Eru fasteignagjöld há á Íslandi? Guðmundur Freyr Hermannsson skrifar 13. janúar 2023 15:00 Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Skattar og tollar Mest lesið Er rúmdýnan þín hægt og rólega að murka úr þér líftóruna? Gunnar Dan Wiium Skoðun Orðræða seðlabankastjóra veldur mér áhyggjum Ágúst Bjarni Garðarsson Skoðun Skynsemi Miðflokksins Ása Lind Finnbogadóttir Skoðun Er Miðflokkurinn fyrir ungt fólk? Anton Sveinn McKee Skoðun Opið bréf til fjölmiðla Magnús Guðmundsson Skoðun Svarar ekki kostnaði að bjarga sjálfum sér Kári Helgason Skoðun Kæra sig ekki um evruna Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Aftur til fortíðar Birta Karen Tryggvadóttir Skoðun Er padda í vaskinum? Vilborg Gunnarsdóttir Skoðun Það er verið að hafa okkur að fíflum. Davíð Bergmann Skoðun Skoðun Skoðun Um mennsku og samfélag Bolli Pétur Bollason skrifar Skoðun Er rúmdýnan þín hægt og rólega að murka úr þér líftóruna? Gunnar Dan Wiium skrifar Skoðun Sársaukafull vaxtarmörk Berglind Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Skynsemi Miðflokksins Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Tölum íslensku Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Er Miðflokkurinn fyrir ungt fólk? Anton Sveinn McKee skrifar Skoðun Svarar ekki kostnaði að bjarga sjálfum sér Kári Helgason skrifar Skoðun Um orkuskort, auðlindir og endurvinnslu Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Er padda í vaskinum? Vilborg Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Neikvæð samskipti barna og ungmenna á samfélagsmiðlunum Þórarinn Torfi Finnbogason skrifar Skoðun Rannsökum og ræðum menntakerfið Kolbrún Þ. Pálsdóttir skrifar Skoðun Kæra sig ekki um evruna Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Opið bréf til fjölmiðla Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Horfið á möguleikana í samfélagslegri ábyrgð Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Aftur til fortíðar Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Að kjarna orku þjóðar Ísak Einar Rúnarsson skrifar Skoðun Orðræða seðlabankastjóra veldur mér áhyggjum Ágúst Bjarni Garðarsson skrifar Skoðun Flogið á milli landa á endurnýjanlegri orku: Draumsýn eða Raunveruleiki? Gnýr Guðmundsson skrifar Skoðun Það er verið að hafa okkur að fíflum. Davíð Bergmann skrifar Skoðun Útboð á Fjarðarheiðargöngum Hildur Þórisdóttir skrifar Skoðun Hvert á að fara með íslenskt þjóðfélag? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Svikin loforð gagnvart börnum? Hildur Rós Guðbjargardóttir skrifar Skoðun Að búa til steind getur haft skelfilegar afleiðingar! Elínrós Erlingsdóttir skrifar Skoðun Hvar eru sálfræðingarnir? Pétur Maack Þorsteinsson skrifar Skoðun Íslenska er ekki eina málið Lilja Magnúsdóttir skrifar Skoðun Hvar er grunnskólinn? Kristján Hrafn Guðmundsson skrifar Skoðun Er lýðræðislegt að senda vopn til Úkraínu? Hildur Þórðardóttir skrifar Skoðun Það á ekki að vera dekur að geta sótt sér sálfræðiþjónustu Ólafía Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Um bókun 35, EES samninginn, Evrópusambandið og Bretland Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Húsnæði fyrir fólk, ekki fjárfesta Gísli Rafn Ólafsson skrifar Sjá meira
Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG.
Skoðun Neikvæð samskipti barna og ungmenna á samfélagsmiðlunum Þórarinn Torfi Finnbogason skrifar
Skoðun Flogið á milli landa á endurnýjanlegri orku: Draumsýn eða Raunveruleiki? Gnýr Guðmundsson skrifar