Úttekt á leigumarkaðnum: Aldrei erfiðara að leigja í höfuðborginni

Minnstu íbúðirnar eru dýrastar á hvern fermetra og mið- og vesturbær Reykjavíkur vestan Kringlumýrarbrautar eru dýrustu hverfin, ásamt Seltjarnarnesi. Leiguverð er skaplegra eftir því sem íbúðin er lengra frá miðbænum. Sennilega spilar deilihagkerfið þar einhverja rullu. Hér á eftir fylgir ítarleg úttekt á leigumarkaðnum í höfuðborginni, sögur leigjenda, greining og heilræði frá sérfræðingum.

„Húsaleiga hefur hækkað vegna mikillar eftirspurnar ungs fólks en stór hluti þjóðarinnar samanstendur af fólki undir þrítugu. Eiginfjárvandi er einnig algengur í þessum hópi og svo er erfitt fyrir marga að standast greiðslumat,” segir Magnús Árni Skúlason, hagfræðingur.

Frá ársbyrjun 2011 til loka júlí 2015 hefur leiguverð á húsnæðismarkaði hækkað um 40,2%. Á sama tíma hefur verð á íbúðarhúsnæði hækkað um 41,8%. Þetta er langt umfram almennar verðlagshækkanir.

„Húsnæðisframboðið sem var í boði fyrir efnahagshrun einkenndist af stórum íbúðum en þessi hópur er að leita sér að minni íbúðum. Flókið regluverk ríkis og sveitarfélaga kemur í veg fyrir að verktakar geti boðið upp á slíkar íbúðir þrátt fyrir góðan vilja. Í og eftir hrunið var heldur enginn hvati til uppbyggingar þar sem íbúðaverð var við hrun svipaður og byggingarkostnaður.”

Fregnir hafa borist þess efnis að biðlistar eftir félagslegu húsnæði lengist og lengist. Hver er skýringin?

„Eftir efnahagshrunið lækkuðu laun margra en kaupmáttaraukning síðastliðinna missera sem og ríflegar launahækkanir ættu í eðli sínu að stytta biðlistana. Það er að segja, margir þeir sem hafa fengið launahækkanir munu líklega detta út vegna tekjumarka.”

Magnús Árni bætir þó við að það muni sennilegast ekki leysa vandann. „Fólk á enn í erfiðleikum með að standast greiðslumat, til dæmis vegna eiginfjárvanda og námsskulda.”

En hverju heldur Magnús Árni að aðgerðir sem stjórnvöld hyggjast ráðast í á árinu til að bæta ástandið á leigumarkaði skili?

„Ég hef litla trú á því að yfirvöld geti gert mikið í þessu en viðbrögð þeirra hafa verið hálmkennd. Vandinn er háir vextir og lóðakostnaður verktaka.”

SÖGUR AF LEIGUMARKAÐI



Eitt ár á vergangi

Sigurður Oddsson er þrítugur, hönnunarstjóri hjá auglýsingastofu Jónson & Le'Macks. Hann býr með sambýliskonu og eins árs barni. Hann er nýfarinn af leigumarkaði.

Hvað borgar þú í leigu á mánuði?

„Vorum síðast að borga um 200 þúsund á mánuði.“

Hvaða reynslu hefur þú af leigumarkaðinum?

„Við lentum illa í fyrstu húsnæðiskaupum, upp kom myglusveppur sem gerði okkur veik og þurftum við því að flytja stuttu eftir kaupin. Vorum í nákvæmlega eitt ár á vergangi, í leit að íbúð til að leigja eða kaupa. Leiguíbúðirnar voru allar óásættanlegar að einhverju leyti, asnalega dýrar, ónýtar eða ekki á ásættanlegum stað. Við þurftum að flytjast á milli skammtímahúsnæðis, foreldrahúsa, túristaíbúða og svo framvegis. í eitt ár, fyrsta ár barnsins okkar, á meðan á leitinni stóð. Á endanum tókst okkur að kaupa íbúð, sem hefði þó aldrei tekist ef ekki væri fyrir gríðarmikla hjálp foreldra og óhóflegrar lántöku.“

 

Leigumarkaðurinn er algjört helvíti

Steinþór Helgi Arnsteinsson er þrjátíu eins árs, viðburðastjóri hjá CCP. Hann býr ásamt kærustu sinni og stjúpsyni í leiguíbúð.

Hvað borgar þú í leigu á mánuði?

„Ég myndi segja að svona fjórðungur af laununum mínum, eftir skatta, fari í leiguna.“



Hvaða reynslu hefur þú af leigumarkaðnum? 

„Heilt yfir hef ég dílað við mjög góða leigusala. Leigumarkaðurinn er hins vegar algjört helvíti - gríðarlega erfitt að fá íbúð við hæfi, hvað þá á réttum stað eða ásættanlegu verði. Erfiðast fannst mér þegar ég var að byrja að leigja og þurfti að reiða fram þriggja mánaða fyrirframleigu í tryggingu. Held að það sé baggi sem ekki margir ráði við. Ég er samt mjög ánægður með núverandi leigusala og íbúðina.“

Of hátt leiguverð og rótleysi

Sveinn Rúnar Einarsson er 29 ára gamall barþjónn. Hann leigir með öðrum í miðbæ Reykjavíkur.

Hvað borgar þú í leigu á mánuði? 

„20% af mínum launum.“

Hvaða reynslu hefur þú af leigumarkaðnum?

„Ég hef sem betur fer alltaf verið heppinn og fundið íbúðir fljótt þegar ég hef verið að leita. Ég hef ég átt misgott samband við leigusala. Sumir eru of afskiptasamir á meðan aðrir hafa lítið sem ekkert samband á meðan samningurinn stendur. Hins vegar er það sem svíður mest of hátt leiguverð og rótleysi sem fylgir því að vera á leigumarkaðnum. Það eru allt of fáir leigusalar sem vilja gera lengri samning en árs samning, þannig að maður veit aldrei almennilega hvar maður mun búa eftir ár. Það getur tekið smá á og ég væri alveg til í að sjá yfirvöld taka fastar á þessum málum eins og um var samið.“

HEIÐRÆÐI FYRIR LEIGUSALA OG LEIGUTAKA

Auður Björg Jónsdóttir, hæstaréttarlögmaður, er sérfræðingur á sviði leiguréttar. 



Fyrir leigusala

• Leigusali verður að vanda vel valið á leigjanda. Miklu máli skiptir í viðvarandi samningssambandi sem þessu, að gagnaðili sé heiðarlegur og traustur. Internetið getur verið mjög hjálplegt í þessu sambandi en auk þess er nauðsynlegt að sjá vanskilaskrá viðkomandi.
  
  
• Leigusali verður að gæta þess að hafa góðar tryggingar fyrir efndum á leigusamningnum, bæði hvað varðar fjárhæð og tegund tryggingarinnar. Eigi þriðji aðili að bera ábyrgð á efndum samningsins er mikilvægt að eignakanna viðkomandi og ganga úr skugga um að hann sé borgunarmaður komi til vanefnda. Þá þarf að íhuga vandlega fjárhæð tryggingar. Algengt hefur verið að krafist sé tryggingar fyrir fjárhæð sem jafngildir þriggja mánaða leigu. Síðustu ár hafa útburðarmál þó tekið mun lengri tíma en þau gerðu áður og trygging leigusala löngu orðin tóm þegar leigjandi er loks borinn út eftir að vanskil hafa orðið á leigu. Þetta er ein helsta ástæða þess að algengt er orðið að leigusalar fari fram á hærri tryggingar eða jafnvel ótakmarkaða sjálfskuldarábyrgð þriðja manns.
  
  
• Mikilvægt er að leigusali láti fara fram úttekt á húsnæðinu við upphaf leigutíma. Verði fasteignin, innréttingar, tæki eða annað fyrir tjóni á leigutímanum er mjög erfitt fyrir leigusala að sýna fram á að tjónið sé  að rekja til leigjanda ef ekki liggur fyrir hvert ástand eignarinnar var við afhendingu. Algengt er að leigusalar hunsi þetta þar sem þeim þykir það óþarfa kostnaður en kostnaðurinn er ekki hár, sér í lagi þegar litið er til þess að annars verður skaðabótakrafa leigusala oft að engu mótmæli leigjandi bótaskyldu. Núgildandi húsaleigulög gera ráð fyrir að byggingafulltrúar framkvæmi umræddar úttektir.
  
