Formaður BHM ryður burt staðreyndum Jóhannes Þór Skúlason skrifar 16. mars 2023 09:31 Formaður BHM fór mikinn í fréttum RÚV í vikunni um að ruðningsáhrif af umsvifum ferðaþjónustu væru grunnurinn að gífurlegum verðhækkunum á húsnæðismarkaði síðastliðin ár. Skoðum þetta aðeins. Hækkun ráðstöfunartekna og sögulega lágt vaxtastig hafa ýtt undir aukin fasteignakaup Samkvæmt formanni BHM er greiningin sem vísað er til innlegg í kjaraviðræður, en þar er þó ekki minnst á þá staðreynd að laun í landinu hafa hækkað um tugi prósenta frá árinu 2015 – launavísitala hefur hækkað um rúmlega 340 stig eða að meðaltali um 7,5% á ári. Það er þróun sem m.a. hefur verið drifin áfram af BHM fyrir hönd háskólamenntaðs launafólks, enda sýna gögn Hagstofunnar að miðgildi tekna háskólamenntaðra hækkaði um 27% milli 2015 og 2020. Á sama tíma hefur kaupmáttur hækkað stöðugt, líka á faraldursárunum. Og hvers vegna skiptir það máli? Jú, það er vel þekkt staðreynd að auknar ráðstöfunartekjur og aukinn kaupmáttur launa hafa áhrif á hegðun fólks á fasteignamarkaði. Skuldir eru yfirleitt hlutfall af launum og fólk með hærri laun getur tekið hærri lán til að kaupa húsnæði - og gerir það. Þegar þessar staðreyndir parast við sögulega lágt vaxtastig (mjög ódýrt lánsfjármagn) og sögulega lága skuldsetningu heimila þá drífur það áfram ástand eins og við höfum séð á húsnæðismarkaði síðustu ár. Þar sem það varð nærri regla frekar en undantekning að fólk byði hærra verð í eignina en sett er upp. Gunnar Jakobsson varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika benti á það nýlega að þegar greiðslugeta heimila til fasteignakaupa er borin saman á nokkurra ára tímabili þurfi að taka tillit til launahækkana og skattabreytinga, og að í yfir 70% tilvika hafi tekjur hækkað meira en greiðslubyrði lána. Þegar litið sé til meðaltalsreikninga hafi greiðslugeta fjölskyldu með tvö börn vaxið úr 250 þúsund í byrjun ársins 2020 í 450 þúsund. Þannig hefur hvati til fasteignakaupa aukist síðastliðin ár vegna hagfelldra undirliggjandi þátta heimilisbókhaldsins og á fjármálamarkaði. Það þarf ekki annað en að horfa á aðgerðir Seðlabanka Íslands til að stemma stigu við þessari þróun á síðustu misserum sem og yfirlýsingar Seðlabankastjóra um sama efni til að fá staðfestingu á þessu samhengi. Það skýtur því skökku við að ekkert sé fjallað um þessar þekktu staðreyndir í greiningu BHM og umfjöllun formannsins. Eignum í ferðaþjónustuútleigu hefur fækkað síðustu fjögur ár, ekki fjölgað En hvað með ruðningsáhrif ferðaþjónustu? Möguleg ruðningsáhrif byggja aðallega á tvennu, annars vegar minna framboði á húsnæðismarkaði vegna útleigu íbúa til ferðamanna (AirBnB ofl.) og hins vegar innflutningi erlends starfsfólks í ferðaþjónustu sem eykur eftirspurn á húsnæðismarkaði. Staðreyndin er hins vegar sú að á síðustu þremur árum, þegar húsnæðisverð hefur hækkað ótrúlega hratt, hafa áhrif beggja þessara þátta farið verulega og augljóslega minnkandi. - Skammtímaleiga til ferðamanna (AirBnB) Eins og fram kemur í greiningu BHM eru verðhækkanir á fasteignamarkaði síðustu þriggja ára mun meiri en árin þar á undan. Á því tímabili er hins vegar augljóst að ruðningsáhrif skammtímaleigu vegna ferðaþjónustu á fasteignamarkaði hafa farið minnkandi. Í mælaborði ferðaþjónustunnar sést að heilum eignum í AirBnB útleigu fækkaði um 36% á milli júlí 2018 og júlí 2020 og fækkaði um 21% milli júlí 2018 og júlí 2022. Það þýðir að á síðustu fjórum árum hafa eignir færst úr ferðaþjónustuútleigu yfir í langtímaleigu eða sölu á fasteignamarkaði og það hefur aukið framboð á markaðnum, ekki minnkað það. - Húsnæðisþörf vegna innflutts vinnuaflsSamkvæmt tölum Hagstofunnar jókst hlutfall starfandi innflytjenda á vinnumarkaði í heild úr 19% í 21% á árunum 2018 til 2022, sem er fjölgun um tæplega 5.500 manns. Það er því augljóst að ekki er hægt að kenna stórauknum þrýstingi vegna innflutts vinnuafls í ferðaþjónustu sérstaklega um hækkun húsnæðisverðs á þessu tímabili. Aðflutningur fólks til landsins eykur almennt þrýsting á húsnæðismarkaði en þar koma til margir samverkandi þættir, t.d. aukin þörf fyrir erlent vinnuafl í mörgum atvinnugreinum (ekki bara ferðaþjónustu heldur einnig t.d. í byggingariðnaði, fiskeldi og hugverkagreinum) og koma um 2500 flóttamanna til landsins á árinu 2022. Punkturinn hér er sá að það er ekki hægt að taka ruðningsáhrif vegna umsvifa ferðaþjónustu sérstaklega út fyrir sviga í þessu samhengi vegna áranna 2018-2022 þar sem hækkun húsnæðisverðs hefur verið hvað mest. Húsnæðisframboðið strandar á öðrum þáttum Húsnæðisverð hefur hækkað gífurlega síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur fasteignum í ferðaþjónustuútleigu fækkað um rúman fimmtung og fjölgun starfandi innflytjenda á vinnumarkaði ekki hækkað nema um þrjú prósentustig. Að sjálfsögðu býr aukin þörf á aðfluttu vinnuafli til þrýsting á húsnæðismarkað, en lítið hagkerfi í vexti þarf bráðnauðsynlega á innfluttu vinnuafli með fjölbreytta menntun að halda. Eins og staðan er í dag hamlar húsnæðisskortur því vexti atvinnugreina en ekki öfugt. Ljóst er að hækkun fasteignaverðs á tíma heimsfaraldurs Covid verður því ekki rakin sérstaklega til ruðningsáhrifa ferðaþjónustu. Hér skal ekki á móti því mælt að sprengivöxtur ferðaþjónustu olli ýmsum þrýstingi á innviði á síðasta áratug en eins og sjá má á myndinni (sem fengin er úr greiningu BHM) voru áhrif þess á húsnæðisverð nærri að fullu komin fram árið 2017. Jafnframt mat Hagdeild Íbúðalánasjóðs uppsöfnuð áhrif AirBnB gistingar til hækkunar meðalfermetraverðs 2015-2017 aðeins um 5-9% og mat Seðlabanka Íslands var að AirBnB hefði valdið 6% hækkun raunverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu á sama tímabili. Þegar kemur að hækkun húsnæðisverðs, sérstaklega síðustu þrjú til fjögur ár, verða formaður og hagfræðingar BHM því að leita annarra skýringa en að kenna ruðningsáhrifum umsvifa ferðaþjónustu um allt saman. Við skulum tala um hlutina eins og þeir eru, stóra vandamálið er skortur á framboði af húsnæði, lóðum og byggingum. Húsnæðisþörfin nemur um 4.000 íbúðum á ári en undan farin ár hefur árlegt framboð aðeins verið um 1.500-2000 íbúðir, og við bætist lóðaskortur sem stafar af því að byggingarferli tekur of langan tíma og þétting byggðar er svifasein í framkvæmd. Svo Síðast en ekki síst má benda BHM á að stjórnvöld og atvinnugreinin hafa þegar sett sameiginleg stefnumið um sjálfbæran vöxt ferðaþjónustu til framtíðar og að það sæmir ekki formanni BHM að saka heila atvinnugrein í viðspyrnu upp úr heimshruni um hömluleysi og gróðasókn í þessu samhengi. Kjaraviðræður veita ekki opið skotleyfi á heila atvinnugrein á hæpnum hagfræðilegum forsendum. Höfundur er framkvæmdastjóri Samtaka ferðaþjónustunnar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Jóhannes Þór Skúlason Ferðamennska á Íslandi Vinnumarkaður Mest lesið Barnaskapur Bjarna Ben; Fjölmargar þjóðir með meiri kaupmátt en við! Ole Anton Bieltvedt Skoðun Sigurður Ingi og óverðtryggingin Hjalti Þórisson Skoðun Bannað að lækna sykursýki II Lukka Pálsdóttir Skoðun Varnarveggur gegn vonbrigðum Sanna Magdalena Mörtudóttir Skoðun Jæja, ræðum þá þetta dásamlega Evrópusamband Haraldur Ólafsson Skoðun Flokkur fólksins vill efla byggð um land allt! Lilja Rafney Magnúsdóttir Skoðun Hægri menn vega að heilbrigðiskerfinu Stefán Ólafsson Skoðun Kvikmyndagerð á Íslandi: Næstu skref Lilja Dögg Alfreðsdóttir Skoðun Skilum skömminni Elín Birna Olsen Skoðun Teppaleggjum ekki íslenska náttúru með vindorku Halla Hrund Logadóttir Skoðun Skoðun Skoðun Þrælakistur samtímans? Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Bannað að lækna sykursýki II Lukka Pálsdóttir skrifar Skoðun Hvað kostar vímuefnavandinn? Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Hægri menn vega að heilbrigðiskerfinu Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Jæja, ræðum þá þetta dásamlega Evrópusamband Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Kvikmyndagerð á Íslandi: Næstu skref Lilja Dögg Alfreðsdóttir skrifar Skoðun Sigurður Ingi og óverðtryggingin Hjalti Þórisson skrifar Skoðun Varnarveggur gegn vonbrigðum Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Flokkur fólksins vill efla byggð um land allt! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Barnaskapur Bjarna Ben; Fjölmargar þjóðir með meiri kaupmátt en við! Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Gekk ég yfir sjó og land og ríkisstofnanir líka Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Getur þú fengið þá hjálp sem þú þarft ef andlega heilsan hrörnar? Sigurrós Eggertsdóttir skrifar Skoðun Skilum skömminni Elín Birna Olsen skrifar Skoðun Reynir Samband sveitarfélaga að spilla gerð kennarasamninga? Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Hefur sálfræðileg meðferð áhrif á líkamlegt heilbrigði? Rúnar Helgi Andrason skrifar Skoðun Vaxtahækkanir og brotið traust - hver ber ábyrgð? Sandra B. Franks skrifar Skoðun Rödd friðar þarf að hljóma skærar Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Af skynsemi Vegagerðarinnar Magnús Rannver Rafnsson skrifar Skoðun Nýja stjórnarskráin — Alþingi rjúfi stöðnunina með stjórnlagaþingi Stjórn Stjórnarskrárfélagsins skrifar Skoðun Nýtt fangelsi – fyrir öruggara samfélag Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Ísland og orkuskiptin: Styðjum þróun á jarðhita og alþjóðlegt samstarf Ester Halldórsdóttir skrifar Skoðun Ærin verkefni næstu ár Ásbjörg Kristinsdóttir skrifar Skoðun Kominn tími á öðruvísi stjórnmál Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Furðuleg réttlæting á hækkun verðtryggðra vaxta Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Raforka er ekki eina orkan! Dagur Helgason skrifar Skoðun Miskunnsami nýmarxistinn Kári Allansson skrifar Skoðun Skapandi skattur og skapandi fólk Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Teppaleggjum ekki íslenska náttúru með vindorku Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Kjósum á næsta kjörtímabili Jón Steindór Valdimarsson skrifar Skoðun Kosningaloforðið sem gleymdist? Þorsteinn Siglaugsson skrifar Sjá meira
Formaður BHM fór mikinn í fréttum RÚV í vikunni um að ruðningsáhrif af umsvifum ferðaþjónustu væru grunnurinn að gífurlegum verðhækkunum á húsnæðismarkaði síðastliðin ár. Skoðum þetta aðeins. Hækkun ráðstöfunartekna og sögulega lágt vaxtastig hafa ýtt undir aukin fasteignakaup Samkvæmt formanni BHM er greiningin sem vísað er til innlegg í kjaraviðræður, en þar er þó ekki minnst á þá staðreynd að laun í landinu hafa hækkað um tugi prósenta frá árinu 2015 – launavísitala hefur hækkað um rúmlega 340 stig eða að meðaltali um 7,5% á ári. Það er þróun sem m.a. hefur verið drifin áfram af BHM fyrir hönd háskólamenntaðs launafólks, enda sýna gögn Hagstofunnar að miðgildi tekna háskólamenntaðra hækkaði um 27% milli 2015 og 2020. Á sama tíma hefur kaupmáttur hækkað stöðugt, líka á faraldursárunum. Og hvers vegna skiptir það máli? Jú, það er vel þekkt staðreynd að auknar ráðstöfunartekjur og aukinn kaupmáttur launa hafa áhrif á hegðun fólks á fasteignamarkaði. Skuldir eru yfirleitt hlutfall af launum og fólk með hærri laun getur tekið hærri lán til að kaupa húsnæði - og gerir það. Þegar þessar staðreyndir parast við sögulega lágt vaxtastig (mjög ódýrt lánsfjármagn) og sögulega lága skuldsetningu heimila þá drífur það áfram ástand eins og við höfum séð á húsnæðismarkaði síðustu ár. Þar sem það varð nærri regla frekar en undantekning að fólk byði hærra verð í eignina en sett er upp. Gunnar Jakobsson varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika benti á það nýlega að þegar greiðslugeta heimila til fasteignakaupa er borin saman á nokkurra ára tímabili þurfi að taka tillit til launahækkana og skattabreytinga, og að í yfir 70% tilvika hafi tekjur hækkað meira en greiðslubyrði lána. Þegar litið sé til meðaltalsreikninga hafi greiðslugeta fjölskyldu með tvö börn vaxið úr 250 þúsund í byrjun ársins 2020 í 450 þúsund. Þannig hefur hvati til fasteignakaupa aukist síðastliðin ár vegna hagfelldra undirliggjandi þátta heimilisbókhaldsins og á fjármálamarkaði. Það þarf ekki annað en að horfa á aðgerðir Seðlabanka Íslands til að stemma stigu við þessari þróun á síðustu misserum sem og yfirlýsingar Seðlabankastjóra um sama efni til að fá staðfestingu á þessu samhengi. Það skýtur því skökku við að ekkert sé fjallað um þessar þekktu staðreyndir í greiningu BHM og umfjöllun formannsins. Eignum í ferðaþjónustuútleigu hefur fækkað síðustu fjögur ár, ekki fjölgað En hvað með ruðningsáhrif ferðaþjónustu? Möguleg ruðningsáhrif byggja aðallega á tvennu, annars vegar minna framboði á húsnæðismarkaði vegna útleigu íbúa til ferðamanna (AirBnB ofl.) og hins vegar innflutningi erlends starfsfólks í ferðaþjónustu sem eykur eftirspurn á húsnæðismarkaði. Staðreyndin er hins vegar sú að á síðustu þremur árum, þegar húsnæðisverð hefur hækkað ótrúlega hratt, hafa áhrif beggja þessara þátta farið verulega og augljóslega minnkandi. - Skammtímaleiga til ferðamanna (AirBnB) Eins og fram kemur í greiningu BHM eru verðhækkanir á fasteignamarkaði síðustu þriggja ára mun meiri en árin þar á undan. Á því tímabili er hins vegar augljóst að ruðningsáhrif skammtímaleigu vegna ferðaþjónustu á fasteignamarkaði hafa farið minnkandi. Í mælaborði ferðaþjónustunnar sést að heilum eignum í AirBnB útleigu fækkaði um 36% á milli júlí 2018 og júlí 2020 og fækkaði um 21% milli júlí 2018 og júlí 2022. Það þýðir að á síðustu fjórum árum hafa eignir færst úr ferðaþjónustuútleigu yfir í langtímaleigu eða sölu á fasteignamarkaði og það hefur aukið framboð á markaðnum, ekki minnkað það. - Húsnæðisþörf vegna innflutts vinnuaflsSamkvæmt tölum Hagstofunnar jókst hlutfall starfandi innflytjenda á vinnumarkaði í heild úr 19% í 21% á árunum 2018 til 2022, sem er fjölgun um tæplega 5.500 manns. Það er því augljóst að ekki er hægt að kenna stórauknum þrýstingi vegna innflutts vinnuafls í ferðaþjónustu sérstaklega um hækkun húsnæðisverðs á þessu tímabili. Aðflutningur fólks til landsins eykur almennt þrýsting á húsnæðismarkaði en þar koma til margir samverkandi þættir, t.d. aukin þörf fyrir erlent vinnuafl í mörgum atvinnugreinum (ekki bara ferðaþjónustu heldur einnig t.d. í byggingariðnaði, fiskeldi og hugverkagreinum) og koma um 2500 flóttamanna til landsins á árinu 2022. Punkturinn hér er sá að það er ekki hægt að taka ruðningsáhrif vegna umsvifa ferðaþjónustu sérstaklega út fyrir sviga í þessu samhengi vegna áranna 2018-2022 þar sem hækkun húsnæðisverðs hefur verið hvað mest. Húsnæðisframboðið strandar á öðrum þáttum Húsnæðisverð hefur hækkað gífurlega síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur fasteignum í ferðaþjónustuútleigu fækkað um rúman fimmtung og fjölgun starfandi innflytjenda á vinnumarkaði ekki hækkað nema um þrjú prósentustig. Að sjálfsögðu býr aukin þörf á aðfluttu vinnuafli til þrýsting á húsnæðismarkað, en lítið hagkerfi í vexti þarf bráðnauðsynlega á innfluttu vinnuafli með fjölbreytta menntun að halda. Eins og staðan er í dag hamlar húsnæðisskortur því vexti atvinnugreina en ekki öfugt. Ljóst er að hækkun fasteignaverðs á tíma heimsfaraldurs Covid verður því ekki rakin sérstaklega til ruðningsáhrifa ferðaþjónustu. Hér skal ekki á móti því mælt að sprengivöxtur ferðaþjónustu olli ýmsum þrýstingi á innviði á síðasta áratug en eins og sjá má á myndinni (sem fengin er úr greiningu BHM) voru áhrif þess á húsnæðisverð nærri að fullu komin fram árið 2017. Jafnframt mat Hagdeild Íbúðalánasjóðs uppsöfnuð áhrif AirBnB gistingar til hækkunar meðalfermetraverðs 2015-2017 aðeins um 5-9% og mat Seðlabanka Íslands var að AirBnB hefði valdið 6% hækkun raunverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu á sama tímabili. Þegar kemur að hækkun húsnæðisverðs, sérstaklega síðustu þrjú til fjögur ár, verða formaður og hagfræðingar BHM því að leita annarra skýringa en að kenna ruðningsáhrifum umsvifa ferðaþjónustu um allt saman. Við skulum tala um hlutina eins og þeir eru, stóra vandamálið er skortur á framboði af húsnæði, lóðum og byggingum. Húsnæðisþörfin nemur um 4.000 íbúðum á ári en undan farin ár hefur árlegt framboð aðeins verið um 1.500-2000 íbúðir, og við bætist lóðaskortur sem stafar af því að byggingarferli tekur of langan tíma og þétting byggðar er svifasein í framkvæmd. Svo Síðast en ekki síst má benda BHM á að stjórnvöld og atvinnugreinin hafa þegar sett sameiginleg stefnumið um sjálfbæran vöxt ferðaþjónustu til framtíðar og að það sæmir ekki formanni BHM að saka heila atvinnugrein í viðspyrnu upp úr heimshruni um hömluleysi og gróðasókn í þessu samhengi. Kjaraviðræður veita ekki opið skotleyfi á heila atvinnugrein á hæpnum hagfræðilegum forsendum. Höfundur er framkvæmdastjóri Samtaka ferðaþjónustunnar.
Skoðun Barnaskapur Bjarna Ben; Fjölmargar þjóðir með meiri kaupmátt en við! Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Getur þú fengið þá hjálp sem þú þarft ef andlega heilsan hrörnar? Sigurrós Eggertsdóttir skrifar
Skoðun Nýja stjórnarskráin — Alþingi rjúfi stöðnunina með stjórnlagaþingi Stjórn Stjórnarskrárfélagsins skrifar
Skoðun Ísland og orkuskiptin: Styðjum þróun á jarðhita og alþjóðlegt samstarf Ester Halldórsdóttir skrifar