Formaður BHM ryður burt staðreyndum Jóhannes Þór Skúlason skrifar 16. mars 2023 09:31 Formaður BHM fór mikinn í fréttum RÚV í vikunni um að ruðningsáhrif af umsvifum ferðaþjónustu væru grunnurinn að gífurlegum verðhækkunum á húsnæðismarkaði síðastliðin ár. Skoðum þetta aðeins. Hækkun ráðstöfunartekna og sögulega lágt vaxtastig hafa ýtt undir aukin fasteignakaup Samkvæmt formanni BHM er greiningin sem vísað er til innlegg í kjaraviðræður, en þar er þó ekki minnst á þá staðreynd að laun í landinu hafa hækkað um tugi prósenta frá árinu 2015 – launavísitala hefur hækkað um rúmlega 340 stig eða að meðaltali um 7,5% á ári. Það er þróun sem m.a. hefur verið drifin áfram af BHM fyrir hönd háskólamenntaðs launafólks, enda sýna gögn Hagstofunnar að miðgildi tekna háskólamenntaðra hækkaði um 27% milli 2015 og 2020. Á sama tíma hefur kaupmáttur hækkað stöðugt, líka á faraldursárunum. Og hvers vegna skiptir það máli? Jú, það er vel þekkt staðreynd að auknar ráðstöfunartekjur og aukinn kaupmáttur launa hafa áhrif á hegðun fólks á fasteignamarkaði. Skuldir eru yfirleitt hlutfall af launum og fólk með hærri laun getur tekið hærri lán til að kaupa húsnæði - og gerir það. Þegar þessar staðreyndir parast við sögulega lágt vaxtastig (mjög ódýrt lánsfjármagn) og sögulega lága skuldsetningu heimila þá drífur það áfram ástand eins og við höfum séð á húsnæðismarkaði síðustu ár. Þar sem það varð nærri regla frekar en undantekning að fólk byði hærra verð í eignina en sett er upp. Gunnar Jakobsson varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika benti á það nýlega að þegar greiðslugeta heimila til fasteignakaupa er borin saman á nokkurra ára tímabili þurfi að taka tillit til launahækkana og skattabreytinga, og að í yfir 70% tilvika hafi tekjur hækkað meira en greiðslubyrði lána. Þegar litið sé til meðaltalsreikninga hafi greiðslugeta fjölskyldu með tvö börn vaxið úr 250 þúsund í byrjun ársins 2020 í 450 þúsund. Þannig hefur hvati til fasteignakaupa aukist síðastliðin ár vegna hagfelldra undirliggjandi þátta heimilisbókhaldsins og á fjármálamarkaði. Það þarf ekki annað en að horfa á aðgerðir Seðlabanka Íslands til að stemma stigu við þessari þróun á síðustu misserum sem og yfirlýsingar Seðlabankastjóra um sama efni til að fá staðfestingu á þessu samhengi. Það skýtur því skökku við að ekkert sé fjallað um þessar þekktu staðreyndir í greiningu BHM og umfjöllun formannsins. Eignum í ferðaþjónustuútleigu hefur fækkað síðustu fjögur ár, ekki fjölgað En hvað með ruðningsáhrif ferðaþjónustu? Möguleg ruðningsáhrif byggja aðallega á tvennu, annars vegar minna framboði á húsnæðismarkaði vegna útleigu íbúa til ferðamanna (AirBnB ofl.) og hins vegar innflutningi erlends starfsfólks í ferðaþjónustu sem eykur eftirspurn á húsnæðismarkaði. Staðreyndin er hins vegar sú að á síðustu þremur árum, þegar húsnæðisverð hefur hækkað ótrúlega hratt, hafa áhrif beggja þessara þátta farið verulega og augljóslega minnkandi. - Skammtímaleiga til ferðamanna (AirBnB) Eins og fram kemur í greiningu BHM eru verðhækkanir á fasteignamarkaði síðustu þriggja ára mun meiri en árin þar á undan. Á því tímabili er hins vegar augljóst að ruðningsáhrif skammtímaleigu vegna ferðaþjónustu á fasteignamarkaði hafa farið minnkandi. Í mælaborði ferðaþjónustunnar sést að heilum eignum í AirBnB útleigu fækkaði um 36% á milli júlí 2018 og júlí 2020 og fækkaði um 21% milli júlí 2018 og júlí 2022. Það þýðir að á síðustu fjórum árum hafa eignir færst úr ferðaþjónustuútleigu yfir í langtímaleigu eða sölu á fasteignamarkaði og það hefur aukið framboð á markaðnum, ekki minnkað það. - Húsnæðisþörf vegna innflutts vinnuaflsSamkvæmt tölum Hagstofunnar jókst hlutfall starfandi innflytjenda á vinnumarkaði í heild úr 19% í 21% á árunum 2018 til 2022, sem er fjölgun um tæplega 5.500 manns. Það er því augljóst að ekki er hægt að kenna stórauknum þrýstingi vegna innflutts vinnuafls í ferðaþjónustu sérstaklega um hækkun húsnæðisverðs á þessu tímabili. Aðflutningur fólks til landsins eykur almennt þrýsting á húsnæðismarkaði en þar koma til margir samverkandi þættir, t.d. aukin þörf fyrir erlent vinnuafl í mörgum atvinnugreinum (ekki bara ferðaþjónustu heldur einnig t.d. í byggingariðnaði, fiskeldi og hugverkagreinum) og koma um 2500 flóttamanna til landsins á árinu 2022. Punkturinn hér er sá að það er ekki hægt að taka ruðningsáhrif vegna umsvifa ferðaþjónustu sérstaklega út fyrir sviga í þessu samhengi vegna áranna 2018-2022 þar sem hækkun húsnæðisverðs hefur verið hvað mest. Húsnæðisframboðið strandar á öðrum þáttum Húsnæðisverð hefur hækkað gífurlega síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur fasteignum í ferðaþjónustuútleigu fækkað um rúman fimmtung og fjölgun starfandi innflytjenda á vinnumarkaði ekki hækkað nema um þrjú prósentustig. Að sjálfsögðu býr aukin þörf á aðfluttu vinnuafli til þrýsting á húsnæðismarkað, en lítið hagkerfi í vexti þarf bráðnauðsynlega á innfluttu vinnuafli með fjölbreytta menntun að halda. Eins og staðan er í dag hamlar húsnæðisskortur því vexti atvinnugreina en ekki öfugt. Ljóst er að hækkun fasteignaverðs á tíma heimsfaraldurs Covid verður því ekki rakin sérstaklega til ruðningsáhrifa ferðaþjónustu. Hér skal ekki á móti því mælt að sprengivöxtur ferðaþjónustu olli ýmsum þrýstingi á innviði á síðasta áratug en eins og sjá má á myndinni (sem fengin er úr greiningu BHM) voru áhrif þess á húsnæðisverð nærri að fullu komin fram árið 2017. Jafnframt mat Hagdeild Íbúðalánasjóðs uppsöfnuð áhrif AirBnB gistingar til hækkunar meðalfermetraverðs 2015-2017 aðeins um 5-9% og mat Seðlabanka Íslands var að AirBnB hefði valdið 6% hækkun raunverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu á sama tímabili. Þegar kemur að hækkun húsnæðisverðs, sérstaklega síðustu þrjú til fjögur ár, verða formaður og hagfræðingar BHM því að leita annarra skýringa en að kenna ruðningsáhrifum umsvifa ferðaþjónustu um allt saman. Við skulum tala um hlutina eins og þeir eru, stóra vandamálið er skortur á framboði af húsnæði, lóðum og byggingum. Húsnæðisþörfin nemur um 4.000 íbúðum á ári en undan farin ár hefur árlegt framboð aðeins verið um 1.500-2000 íbúðir, og við bætist lóðaskortur sem stafar af því að byggingarferli tekur of langan tíma og þétting byggðar er svifasein í framkvæmd. Svo Síðast en ekki síst má benda BHM á að stjórnvöld og atvinnugreinin hafa þegar sett sameiginleg stefnumið um sjálfbæran vöxt ferðaþjónustu til framtíðar og að það sæmir ekki formanni BHM að saka heila atvinnugrein í viðspyrnu upp úr heimshruni um hömluleysi og gróðasókn í þessu samhengi. Kjaraviðræður veita ekki opið skotleyfi á heila atvinnugrein á hæpnum hagfræðilegum forsendum. Höfundur er framkvæmdastjóri Samtaka ferðaþjónustunnar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Jóhannes Þór Skúlason Ferðamennska á Íslandi Vinnumarkaður Mest lesið Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal Skoðun Hve lengi tekur sjórinn við? Björn Brynjúlfur Björnsson Skoðun Hliðarveruleiki hræðsluáróðurs og „pólitískur forarpyttur“ Þórður Snær Júlíusson