  
• Leigusalar einstaklingsíbúða geta stuðst við stöðluð samningsform sem nálgast má á vef velferðarráðuneytisins en betra er að lögmaður sé fenginn til að gera leigusamning fyrir atvinnuhúsnæði þannig að samningurinn sé sérsniðinn að viðkomandi starfsemi og húsnæði.

Fyrir leigendur

• Leigjandi verður að kynna sér í upphafi hvort leigusali sé í raun eigandi hins leigða og ganga úr skugga um að eignin sé ekki í uppboðsmeðferð. Dæmi eru um að leigjendur taki á leigu eign og greiði  tryggingafé til leigusala en eignin er seld nauðungarsölu stuttu síðar og ekki tekst að endurheimta tryggingafé.
  
  
• Komi upp galli á húsnæði eftir að það hefur verið afhent er mikilvægt að tilkynna leigusala þar um án tafar þar sem húsaleigulögin veita leigjanda aðeins mánaðarfrest til að tilkynna um galla sem vart verður við við afhendingu eignarinnar og tvær vikur ef gallinn kemur fram eftir afhendingu. Mikilvægt er að hafa í huga að húsaleigulögin hafa að geyma strangar formreglur um hvernig leigjandi á að bera sig að, sinni leigusali ekki úrbótum á galla. Algengt virðist vera að leigjendur tapi kröfum sínum á hendur leigusala af þeirri ástæðu einni að þeir fylgja ekki reglum húsaleigulaga.
  
  
• Sama á við um viðhald á hinni leigðu eign. Leigusala ber lögum samkvæmt að sinna viðhaldi eignarinnar en leigjandi verður að fylgja settum reglum hvað það varðar. Til dæmis getur leigjandi ekki ákveðið sjálfur að bæta úr skorti á viðhaldi og draga kostnað sinn vegna þess frá leigu næstu mánaðarmót, heldur þyrfti hann að skora á leigusala að bæta úr. Sinni leigusali ekki slíkri áskorun þyrfti leigjandi að fá samþykki frá byggingafulltrúa fyrir nauðsyn á viðgerð og samþykki fyrir fjárhæð reiknings vegna viðgerðar. Að því búnu mætti hann draga fjárhæð reikningsins frá næstu leigugreiðslu.
  
  
• Afar mikilvægt er að allar breytingar á leigusamningi séu gerðar skriflega þannig að unnt sé að sýna fram á þær. Leigjendur hafa brennt sig á að gera munnlegt samkomulag um að fá að rýma húsnæði áður en tímabundnum leigusamningi lýkur og hafa þá litlar varnir vilji leigusali halda samninginn upp á leigjanda eða gerir kröfu um greiðslu leigu út hinn samningsbundna leigutíma.

910 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu í ferðamannaleigu

Fjölgun ferðamanna hefur verið gífurleg á undanförnum árum og gríðarlegur fjöldi ferðamanna hefur heimsótt höfuðborgina okkar.

Deilihagkerfið er viðskiptakerfi sem byggist á samnýtingu á verðmætum. Þannig geta verðmætin verið íbúðir sem eigendur deila með öðrum gegn gjaldi, til að mynda gisting í heimahúsi.

Vinsælasta deilihagkerfissíðan er airbnb.com, en hægt er að nota margar síður í þessum sama tilgangi. Í janúar síðastliðnum voru 1.300 gistirými í boði á Airbnb á höfuðborgarsvæðinu og nam aukningin 137% frá fyrra ári. Samkvæmt upplýsingum frá Airbnb í febrúar síðastliðnum voru 30% gistirýma herbergi, en 70% íbúðir eða hús. Ef rétt reynist eru 910 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu í ferðamannaleigu annaðhvort hluta úr ári eða allt árið um kring. Ljóst er að fjöldi ferðamannaíbúða dregur úr framboði á markaði.

Leigir ódýrt af fjölskyldumeðlimi

Diljá Ámundadóttir er 36 ára. Hún rekur eigið fyrirtæki, er almannatengill og viðburðastjórnandi. Hún stundar MBA-nám í Háskólanum í Reykjavík. Hún leigir íbúð af fjölskyldumeðlimi sem býr í Bandaríkjunum.



Hvað borgar þú í leigu á mánuði?

„Ég borga lága leigu.“



Hvaða reynslu hefur þú af leigumarkaðnum í höfuðborginni?

„Ég átti íbúð í 10 ár sem ég seldi fyrir þremur árum. Síðan þá hef ég verið leigjandi í fjölskylduhúsnæði. Vegna hagstæðrar leigu get ég leyft mér að fara í tiltölulega kostnaðarsamt nám og rekið eigið fyrirtæki (s.s. tekið áhættu um að fá ekki full laun í hverjum mánuði). Ég gæti ekki mótað líf mitt með þessum hætti ef ég væri í íbúð í hverfi sem mér þætti ákjósanlegt að búa í. Ég þyrfti að vera með allavega 150.000kr meira útborgað mánaðarlega ef ég væri í leiguíbúð á markaðsverði.“

Gátum ekki verið heppnari með leigusala

Kristján Hjálmarsson er fertugur almanna- og viðskiptatengill á auglýsingastofu. Hann býr ásamt eiginkonu sinni og þrettán ára gömlum syni. Hann er nýhættur á leigumarkaði.

Hvað borgaðir þú í leigu á mánuði?

„Við vorum að leigja þriggja herbergja 70 fermetra íbúð í miðbæ Reykjavíkur á 120 þúsund krónur, sem var í raun hlægilegt verð fyrir það sem gengur og gerist á markaðnum. Leigusalinn hækkaði leiguna í 140 þúsund í byrjun þessa árs, sem var enn langt undir markaðsvirði. Þetta var engu að síður orðin spurning fyrir okkur hvort við ættum að leigja eða kaupa og við létum slag standa á þessu ári.“

Hvaða reynslu hefur þú af leigumarkaðnum?

„Við vorum að flytja heim frá Svíþjóð þegar við fréttum af því að íbúðin væri að losna í gegnum vinkonu okkar. Strákurinn okkar var rétt fjögurra ára þegar þetta var og við ætluðum að vera búin að kaupa áður en hann byrjaði í grunnskóla. Okkur leið svo vel í íbúðinni og leigan var svo lág að við drógum það langt úr hófi fram að kaupa. Við létum loks verða af því í ár, þegar strákurinn var að byrja í áttunda bekk.

Við gátum ekki verið heppnari með leigusala. Konan sem við leigðum af býr erlendis en þegar hún er hér á landi dvelur hún í íbúðinni á efri hæðinni sem hún á líka. Hún kom ótrúlega vel fram við okkur og vildi allt fyrir okkur gera. Það kom tvisvar upp leki í íbúðinni og það var aldrei neitt vesen. Bara ráðist í að laga hlutina - græja og gera.

Mánaðarleigan hækkaði jafnt og þétt á meðan við bjuggum þar en oftast ekki um meira en 5 þúsund krónur árlega. Þegar hún tilkynnti okkur hækkunina fengum við alltaf fallegt bréf þar sem hún útskýrði ástæðu. Henni var oftast þvert um geð að gera það.

Hún bauð stundum syni okkar í kjötsúpu og þar fram eftir götunum. Ég efast stórlega um að þú finnir betri leigusala en hana - í raun efast ég um að þú finnir mikið betri manneskju því hún heldur úti allskonar sjálfboðaliðastarfi um allan heim og styrkir allt og alla, þar á meðal okkur á meðan dvöl okkar í hennar húsum stóð. Megi hún lifa vel og lengi.“

Á öryggið undir misskynssömum leigusölum

Katla Ásgeirsdóttir er 32 ára, námsmaður og plötusnúður. Hún býr með syni sínum og meðleigjanda í Svíþjóð um þessar mundir, en hefur mikla reynslu af leigumarkaði í höfuðborginni.

