Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju ættu nemendur að kjósa Magnús Karl sem rektor HÍ? Eygló Sóley Hróðmarsdóttir Löve,Daníel Thor Myer skrifar
Skoðun Við mótmælum nýbyggingum í Neðra Breiðholtinu Jökull Þór Sveinsson,Hlynur Ingi Jóhannsson skrifar
Skoðun Er „sam-búð“ búsetuform 21. aldar og lausn við háum byggingakostnaði? Sara Björg Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Reynsla, framtíðarsýn og kjarkur Silju Báru Anna Helga Jónsdóttir,Sigurður Örn Stefánsson skrifar
Skoðun Um Ingibjörgu Gunnarsdóttur – ferill að rektorskjöri Rúnar Unnþórsson,Þórhallur Ingi Halldórsson skrifar
Skoðun Björn Þorsteinsson as Rector - A visionary leader uniting disciplines and driving innovation Marianne Elisabeth Klinke skrifar
Skoðun Til rektorsframbjóðenda: Hvað gerir nýr rektor HÍ við Endurmenntun? Ólafur Stephensen skrifar
Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir Skoðun