Fasteignafélögin hafa vaxið um hundrað milljarða á þremur árum

Þrjú stærstu fasteignafélög landsins, Eik, Reginn og Reitir, eru með 70 prósent markaðshlutdeild á markaði með útleigt atvinnuhúsnæði til ótengdra félaga á höfuðborgarsvæðinu. Efnahagsreikningar félaganna þriggja hafa stækkað um ríflega hundrað milljarða á síðustu þremur árum og eiga félögin nú fasteignir að verðmæti um 250 milljarða króna. Búast má við að félögin stækki enn frekar á næstu misserum.

Félögin hafa keypt upp fjölda minni fasteignafélaga og fasteigna á undangengnum árum. Eik hefur ríflega þrefaldast að stærð á síðustu þremur árum og Reginn tvöfaldast. Stærsta fasteignafélagið, Reitir, hefur svo vaxið um fjórðung frá 2012. Félögin eiga nú húsnæði sem telur samtals milljón fermetra en þeir voru um 670 þúsund í maí 2012.

Lífeyrissjóðir stærstu hluthafar og lánveitendur

Samkvæmt nýlegri ákvörð­­un Sam­keppnis­eftir­­litsins um kaup Regins á fasteignafélögum í rekstri Stefnis, kemur fram að rótina að skipulagi markaðarins sé að finna í fjárfestingarþörf lífeyrissjóða og umsvifum þeirra á fjármálamarkaði. Lífeyrissjóðirnir séu stærstu eigendur og lánveitendur félaganna. Fasteignafélögin geti þannig fengið hagkvæmari fjármögnun en minni aðilar á markaði, sem treysta þurfi á fjármögnun gegnum bankakerfið. Þar sem félögin geti fjármagnað sig með hagkvæmari hætti en aðrir aðilar á markaði sé grundvöllur fyrir frekari vexti þeirra á næstu árum.

Þá segir Samkeppniseftirlitið að fjárfestingar lífeyrissjóða í fasteignafélögum geti hentað fjárfestingarstefnu lífeyrissjóðanna afar vel þar sem um sé að ræða tiltölulega örugga fjárfestingu sem segja megi að hafi verðtryggt sjóðstreymi.

Lífeyrissjóðirnir eiga samanlagt um helmings beinan eignarhlut í fasteignafélögunum þremur. Þá eiga þrír stærstu lífeyrissjóðir landsins, Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins, Gildi og Lífeyrissjóður verslunarmanna saman um þriðjungshlut í bæði Reitum og Regin og um fimmtung í Eik. Fasteignafélögin sem félögin hafa keypt á undanförnum árum hafa mörg hver að stórum hluta verið í eigu lífeyrissjóða.

Í ákvörðun Samkeppniseftirlitsins kemur einnig fram að félögin eigi svo til alla verslunarkjarna á höfuðborgarsvæðinu og verulegan hluta af verslunar- og skrifstofuhúsnæði vestan Kringlumýrarbrautar.

Samkeppniseftirlitið tilgreinir sérstaklega í ákvörðun sinni að frekari samþjöppun á þessum markaði sé líkleg til að verða tilefni til ítarlegri rannsókna af hálfu eftirlitsins.

Leiguverð hækkað mikið

Magnús Árni Skúlason, hagfræðingur og framkvæmdastjóri Reykjavik Economics, segir leiguverð á ákveðnum svæðum, hafa hækkað mikið að undanförnu. Sérstaklega hafi hækkanir í miðbænum orðið miklar. Á svæðinu sem afmarkist af Bankastræti, Laugavegi upp að Frakkastíg, Skólavörðustíg og Lækjartorgi, sé algengt leiguverð í nýjum leigusamningum orðið um 8.000 krónur á verslunarfermetra. Það hafi verið um 5.000 krónur árið 2012 og því hafi leiguverð hækkað um 60 prósent á um fjórum árum. Þá hafi verðhækkanir á atvinnuhúsnæði verið 13,4 prósent síðasta árið.

Á Hverfisgötunni, nokkrum metrum frá geti leiguverð á verslunarfermetra verið mun lægra, sem og ofar á Laugavegi. „Það ræðst af þeim mikla ferðamannastraumi sem er á þessu svæði.“

Magnús veltir því upp hvað atvinnulífið geti borið hátt leiguverð. „Það kemur að því að menn verða að hækka verð og setja þetta út í verðlag,“ segir hann. Þá megi búast við því að starfsemi sem ekki geti borið hærri leigu þurfi að færa sig annað en ábatasamasta starfsemin á bestu svæðunum haldi velli, svo sem í Kringlunni, Smáralind, Borgartúni og miðbænum,“ segir Magnús. Leiguverð sé síðan lægra í öðrum hverfum.

Búast við frekari hækkunum

Ýmsir þættir koma saman til að auka eftirspurn eftir atvinnuhúsnæði. Magnús bendir á að stórir árgangar á milli tvítugs og þrítugs séu að stíga sín fyrstu skref á vinnumarkaði. Auk þess sé erlent vinnuafl að flytja til landsins í auknum mæli, minnkandi atvinnuleysi og almennt góður hagvöxtur. Þetta auki eftirspurn eftir atvinnuhúsnæði í öllum flokkum.

Ásgeir Jónsson, dósent í hagfræði við Háskóla Íslands segir að lítið sé um nýbyggingar á atvinnuhúsnæði og því megi búast við því að leiguverð haldi áfram að hækka.

„Nýtingin hefur verið að hækka í uppgjörum hjá félögunum. Það er vísbending um að það fari bráðum að myndast skortur,“ segir Ásgeir en nýting á húsnæði fasteignafélaganna var á milli 93 og 97 prósent í lok árs.

Engu að síður hafi markaðurinn með atvinnuhúsnæði tekið mun hægar við sér en hann hafi átt von á. Markaðurinn sé yfirleitt síðasti eignamarkaðurinn sem hækki í verði í uppsveiflu. Almennt hækki skuldabréfamarkaður fyrst, svo hlutabréfamarkaður, þá markaður fyrir íbúðahúsnæði og síðast markaður fyrir atvinnuhúsnæði. Í síðustu uppsveiflu hafi atvinnuhúsnæði ekki byrjað að hækka fyrr en árið 2006, þremur árum eftir að uppsveiflan hófst. En þegar markaðurinn fari að hækka sé hann háður meiri sveiflum en markaðurinn með íbúðarhúsnæði. „Þegar fer að vanta atvinnuhúsnæði hækkar verðið tiltölulega skarpt,“ segir Ásgeir.

Offjárfest í húsnæði fyrir hrun

„Eftirspurn hefur aukist mikið, sérstaklega eftir minna atvinnuhúsnæði og einnig eftir skrifstofuhúsnæði,“ segir Helgi Gunnarsson, forstjóri Regins. Félagið hafi séð merki þess að eftirspurn hafi aukist verulega á síðustu tólf mánuðum. Helgi bendir á að á Lindasvæðinu, þar sem Reginn eigi mikið af eignum, sé til að mynda fullnýtt. Á vinsælustu svæðunum sem best séu nýtt megi búast við því að leiguverð haldi áfram að hækka.

„Í hruninu voru fyrirtæki, einstaklingar og opinberir aðilar búnir að offjárfesta. Það var gríðarlega mikið af tómu húsnæði. Þetta húsnæði hefur smám saman verið að fara í vinnu með bættum efnahag hjá fyrirtækjum og einstaklingum,“ segir Helgi.

Reginn, hefur tvöfaldast að stærð frá árinu 2012. Hagnaður félagsins nam 4,4 milljörðum í fyrra og tvöfaldaðist milli ára. Rekstrarhagnaður félagsins fyrir hækkun á mati fasteigna nam 3,6 milljörðum miðað við þrjá milljarða króna árið 2014. Hækkun á mati fasteigna nam 3,5 milljörðum króna miðað við 1,2 milljarða króna árið 2014.

Félagið hyggst á næstu vikum ganga frá kaupum á eignasöfnunum CFV 1 ehf. og Ósvör ehf. að fengnu samþykki hlutahafafundar fyrir útgáfu nýs hlutafjár. Félögin tvö eiga 23 fasteignir í 43 þúsund fermetra húsnæði.

Eik, sem enn er minnsta félagið, hefur vaxið hraðast á undanförnum árum, félagið nær þrefaldaðist að stærð árið 2014. Leigutekjur félagsins hafa samhliða því aukist verulega og námu 5,9 milljörðum króna á síðasta ári en voru 1,8 milljarðar árið 2012.

Hagnaður Eikar nam 4,6 milljörðum á síðasta ári. Þar af nam hækkun á virði fasteigna félagsins 4,2 milljörðum króna. Lagt er til að 820 milljónir króna verði greiddar í arð. Í rekstraráráætlun næsta árs kemur fram að félagið hyggist áfram leggja áherslu á að stækka eignasafnið innan helstu viðskiptakjarna höfuðborgarsvæðisins.

Reitir langstærsta félagið

Reitir eru langstærsta fasteignafélagið, markaðsvirði þess, 63 milljarðar króna er hærra en hinna tveggja félaganna samanlagt. Heildareignir Reita námu 112 milljörðum um síðustu áramót og eiginfjárhlutfall var 41,4 prósent. Félagið hagnaðist um 7,4 milljarða á síðasta ári en þar af komu 6,5 milljarðar til vegna hækkunar á mati fasteigna félagsins. Þá hækkuðu leigutekjur um 400 milljónir milli ára og námu 6,4 milljörðum króna. Af því er stefnt að greiða milljarð í arð og að endurkaup hlutabréfa nemi 1,5 milljörðum króna.

Gagnvirt kort af eignum fasteignafélaganna þriggja má sjá hér að neðan. Fasteignir merktar Centra eru hluti af eignasafni sem Reginn hyggst kaupa á næstu misserum.