Hvaða reynslu hefur þú af leigumarkaðnum?

„Þessi frjálsi markaður er náttúrulega mjög erfiður fyrir leigjendur þar sem þeir eru algjörlega upp á náð og miskunn leigusala komnir. Sjálf hef ég bæði verið heppin og óheppin í þeim efnum, ég var einu sinni svikin um dágóða tryggingarupphæð, það er bara ekkert sem bannar það að skíthælar eigi fasteignir.

Svo hef ég líka átt alveg dásamlegan leigusala sem gaf mér konfektkassa um hver jól og hugsaði vel um fasteignina. Á frjálsum leigumarkaði er maður einfaldlega kominn í þá stöðu að eiga öryggi heimilis síns undir misskynsömum einstaklingum sem taka geðþóttaákvarðanir í stað þess að fara eftir fyrirfram ákveðnum reglum. Leigan þarf ekkert endilega að vera í neinu samræmi við þann kostnað sem stendur af húsnæðinu, heldur virðist oftar en ekki stýrast af markaðinum, ef eftirspurnin er næg hækkar verðið einfaldlega.

Fyrir einu og hálfu ári síðan flutti leigusalinn minn sjálfur í íbúðina sem við mæðginin höfðum verið í, þá var leiguverð í borginni komið upp úr öllu valdi og menn að berjast um myglaðar kjallaraholur. Það var bara skelfilegt ástand en þetta var ágætis hvati fyrir mig, ég seldi allt utan af mér, flutti inn í lítið herbergi heima hjá foreldrum mínum og sótti um í skóla erlendis. Við bjuggum inni á foreldrum mínum í sex mánuði áður en við eignuðumst nýtt heimili ...í öðru landi.“

Velferðarráðherra ræðst í aðgerðir

Eygló Harðardóttir, velferðarráðherra, fer með húsnæðismál.

„Í fjárlögum gerum við ráð fyrir 1,1 milljarði í aukinn húsnæðisstuðning," segir Eygló.

„Í því felst að húsaleigubætur og frítekjumark hækka, og hækka einnig eftir fjölda heimilismanna í stað fjölskyldugerðar. Þannig komum við til móts við fólk sem leigir saman án þess að bindast fjölskylduböndum.“

Hún segir stjórnvöld ætla að lækka skatta af leigutekjum umtalsvert. „Markmiðið með því er að hvetja til langtímaleigu íbúðarhúsnæðis og að fasteignaeigendur sjái hag sinn í því að gera langtímaleigusamninga, en hætta er á að skammtímaleiga húsnæðis, til dæmis til ferðamanna, dragi úr framboði á leiguhúsnæði til langs tíma og þrýsti þar með upp leiguverði.“

Þannig hyggjast stjórnvöld leggja sitt af mörkum til að auka við framboð og öryggi leigjenda með framtíðarhúsnæði í huga.

„Þar að auki mun ríkið leggja 1,5 milljarð í stofnframlög til byggingar á nýju félagslegu húsnæði og stefnt er að því að byggja 2.300 nýjar íbúðir á næstu fjórum árum. Markmiðið er að lækka húsnæðiskostnað efnaminni leigjenda og horft er sérstaklega til barnafjölskyldna og heimila sem eru í fjárhagsvanda. Framlag ríkis og sveitarfélaga til uppbyggingar leigukerfisins ætti að jafnaði að leiða til þess að leigan nemi ekki hærra hlutfalli en 20-25% af tekjum.“

Með nýju kerfi telja stjórnvöld að þau auðveldi fjölskyldum að koma undir sig fótunum, leggja til hliðar og minnka greiðslubyrði sína jafnt og þétt.

„Markmið okkar er að auka framboð ódýrs og hagkvæms húsnæðis, lækka húsnæðiskostnað efnaminni leigjenda og tryggja öryggi í húsnæðismálum í samræmi við þarfir hvers og eins.“