Skoðun Fyrir hverja er Sjúkratryggingar Íslands? Hrefna Sif Jónsdóttir Skoðun Líffræðilega ómögulegt Björn Ólafsson Skoðun Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun Að bregðast ungu fólki í viðkvæmri stöðu Ingibjörg Isaksen Skoðun Minn gamli góði flokkur Hólmgeir Baldursson Skoðun Vindmyllufyrirtæki í áskrift hjá íslenskum almenningi Linda Jónsdóttir Skoðun Nauðsynlegar breytingar á Menntasjóði námsmanna Ragna Sigurðardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Rúmir 30 milljarðar í fangelsi Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Sérstök staða orkusveitarfélaga! Guðmundur Haukur Jakobsson skrifar Skoðun Miklar endurbætur á lánum menntasjóðs námsmanna Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal skrifar Skoðun Er almenningur rusl? Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Líffræðilega ómögulegt Björn Ólafsson skrifar Skoðun Veiðigjaldið stendur undir kostnaði Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Minn gamli góði flokkur Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Hve lengi tekur sjórinn við? Björn Brynjúlfur Björnsson skrifar Skoðun Orkan okkar, börnin og barnabörnin Jóna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Að fjárfesta í sjálfbærri verðmætasköpun Ingibjörg Ösp Stefánsdóttir skrifar Skoðun Að bregðast ungu fólki í viðkvæmri stöðu Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Hliðarveruleiki hræðsluáróðurs og „pólitískur forarpyttur“ Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Fyrir hverja er Sjúkratryggingar Íslands? Hrefna Sif Jónsdóttir skrifar Skoðun Nauðsynlegar breytingar á Menntasjóði námsmanna Ragna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Skipta ekki öll börn jafn miklu máli? Greiðslur Reykjavíkurborgar fyrir nám barna utan sveitarfélags Hrönn Stefánsdóttir skrifar Skoðun Er sjálfbærni bara fyrir raungreinafólk? Saga Helgason skrifar Skoðun Börn í skjóli Kvennaathvarfsins Auður Magnúsdóttir skrifar Skoðun Börn, foreldrar og skólar í vanda: Hvernig eigum við að nálgast verkefnið? Margrét Sigmarsdóttir,Bergljót Gyða Guðmundsdóttir,Arndís Þorsteinsdóttir,Edda Vikar Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nýr vettvangur samskipta? Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nokkur atriði sem almennum borgara finnst að helst megi ekki ræða – eða mjög sjaldan Hjalti Þórðarson skrifar Skoðun Vilja Ísland í sambandsríki Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Blikkandi viðvörunarljós Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun „Evrópa er í hnignun“ – Er það samt? Lítum aðeins á söguna Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Vindmyllufyrirtæki í áskrift hjá íslenskum almenningi Linda Jónsdóttir skrifar Skoðun Metnaðarfull markmið og stórir sigrar Halla Helgadóttir skrifar Skoðun Hvers virði er vara ef hún er ekki seld? Jón Jósafat Björnsson skrifar Skoðun Aulatal um að Evrópa sé veik og getulaus Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Ár vondra vinnubragða í Stúdentaráði HÍ Katla Ólafsdóttir,Mathias Bragi Ölvisson skrifar Sjá meira
