Hinn breiði pensill Seðlabankans Ingólfur Bender skrifar 24. maí 2023 15:01 Verðbólgan á Íslandi er mikil og þrálát um þessar mundir og sameiginlegt verkefni Seðlabankans, hins opinbera og aðila vinnumarkaðarins að ná henni niður. Verðbólgan jókst umtalsvert á síðasta ári m.a. vegna ójafnvægis á íbúðamarkaði. En árs verðhækkun íbúða fór mest í 25,5% á höfuðborgarsvæðinu í júlí í fyrra. Í nýjasta hefti Peningamála, riti Seðlabankans, segir að þessi hækkun skýrist líklega af miklu misræmi milli framboðs og eftirspurnar eftir húsnæði enda annaði sá fjöldi íbúða sem byggður var á árunum fyrir heimsfaraldurinn ekki aukinni eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði í kjölfar hans. Með öðrum orðum, þá hefur ekki verið byggt nægjanlega mikið af íbúðum hér á landi á undanförnum árum og hefur það birst í mikilli verðbólgu og kallað á hækkun stýrivaxta. Á skömmum tíma hafa stýrivextir bankans farið úr 0,75% í 8,75%. Ekki mjög nákvæmt stýritæki Vaxtatahækkanir eru tæki sem Seðlabankinn getur beitt til að ná niður verðbólgu. Vaxtatækið er hins vegar eins og að mála með breiðum pensli – þetta er ekki mjög nákvæmt stýritæki. Vaxtahækkanir bankans hafa þannig óæskilegar hliðaverkanir við þær aðstæður sem nú eru uppi í íslensku efnahagslífi. Hækkun vaxta dregur úr íbúðauppbyggingu þegar hið gagnstæða er það sem þarf. Þannig er lagður grunnur að því að við lendum aftur í því ástandi sem hóf þessa miklu verðbólgu sem nú er við að etja, þ.e. að ekki verði byggt í takti við þörf. Afleiðingin verður líkt og við þekkjum - verðhækkanir húsnæðis, verðbólga og hærri stýrivextir. Mikil hækkun fjármagnskostnaðar vegur þungt Vextir framkvæmdalána byggingaverktaka hafa hækkað verulega samhliða miklum vaxtahækkunum Seðlabankans. Óverðtryggðir vextir útlána til fyrirtækja hafa hækkað úr því að vera ríflega 4% í upphafi árs 2021 í ríflega 10% nú. Vextir hafa því hækkað um 6 prósentustig á þessu tímabili vaxtahækkana Seðlabankans. Framkvæmdalán byggingaverktaka bera nokkuð hærri vexti og með vaxtahækkun Seðlabankans í morgun munu þeir hækka enn frekar. Ljóst er að þessi mikla hækkun fjármagnskostnaðar við íbúðabyggingar vegur þungt hjá fyrirtækjum sem eru í uppbyggingu íbúða. Framkvæmdatími er um eða yfir 2 ár og enn lengri ef tekið er tillit til þess að nú er sölutregða að leiða til þess að tíminn frá því að til kostnaðar er stofnað við íbúðauppbyggingu hjá verktaka þar til hann fær greiðslu fyrir sölu hefur lengst á tíma hratt hækkandi vaxta. Veruleg áhrif á framboð íbúða Viðbúið er að áhrif hækkunar stýrivaxta á framboð íbúða verði verulegt. Samkvæmt könnun sem Outcome gerði fyrir Samtök iðnaðarins fyrir skömmu segja 88% stjórnenda verktakafyrirtækja sem eru að byggja íbúðir fyrir eigin reikning að hækkandi fjármögnunarkostnaður muni leiða til samdráttar í uppbyggingaráformum þeirra fyrirtækja á íbúðarhúsnæði. Í þessari sömu könnun kom fram að verulegur samdráttur er fram undan í byggingu nýrra íbúða en stjórnendur verktakafyrirtækjanna reikna með því að fjöldi íbúða sem byrjað verður á hjá þeirra fyrirtækjum á næstu tólf mánuðum verði 509 samanborið við 1.473 á síðustu tólf mánuðum. Samdrátturinn nemur 65%. Tryggja þarf fjölbreyttara lóðaframboð Mikilvægt er að tekið verði á þessum hliðaráhrifum hækkunar stýrivaxta. Samtök iðnaðarins hafa bent í því sambandi á að skortur á réttu lóðaframboði og skipulagi fyrir fleiri íbúðir hafi átt stóran þátt í þeim vanda sem skapaðist á íbúðamarkaði og leitt til þess ójafnvægis framboðs og eftirspurnar sem síðan leiddi til verðbólgu og hærri vaxta. Þó lóðaframboð sveitarfélaga sé mismikið er ljóst að enn er töluvert byggingarland fyrir hendi. Því er mikilvægt að sveitarfélög tryggi að ávallt sé fyrir hendi fjölbreyttara lóðaframboð en hefur verið undanfarin ár, þar sem horft er bæði til þéttingarreita og nýrra byggingarsvæða. Með því móti er hægt að koma með skilvirkari hætti í veg fyrir alvarlegt ástand á íbúðamarkaði. Lækkun endurgreiðslu hækkar kostnað við húsbyggingar Einnig hafa Samtök iðnaðarins bent á að fyrirhuguð lækkun á endurgreiðslum virðisaukaskatts vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði úr 60% í 35% muni hækka kostnað við húsbyggingar og draga úr uppbyggingu og framboði nýrra íbúða. Munu áhrifin á framboð nýrra íbúða koma fram eftir 2-3 ár. Aðgerðin mun hækka verð íbúða, auka verðbólgu og leiða til hærri vaxta. Lækkunin er boðuð með mjög skömmum fyrirvara eða eins tímabils virðisaukaskatts sem gerir fyrirtækjum ómögulegt að skipuleggja sig út frá breyttum forsendum. Stjórnvöld tryggi stöðugleika í byggingariðnaði Bygginga- og mannvirkjaiðnaður er ein af sveiflukenndustu greinum hagkerfisins. Greinin fylgir hagsveiflunni en með ýktum hætti. Þannig helmingaðist greinin ríflega á tímanum eftir efnahagsáfallið 2008 og dróst tífalt meira saman en hagkerfið gerði á þeim tíma. Síðan þá hefur greinin verið að byggja sig upp aftur og er nú orðin viðlíka í stærð og hún var fyrir fyrrgreint efnahagsáfall. Mikilvægt er að stjórnvöld nýti ekki greinina til sveiflujöfnunar fyrir hagkerfið og tryggi þess í stað stöðugleika í byggingariðnaði. Eykur það getu greinarinnar til að auka framleiðni og byggja íbúðir í takti við þarfir landsmanna. Hætta á að markmið náist ekki Íbúðauppbygging snýst um fólk og þarfir þess. Landsmenn eru um 390 þúsund og hefur fjölgað hratt undanfarið. Framboð íbúða þarf að mæta þörfum þessa fólks. Rammasamningur ríkis við sveitarfélög um uppbyggingu 35 þúsund íbúða á árunum 2023-2032 markaði skil í stefnumörkun stjórnvalda á sviði húsnæðismála þar sem ríki og sveitarfélög skuldbinda sig með skýrum hætti til að skapa stöðugan húsnæðismarkað og styðja við þróun og uppbyggingu fjölbreytts íbúðarhúsnæðis um land allt. Í ljósi mikilla vaxtahækkana undanfarið og nú síðast hækkun Seðlabankans um 1,25 prósentustig auk fyrirhugaðra aðgerða stjórnvalda um lækkun á endurgreiðslu er mikil hætta á að þetta markmið náist ekki. Höfundur er aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ingólfur Bender Seðlabankinn Mest lesið Sjálfstæðismenn boða víst skattalækkanir á þá efnamestu Haukur V. Alfreðsson Skoðun Almageddon? Eyþór Kristleifsson Skoðun Viltu borga 200 þús á mánuði eða 600 þús á mánuði af íbúðinni? Hildur Þórðardóttir Skoðun Fellur helsti stuðningsmaður menningarmála af þingi? Magnús Logi Kristinsson Skoðun ESB kærir sig ekkert um Ísland í jólagjöf Ole Anton Bieltvedt Skoðun Það sem ekki má fjalla um fyrir kosningar til Alþingis Árni Jensson Skoðun Betri Strætó 2025 og (svo) Borgarlína Dagur B. Eggertsson Skoðun Vímuefnið VONÍUM Haraldur Ingi Haraldsson Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir Skoðun Svartir föstudagar í boði íslenskra stjórnvalda Haukur Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Eru sumir heppnari en aðrir? Anna Kristín Jensdóttir skrifar Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Kallað eftir fyrirsjáanleika í opinberum framkvæmdum Þorsteinn Víglundsson ,Jónína Guðmundsdóttir,Karl Andreassen skrifar Skoðun Sjálfstætt fólk Kristín Linda Jónsdóttir skrifar Skoðun Óstjórn í húsnæðismálum Ragnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Arfur stjórnmálanna 2024 Elvar Eyvindsson skrifar Skoðun Kjósum rétt(indi) fyrir fatlað fólk! Unnur Helga Óttarsdóttir,Anna Lára Steindal skrifar Skoðun Frelsi er allra, ekki fárra útvaldra Jón Óskar Sólnes skrifar Skoðun Menntun og tækifæri: Hvað veljum við fyrir Ísland? Kolbrún Halldórsdóttir skrifar Skoðun Eyðimerkurganga kosningabaráttunnar? Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Krónan eða evran? Kostir og gallar Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Kjóstu meiri árangur Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hvaða hlekkur ert þú í keðjunni? Ellý Tómasdóttir skrifar Skoðun Laxeldið verður ekki stöðvað Kristinn H. Gunnarsson skrifar Skoðun Þroskamerki þjóðar Tómas Torfason skrifar Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun Var stytting náms til stúdentsprófs í þágu ungmenna? Sigurður E. Sigurjónsson skrifar Skoðun Það sem ekki má fjalla um fyrir kosningar til Alþingis Árni Jensson skrifar Skoðun Launafólk sýndi ábyrgð – Hvað með bankana og fjármagnseigendur? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar Skoðun Sjálfstæðar konur? Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Fullveldinu er fórnað með aðild að Evrópusambandinu Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Endurhugsum dæmið, endurnýtum textíl Guðbjörg Rut Pálmadóttir skrifar Skoðun Betri Strætó 2025 og (svo) Borgarlína Dagur B. Eggertsson skrifar Skoðun Um kosningar, gulrætur og verðbólgu Jean-Rémi Chareyre skrifar Skoðun Gæti aukin einkavæðing og skólaval í grunnskólakerfinu bætt námsárangur og aukið jafnrétti? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar Skoðun Fellur helsti stuðningsmaður menningarmála af þingi? Magnús Logi Kristinsson skrifar Skoðun Sjálfstæðismenn boða víst skattalækkanir á þá efnamestu Haukur V. Alfreðsson skrifar Skoðun Vímuefnið VONÍUM Haraldur Ingi Haraldsson skrifar Skoðun Viltu borga 200 þús á mánuði eða 600 þús á mánuði af íbúðinni? Hildur Þórðardóttir skrifar Skoðun Þegar náttúruvinir hitta frambjóðendur. Hjálpartæki kjósandans Stefán Jón Hafstein skrifar Sjá meira
Verðbólgan á Íslandi er mikil og þrálát um þessar mundir og sameiginlegt verkefni Seðlabankans, hins opinbera og aðila vinnumarkaðarins að ná henni niður. Verðbólgan jókst umtalsvert á síðasta ári m.a. vegna ójafnvægis á íbúðamarkaði. En árs verðhækkun íbúða fór mest í 25,5% á höfuðborgarsvæðinu í júlí í fyrra. Í nýjasta hefti Peningamála, riti Seðlabankans, segir að þessi hækkun skýrist líklega af miklu misræmi milli framboðs og eftirspurnar eftir húsnæði enda annaði sá fjöldi íbúða sem byggður var á árunum fyrir heimsfaraldurinn ekki aukinni eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði í kjölfar hans. Með öðrum orðum, þá hefur ekki verið byggt nægjanlega mikið af íbúðum hér á landi á undanförnum árum og hefur það birst í mikilli verðbólgu og kallað á hækkun stýrivaxta. Á skömmum tíma hafa stýrivextir bankans farið úr 0,75% í 8,75%. Ekki mjög nákvæmt stýritæki Vaxtatahækkanir eru tæki sem Seðlabankinn getur beitt til að ná niður verðbólgu. Vaxtatækið er hins vegar eins og að mála með breiðum pensli – þetta er ekki mjög nákvæmt stýritæki. Vaxtahækkanir bankans hafa þannig óæskilegar hliðaverkanir við þær aðstæður sem nú eru uppi í íslensku efnahagslífi. Hækkun vaxta dregur úr íbúðauppbyggingu þegar hið gagnstæða er það sem þarf. Þannig er lagður grunnur að því að við lendum aftur í því ástandi sem hóf þessa miklu verðbólgu sem nú er við að etja, þ.e. að ekki verði byggt í takti við þörf. Afleiðingin verður líkt og við þekkjum - verðhækkanir húsnæðis, verðbólga og hærri stýrivextir. Mikil hækkun fjármagnskostnaðar vegur þungt Vextir framkvæmdalána byggingaverktaka hafa hækkað verulega samhliða miklum vaxtahækkunum Seðlabankans. Óverðtryggðir vextir útlána til fyrirtækja hafa hækkað úr því að vera ríflega 4% í upphafi árs 2021 í ríflega 10% nú. Vextir hafa því hækkað um 6 prósentustig á þessu tímabili vaxtahækkana Seðlabankans. Framkvæmdalán byggingaverktaka bera nokkuð hærri vexti og með vaxtahækkun Seðlabankans í morgun munu þeir hækka enn frekar. Ljóst er að þessi mikla hækkun fjármagnskostnaðar við íbúðabyggingar vegur þungt hjá fyrirtækjum sem eru í uppbyggingu íbúða. Framkvæmdatími er um eða yfir 2 ár og enn lengri ef tekið er tillit til þess að nú er sölutregða að leiða til þess að tíminn frá því að til kostnaðar er stofnað við íbúðauppbyggingu hjá verktaka þar til hann fær greiðslu fyrir sölu hefur lengst á tíma hratt hækkandi vaxta. Veruleg áhrif á framboð íbúða Viðbúið er að áhrif hækkunar stýrivaxta á framboð íbúða verði verulegt. Samkvæmt könnun sem Outcome gerði fyrir Samtök iðnaðarins fyrir skömmu segja 88% stjórnenda verktakafyrirtækja sem eru að byggja íbúðir fyrir eigin reikning að hækkandi fjármögnunarkostnaður muni leiða til samdráttar í uppbyggingaráformum þeirra fyrirtækja á íbúðarhúsnæði. Í þessari sömu könnun kom fram að verulegur samdráttur er fram undan í byggingu nýrra íbúða en stjórnendur verktakafyrirtækjanna reikna með því að fjöldi íbúða sem byrjað verður á hjá þeirra fyrirtækjum á næstu tólf mánuðum verði 509 samanborið við 1.473 á síðustu tólf mánuðum. Samdrátturinn nemur 65%. Tryggja þarf fjölbreyttara lóðaframboð Mikilvægt er að tekið verði á þessum hliðaráhrifum hækkunar stýrivaxta. Samtök iðnaðarins hafa bent í því sambandi á að skortur á réttu lóðaframboði og skipulagi fyrir fleiri íbúðir hafi átt stóran þátt í þeim vanda sem skapaðist á íbúðamarkaði og leitt til þess ójafnvægis framboðs og eftirspurnar sem síðan leiddi til verðbólgu og hærri vaxta. Þó lóðaframboð sveitarfélaga sé mismikið er ljóst að enn er töluvert byggingarland fyrir hendi. Því er mikilvægt að sveitarfélög tryggi að ávallt sé fyrir hendi fjölbreyttara lóðaframboð en hefur verið undanfarin ár, þar sem horft er bæði til þéttingarreita og nýrra byggingarsvæða. Með því móti er hægt að koma með skilvirkari hætti í veg fyrir alvarlegt ástand á íbúðamarkaði. Lækkun endurgreiðslu hækkar kostnað við húsbyggingar Einnig hafa Samtök iðnaðarins bent á að fyrirhuguð lækkun á endurgreiðslum virðisaukaskatts vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði úr 60% í 35% muni hækka kostnað við húsbyggingar og draga úr uppbyggingu og framboði nýrra íbúða. Munu áhrifin á framboð nýrra íbúða koma fram eftir 2-3 ár. Aðgerðin mun hækka verð íbúða, auka verðbólgu og leiða til hærri vaxta. Lækkunin er boðuð með mjög skömmum fyrirvara eða eins tímabils virðisaukaskatts sem gerir fyrirtækjum ómögulegt að skipuleggja sig út frá breyttum forsendum. Stjórnvöld tryggi stöðugleika í byggingariðnaði Bygginga- og mannvirkjaiðnaður er ein af sveiflukenndustu greinum hagkerfisins. Greinin fylgir hagsveiflunni en með ýktum hætti. Þannig helmingaðist greinin ríflega á tímanum eftir efnahagsáfallið 2008 og dróst tífalt meira saman en hagkerfið gerði á þeim tíma. Síðan þá hefur greinin verið að byggja sig upp aftur og er nú orðin viðlíka í stærð og hún var fyrir fyrrgreint efnahagsáfall. Mikilvægt er að stjórnvöld nýti ekki greinina til sveiflujöfnunar fyrir hagkerfið og tryggi þess í stað stöðugleika í byggingariðnaði. Eykur það getu greinarinnar til að auka framleiðni og byggja íbúðir í takti við þarfir landsmanna. Hætta á að markmið náist ekki Íbúðauppbygging snýst um fólk og þarfir þess. Landsmenn eru um 390 þúsund og hefur fjölgað hratt undanfarið. Framboð íbúða þarf að mæta þörfum þessa fólks. Rammasamningur ríkis við sveitarfélög um uppbyggingu 35 þúsund íbúða á árunum 2023-2032 markaði skil í stefnumörkun stjórnvalda á sviði húsnæðismála þar sem ríki og sveitarfélög skuldbinda sig með skýrum hætti til að skapa stöðugan húsnæðismarkað og styðja við þróun og uppbyggingu fjölbreytts íbúðarhúsnæðis um land allt. Í ljósi mikilla vaxtahækkana undanfarið og nú síðast hækkun Seðlabankans um 1,25 prósentustig auk fyrirhugaðra aðgerða stjórnvalda um lækkun á endurgreiðslu er mikil hætta á að þetta markmið náist ekki. Höfundur er aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins.
Skoðun Við þurfum stjórnmálamenn sem skilja mikilvægi stærstu atvinnugreinar landsins Aðalheiður Ósk Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Kallað eftir fyrirsjáanleika í opinberum framkvæmdum Þorsteinn Víglundsson ,Jónína Guðmundsdóttir,Karl Andreassen skrifar
Skoðun Afvegaleidd umræða um áskoranir heilbrigðiskerfisins Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar
Skoðun Launafólk sýndi ábyrgð – Hvað með bankana og fjármagnseigendur? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar
Skoðun Gæti aukin einkavæðing og skólaval í grunnskólakerfinu bætt námsárangur og aukið jafnrétti? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar