Að hafa hemil á fasteignaverði án þess að hækka vexti Ólafur Margeirsson skrifar 14. ágúst 2022 22:32 Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Verðlag Mest lesið Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Hamingjan grundvallast á gæðum hugsananna Árni Már Jensson Skoðun Veistu þitt skýjaspor? Hólmfríður Rut Einarsdóttir,Þóra Rut Jónsdóttir Skoðun Hátt reitt til höggs Hjálmar Jónsson Skoðun Það er ákvörðun að beita mannvonsku Gísli Rafn Ólafsson Skoðun Hvað veit ég? Ég er bara fangi! Ólafur Ágúst Hraundal Skoðun Árið er 1990 Rebekka Hilmarsdóttir Skoðun Halldór 29.06.2024 Halldór Málað sig út í horn Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Uppbygging almannahagsmuna á Íslandi Hlynur Már Vilhjálmsson Skoðun Skoðun Skoðun Hamingjan grundvallast á gæðum hugsananna Árni Már Jensson skrifar Skoðun Hátt reitt til höggs Hjálmar Jónsson skrifar Skoðun Brennt barn forðast eldinn Hrefna Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Varnir gegn gagnagíslatökum Unnur Kristín Sveinbjarnardóttir skrifar Skoðun Uppbygging almannahagsmuna á Íslandi Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Málað sig út í horn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Full orkuskipti ríkisflota og samgönguþjónustu fyrir 2030 Sigurður Friðleifsson skrifar Skoðun Einelti er veruleikabrenglun Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun „Lýtalaus íslenska“ er ekki til Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Hvatning til mótshaldara Landsmóts hestamanna Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Áróður Kremls gegn Úkraínu og NATO Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Að gefnu tilefni Kristján Hreinsson skrifar Skoðun Það er ákvörðun að beita mannvonsku Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Löng barátta XD fyrir jafnrétti og frelsi Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Árið er 1990 Rebekka Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Létt Borgarlína og bráðavandi umferðar Elías B. Elíasson,Þórarinn Hjaltason skrifar Skoðun Bestun Seðlabankastjóra Karl Guðlaugsson skrifar Skoðun Nýr tækniskóli rís við Flensborgarhöfn í Hafnarfirði Ágúst Bjarni Garðarsson skrifar Skoðun Úr samkeppni í einokun? Sigríður Margrét Oddsdóttir,Anna Hrefna Ingimundarsdóttir skrifar Skoðun Að mála sig út í horn Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Verst fyrir fámennustu ríkin Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hvað getum við tekið á móti mörgum? Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Yazan, Kant og siðleg breytni á Íslandi Gunnar Hersveinn skrifar Skoðun Dauðinn og skattarnir skrifar Skoðun Áskorun ÖBÍ og Þroskahjálpar til ráðherra og þingmanna Alma Ýr Ingólfsdóttir,Unnur Helga Óttarsdóttir skrifar Skoðun Flug frá Keflavík til Köben tekur styttri tíma en meðaltími nauðgunar Guðný S. Bjarnadóttir skrifar Skoðun Hvers vegna getur ein greiðsla á ári frá TR verið góður kostur? Sigurjón Skúlason skrifar Skoðun Í gíslingu Ríkislögmanns, samtryggingar og spillingar Ásthildur Lóa Þórsdóttir skrifar Skoðun Þegar andi Mussolini svífur yfir vötnunum og titlar verða langir Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Af málathöfnum Gauti Kristmannsson skrifar Sjá meira
Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli.
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Skoðun Áskorun ÖBÍ og Þroskahjálpar til ráðherra og þingmanna Alma Ýr Ingólfsdóttir,Unnur Helga Óttarsdóttir skrifar
Skoðun Flug frá Keflavík til Köben tekur styttri tíma en meðaltími nauðgunar Guðný S. Bjarnadóttir skrifar
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun