„Ó­mögu­legt með nokkurri sann­girni að kalla slíka hækkun leigu­okur“

„Málefni Ölmu íbúðafélags hf. hafa nokkuð verið til umræðu síðustu mánuði og þá sérstaklega vangaveltur um verðlagningu á leigusamningum félagsins,“ segir Gunnar Þór Gíslason, stjórnarformaður Ölmu, í upphafi á aðsendri skoðunargrein á Vísi í dag. 

Leigufélagið og gagnrýni á það hefur verið áberandi í fjölmiðlum að undanförnu. Til að mynda vakti það mikla athygli á dögunum þegar áttræður maður var borinn út úr íbúð sinni sem hann hafði á leigu hjá Ölmu. 

Þróun mannfjölda, fasteignaverðs og vaxta valdi þrýstingi

Gunnar fer yfir það í greininni hvers vegna leiguverð hækkar en hann segir að til lengri tíma litið ráðist það alltaf af samspili fasteignaverðs og vaxta. „Ef leigutekjur íbúðar duga ekki fyrir rekstrarkostnaði og vöxtum mun leigusalinn einfaldlega selja íbúðina og borga upp áhvílandi lán. Við slíkar aðstæður dregst framboð leiguíbúða á markaði saman.“

Til skammst tíma geti leiguverð hins vegar ráðist af misvægi í framboði og eftirspurn. Það hafi til að mynda gerst árið 2020 þegar framboð á leiguíbúðum jókst. 

„Vegna þess að íbúðir sem höfðu áður verið leigðar í skammtímaleigu til ferðamanna komu inn á almenna leigumarkaðinn og eftirspurn dróst saman vegna brottflutnings erlends starfsfólks ferðaþjónustunnar. Það ár lækkaði leiguverð á höfuðborgarsvæðinu um tæplega 5% þrátt fyrir að verðbólga væri tæplega 4%.“

Gunnar segir að í fyrra hafi hins vegar verið aðrar aðstæður í þjóðfélaginu, ferðaþjónustan hafi tekið við sér og mikil fjölgun á íbúum á Íslandi. Þá hafi fasteignaverð hækkað gríðarlega á undanförnum árum og vextir sömuleiðis. Þróun mannfjölda, fasteignaverðs og vaxta setji þrýsting á hækkun leiguverðs.

„Leiguverð hefur hins vegar enn ekki náð sömu raungildum og fyrir Covid því samkvæmt opinberum gögnum var raunverð leigu á höfuðborgarsvæðinu enn tæplega 7% lægra í mars 2023 heldur en það var í janúar 2020.“

Leigufélagið sé ekki verðleiðandi

Gunnar segir þá að Alma sé „á engan hátt verðleiðandi á leigumarkaði.“ Þó svo að félagið teljist stórt leigufélag í hugum sumra þá sé það einungis með tæplega fjögur prósent markaðshlutdeild. Hann segir markaðinn í raun vera í höndum einstaklinga.

„Mjög stór hluti leiguíbúða er í höndum félagslegra leigufélaga eins og Félagsbústaða en stærsti hluti leigumarkaðarins er í höndum einstaklinga sem hver um sig á eina eða fáar leiguíbúðir. Það er því ekki um fákeppni að ræða á þessum markaði eins og raunin er á mörgum öðrum vöru- og þjónustumörkuðum á Íslandi. Það eru margir leigusalar og margir leigutakar á markaðnum, leiguverð er auglýst opinberlega á vefsíðum auk þess sem opinberar stofnanir halda utan um þróun á leiguverði.“

Einnig segir Gunnar að nær allir leigusamningar á Íslandi séu verðtryggðir og að þess vegna breytist upphæð leigunnar í hverjum mánuði, þó raunverð leigunnar sé óbreytt, 

„Algengasta samningsform leigusamninga hjá Ölmu eru tímabundnir samningar til 12 mánaða og á gildistíma þeirra tekur leigan ekki neinum raunverðsbreytingum. Það er fyrst þegar samningar renna út og þeir koma til endurnýjunar eða íbúðin er leigð nýjum leigjendum sem raunleiguverð geta tekið breytingum.“

Hann segir á að á fyrri hluta síðasta árs hafi Alma byrjað að uppfæra leiguverð til samræmis við breyttar markaðsaðstæður á leigumarkaði. Í maí hafi stjórn félagsins hins vegar tekið þá ákvörðun að hækka ekki verð á leigusamningum sem kæmu til endurnýjunar í lok síðasta árs.

„Þeir sem eru háværastir í opinberri umfjöllun um húsnæðismarkaðinn fundu samt sem áður enga ástæðu til að fagna þessari ákvörðun.“

Einstök dæmi séu ekki lýsandi fyrir allan markaðinn

Gunnar segir að ekki skuli það dregið í efa að hægt sé að finna dæmi um miklar hækkanir á leiguverði, óboðlegt ástand leiguhúsnæðis eða slæma framkomu leigusala. „Síðustu mánuði hafa frásagnir af miklum leiguverðshækkunum og jafnvel óásættanlegu ástandi leiguhúsnæðis verið áberandi,“ segir hann.

„Það er hins vegar ósanngjarnt að ætla að slík dæmi séu lýsandi fyrir alla á rúmlega 30.000 íbúða leigumarkaði.

Leigufrysting Ölmu í fyrra stuðlaði að því að meðalhækkun leiguverðs þeirra íbúða félagsins sem voru í leigu bæði í upphafi og lok árs 2022 var aðeins 1,9% að raunvirði – það er ómögulegt með nokkurri sanngirni að kalla slíka hækkun leiguokur.“

Hann segir að hægt sé að finna dæmi um meiri hækkun á einstökum íbúðum í leigusafninu en að meðaltalið gefi betri mynd af raunveruleikanum en einstaka dæmi. 

Hefðu átt að hækka í minni skrefum

Í greininni fer Gunnar yfir mál Brynju Bjarnadóttur sem hafði búið í leiguíbúð í eigu Ölmu síðustu ár. Í desember síðastliðnum fékk hún tilkynningu að eftir tvo mánuði myndi leigan hækka um 125 þúsund krónur.

Gunnar segir að margir þeirra samninga sem komu til endurnýjunar í janúar og febrúar á þessu ári hafi verið gerðir þegar markaðsaðstæður voru aðrar en þær eru nú. Leiguverðið hafi endurspeglað aðrar aðstæður en þær sem nú eru uppi.

„Mál eins leigutaka okkar á Hverfisgötunni komst í hámæli og eftir á að hyggja hefðum við átt að tempra nauðsynlega aðlögun að markaðsverði með því að hækka leiguverðið í minni skrefum.

 Við höfum nú breytt verklagsreglum okkar á þann hátt að við setjum hámark á þá hækkun sem tekur gildi við hverja endurnýjun og leigutakar hafa aukið svigrúm til að leita að öðrum búsetukosti við lok leigutíma. Alma hefur einnig í nokkur ár boðið upp á lengri leigusamninga þar sem leigjendur geta tryggt sig fyrir hækkun á raunleiguverði til lengri tíma. Við bjóðum núna upp á allt að 5 ára samninga á föstu raunverði.“

Alma sé hluti af lausninni

Gunnar segir leigufélagið átta sig á því að það kosti mikla peninga að tryggja sér húsnæði á Íslandi. Þess vegna sé samfélagið með húsnæðisbætur, húsnæðisstuðning sveitarfélaga og félagsleg leiguúrræði.

„Alma er hins vegar ekki félagslegt leiguúrræði og verðlagning íbúða okkar er óháð þeim sem leigir þær, ekki ósvipað og matvörubúðin sem selur mjólkina á sama verði til allra óháð samfélagsstöðu.“

Þá fullyrðir hann að aðgerðir gegn leigufélaginu eigi eftir að hafa slæm áhrif á húsnæðismarkaðinn:

„Sumir verkalýðsforingjar og aðrir sjálfskipaðir talsmenn leigjenda sem hafa haft sig mest í frammi í umræðunni um leigumarkaðinn hafa talað fyrir leiguþaki eða leigubremsu. Það hafa einnig komið fram kröfur úr sömu átt að lífeyrissjóðir skuli selja öll skuldbréf sem þeir eiga á Ölmu og alls ekki taka þátt í frekari fjármögnun félagsins. Slík „úrræði“ munu aðeins draga úr framboði á leiguhúsnæði og auka vandann á húsnæðismarkaði til lengri tíma litið.“

Undir lokin segir Gunnar að ekki sé hægt að töfra fram nýjar íbúðir á nokkrum mánuðum til að koma til móts við fjölgun íbúa á Íslandi. Eina raunhæfa langtímalausnin á húsnæðisvandanum sé að auka framboð af leiguíbúðum.

„Þar dugar ekki ein ríkisleið heldur þurfa margir að leggja hönd á plóg, þar á meðal öflug leigufélög eins og Alma íbúðafélag. Við erum ekki hluti af vandanum á húsnæðismarkaði heldur hluti af lausninni.“