Formaður BHM fór mikinn í fréttum RÚV í vikunni um að ruðningsáhrif af umsvifum ferðaþjónustu væru grunnurinn að gífurlegum verðhækkunum á húsnæðismarkaði síðastliðin ár. Skoðum þetta aðeins. Hækkun ráðstöfunartekna og sögulega lágt vaxtastig hafa ýtt undir aukin fasteignakaup Samkvæmt formanni BHM er greiningin sem vísað er til innlegg í kjaraviðræður, en þar er þó ekki minnst á þá staðreynd að laun í landinu hafa hækkað um tugi prósenta frá árinu 2015 – launavísitala hefur hækkað um rúmlega 340 stig eða að meðaltali um 7,5% á ári. Það er þróun sem m.a. hefur verið drifin áfram af BHM fyrir hönd háskólamenntaðs launafólks, enda sýna gögn Hagstofunnar að miðgildi tekna háskólamenntaðra hækkaði um 27% milli 2015 og 2020. Á sama tíma hefur kaupmáttur hækkað stöðugt, líka á faraldursárunum. Og hvers vegna skiptir það máli? Jú, það er vel þekkt staðreynd að auknar ráðstöfunartekjur og aukinn kaupmáttur launa hafa áhrif á hegðun fólks á fasteignamarkaði. Skuldir eru yfirleitt hlutfall af launum og fólk með hærri laun getur tekið hærri lán til að kaupa húsnæði - og gerir það. Þegar þessar staðreyndir parast við sögulega lágt vaxtastig (mjög ódýrt lánsfjármagn) og sögulega lága skuldsetningu heimila þá drífur það áfram ástand eins og við höfum séð á húsnæðismarkaði síðustu ár. Þar sem það varð nærri regla frekar en undantekning að fólk byði hærra verð í eignina en sett er upp. Gunnar Jakobsson varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika benti á það nýlega að þegar greiðslugeta heimila til fasteignakaupa er borin saman á nokkurra ára tímabili þurfi að taka tillit til launahækkana og skattabreytinga, og að í yfir 70% tilvika hafi tekjur hækkað meira en greiðslubyrði lána. Þegar litið sé til meðaltalsreikninga hafi greiðslugeta fjölskyldu með tvö börn vaxið úr 250 þúsund í byrjun ársins 2020 í 450 þúsund. Þannig hefur hvati til fasteignakaupa aukist síðastliðin ár vegna hagfelldra undirliggjandi þátta heimilisbókhaldsins og á fjármálamarkaði. Það þarf ekki annað en að horfa á aðgerðir Seðlabanka Íslands til að stemma stigu við þessari þróun á síðustu misserum sem og yfirlýsingar Seðlabankastjóra um sama efni til að fá staðfestingu á þessu samhengi. Það skýtur því skökku við að ekkert sé fjallað um þessar þekktu staðreyndir í greiningu BHM og umfjöllun formannsins. Eignum í ferðaþjónustuútleigu hefur fækkað síðustu fjögur ár, ekki fjölgað En hvað með ruðningsáhrif ferðaþjónustu? Möguleg ruðningsáhrif byggja aðallega á tvennu, annars vegar minna framboði á húsnæðismarkaði vegna útleigu íbúa til ferðamanna (AirBnB ofl.) og hins vegar innflutningi erlends starfsfólks í ferðaþjónustu sem eykur eftirspurn á húsnæðismarkaði. Staðreyndin er hins vegar sú að á síðustu þremur árum, þegar húsnæðisverð hefur hækkað ótrúlega hratt, hafa áhrif beggja þessara þátta farið verulega og augljóslega minnkandi. - Skammtímaleiga til ferðamanna (AirBnB) Eins og fram kemur í greiningu BHM eru verðhækkanir á fasteignamarkaði síðustu þriggja ára mun meiri en árin þar á undan. Á því tímabili er hins vegar augljóst að ruðningsáhrif skammtímaleigu vegna ferðaþjónustu á fasteignamarkaði hafa farið minnkandi. Í mælaborði ferðaþjónustunnar sést að heilum eignum í AirBnB útleigu fækkaði um 36% á milli júlí 2018 og júlí 2020 og fækkaði um 21% milli júlí 2018 og júlí 2022. Það þýðir að á síðustu fjórum árum hafa eignir færst úr ferðaþjónustuútleigu yfir í langtímaleigu eða sölu á fasteignamarkaði og það hefur aukið framboð á markaðnum, ekki minnkað það. - Húsnæðisþörf vegna innflutts vinnuaflsSamkvæmt tölum Hagstofunnar jókst hlutfall starfandi innflytjenda á vinnumarkaði í heild úr 19% í 21% á árunum 2018 til 2022, sem er fjölgun um tæplega 5.500 manns. Það er því augljóst að ekki er hægt að kenna stórauknum þrýstingi vegna innflutts vinnuafls í ferðaþjónustu sérstaklega um hækkun húsnæðisverðs á þessu tímabili. Aðflutningur fólks til landsins eykur almennt þrýsting á húsnæðismarkaði en þar koma til margir samverkandi þættir, t.d. aukin þörf fyrir erlent vinnuafl í mörgum atvinnugreinum (ekki bara ferðaþjónustu heldur einnig t.d. í byggingariðnaði, fiskeldi og hugverkagreinum) og koma um 2500 flóttamanna til landsins á árinu 2022. Punkturinn hér er sá að það er ekki hægt að taka ruðningsáhrif vegna umsvifa ferðaþjónustu sérstaklega út fyrir sviga í þessu samhengi vegna áranna 2018-2022 þar sem hækkun húsnæðisverðs hefur verið hvað mest. Húsnæðisframboðið strandar á öðrum þáttum Húsnæðisverð hefur hækkað gífurlega síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur fasteignum í ferðaþjónustuútleigu fækkað um rúman fimmtung og fjölgun starfandi innflytjenda á vinnumarkaði ekki hækkað nema um þrjú prósentustig. Að sjálfsögðu býr aukin þörf á aðfluttu vinnuafli til þrýsting á húsnæðismarkað, en lítið hagkerfi í vexti þarf bráðnauðsynlega á innfluttu vinnuafli með fjölbreytta menntun að halda. Eins og staðan er í dag hamlar húsnæðisskortur því vexti atvinnugreina en ekki öfugt. Ljóst er að hækkun fasteignaverðs á tíma heimsfaraldurs Covid verður því ekki rakin sérstaklega til ruðningsáhrifa ferðaþjónustu. Hér skal ekki á móti því mælt að sprengivöxtur ferðaþjónustu olli ýmsum þrýstingi á innviði á síðasta áratug en eins og sjá má á myndinni (sem fengin er úr greiningu BHM) voru áhrif þess á húsnæðisverð nærri að fullu komin fram árið 2017. Jafnframt mat Hagdeild Íbúðalánasjóðs uppsöfnuð áhrif AirBnB gistingar til hækkunar meðalfermetraverðs 2015-2017 aðeins um 5-9% og mat Seðlabanka Íslands var að AirBnB hefði valdið 6% hækkun raunverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu á sama tímabili. Þegar kemur að hækkun húsnæðisverðs, sérstaklega síðustu þrjú til fjögur ár, verða formaður og hagfræðingar BHM því að leita annarra skýringa en að kenna ruðningsáhrifum umsvifa ferðaþjónustu um allt saman. Við skulum tala um hlutina eins og þeir eru, stóra vandamálið er skortur á framboði af húsnæði, lóðum og byggingum. Húsnæðisþörfin nemur um 4.000 íbúðum á ári en undan farin ár hefur árlegt framboð aðeins verið um 1.500-2000 íbúðir, og við bætist lóðaskortur sem stafar af því að byggingarferli tekur of langan tíma og þétting byggðar er svifasein í framkvæmd. Svo Síðast en ekki síst má benda BHM á að stjórnvöld og atvinnugreinin hafa þegar sett sameiginleg stefnumið um sjálfbæran vöxt ferðaþjónustu til framtíðar og að það sæmir ekki formanni BHM að saka heila atvinnugrein í viðspyrnu upp úr heimshruni um hömluleysi og gróðasókn í þessu samhengi. Kjaraviðræður veita ekki opið skotleyfi á heila atvinnugrein á hæpnum hagfræðilegum forsendum. Höfundur er framkvæmdastjóri Samtaka ferðaþjónustunnar.
Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal Skoðun
Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun
Skoðun Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal skrifar
Skoðun Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar
Skoðun Skipta ekki öll börn jafn miklu máli? Greiðslur Reykjavíkurborgar fyrir nám barna utan sveitarfélags Hrönn Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Börn, foreldrar og skólar í vanda: Hvernig eigum við að nálgast verkefnið? Margrét Sigmarsdóttir,Bergljót Gyða Guðmundsdóttir,Arndís Þorsteinsdóttir,Edda Vikar Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Nokkur atriði sem almennum borgara finnst að helst megi ekki ræða – eða mjög sjaldan Hjalti Þórðarson skrifar
Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal Skoðun
Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun