Stuðlum að stöðugu og góðu viðhaldi eldra húsnæðis Daníel Árnason skrifar 26. október 2023 11:01 Öll hús eiga skilið að fá gott viðhald, við eigum að virða eignina okkar og þau verðmæti sem felast í vel útlítandi og góðri fasteign. Gamalt hús á að geta þjónað eiganda sínum jafnvel og nýtt hús, ef rétt er að málum staðið. Fyrir nokkrum árum stýrði ég húsfundi þar sem hússtjórn fjölbýlishúss lagði fram tillögu um hófstilltar en nauðsynlegar endurbætur sem fólu í sér endurnýjun glugga og viðgerðir á ytra byrði hússins ásamt málun. Tillagan þótti ganga of langt og var felld af meirihluta eigenda, líklega vegna fjárhagsstöðu einstakra eigenda. Sami fundur ákvað að mála einungis húsið þrátt fyrir augljósar skemmdir. Eftir fundinn kom einn eigenda, sem reyndar hafði lagst gegn endurbótatillögunni, til mín og sagðist ekki geta opnað baðgluggann! Hann spurði hvað væri til ráða og svar mitt var einfalt. Eigendur verða að horfast í augu við staðreyndir, rekstur fasteignar felst ekki einungis í hita, raforku og ræstingum heldur líka viðhaldi eignarinnar. Hvers virði er reglubundið viðhald? Reglubundið viðhald skilar bæði verðmætari eign og auðseljanlegri, kostnaðargreiðslur eru fyrirséðar og á sama tíma er eignin í betra ástandi og öruggari. Samkvæmt rannsóknum kostar gott viðhald fasteignar um 1% af byggingarkostnaði húss á ári, sem jafngildir því að það kostar árlega að jafnaði 500 þúsund krónur að viðhalda meðalstórri fasteign, eða um 40 þúsund á mánuði. Þá er einungis litið til sameignar, þ.e. ytrabyrðis; þaks, veggja, glugga og útidyra, ásamt lögnum og sameiginlegrar lóðar. Við hjá Eignaumsjón erum að þjónusta um 800 hús- og rekstrarfélög með um 19.000 íbúðum/fasteignum og greining okkar leiðir í ljós að eigendur eru almennt ekki að leggja fyrir í langtímaviðhaldsjóð fasteigna sinna. Tölurnar sýna okkur að ekkert húsfélag er að safna í viðhaldssjóð sem nemur þessu 1% af byggingarkostnaði húss á ári. Algengt tillegg flestra er nær því að vera um 0,1-0,2%, eða á bilinu 5-10.000 krónur á mánuði. Algengast er að eigendur greiði viðhaldskostnað með skömmum fyrirvara, í aðdraganda framkvæmda og meðan á þeim stendur. Þær fjárhæðir geta numið allt að 5% af virði íbúðar þegar kemur að uppsafnaðri viðhaldsþörf. Hverju þarf að breyta? Mikil og þörf umræða er þessi misserin um húsnæðisþörf og málefni nýbygginga í landinu. Stjórnvöld eru krafin um úrræði og stefnu í þessum efnum en minna fer fyrir umræðu um viðhald húsa sem komin eru á viðhaldstíma. Það tjóir lítið að byggja nýtt ef eldra húsnæði ónýtist fyrir aldur fram. Í kjölfar bankahrunsins var endurgreiðsla virðisaukaskatts hækkuð í 100% af vinnulið, ásamt tímabundinni lækkun skattstofns sem nam 50% af viðhaldskostnaði undir slagorðinu „Allir vinna“. Víst er að aðgerðir miðuðu einnig að því að örva vinnumarkaðinn á þeim tíma. Endurgreiðslan var síðar lækkuð í 60% en hækkuð aftur í 100% í Covid faraldrinum. Í júlí í sumar var á ný dregið verulega úr þessum stuðningi, þegar virðisaukaskattsendurgreiðsla af vinnu var lækkuð í 35%. Þarna fer lítið fyrir hvatningu stjórnvalda varðandi viðhald eldra húsnæðis. Við hjá Eignaumsjón höfum lengi talað fyrir reglubundnu, fyrirbyggjandi viðhaldi fasteigna. Það er okkar sýn að húsfélög ættu að setja sér viðhaldsáætlun til nokkurra ára, byggða á ástandsmati viðkomandi fasteigna og tillögum um forgangsröðun verkefna eftir mikilvægi þeirra. Samhliða þarf að tryggja fjármögnun viðhaldsframkvæmda með skipulagðri söfnun í framkvæmdasjóð með tryggri og góðri ávöxtun með hagsmuni allra eigenda í fyrirrúmi. Aukinn stuðningur stjórnvalda Samhliða bættum lífsskilyrðum þjóðarinnar undanfarna áratugi er gott og öruggt íbúðarhúsnæði, gamalt eða nýtt, orðið lágmarkskrafa í samfélaginu. Ákall mitt til stjórnvalda og löggjafa er að horfa ekki einungis til nýbygginga þegar kemur að umræðu um húsnæðismál, heldur einnig að stuðla með ákveðnari hætti að góðu viðhaldi eldra húsnæðis með lagabótum og stjórnvaldsaðgerðum. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann Skoðun Stöðvum glæpagengi á Íslandi Hjalti Vigfússon Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson Skoðun Skoðun Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson skrifar Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson skrifar Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma skrifar Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson skrifar Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Fjármögnuðu stríðsvél Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugleiðingar á páskum Ámundi Loftsson skrifar Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar Skoðun Móttaka skemmtiferðaskipa - hlustað á íbúa Þórdís Lóa Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar Skoðun Þegar mannshjörtun mætast Jóna Hrönn Bolladóttir,Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Kristján á Sprengisandi lendir í ágjöf Björn Ólafsson skrifar Skoðun Unglingar eiga skilið heildstætt mat frá framhaldsskólum Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Stöðvum glæpagengi á Íslandi Hjalti Vigfússon skrifar Skoðun Jafnlaunavottun - „Hverjir græða á jafnlaunavottun“ Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Gervigreind í skólum: Tækifæri sem fáir eru að ræða? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Hvernig húsnæðismarkað vill Viðskiptaráð? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar Skoðun Enginn matur og næring án sérfræðiþekkingar Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar Skoðun Öll endurhæfing er í eðli sínu starfsendurhæfing Sveindís Anna Jóhannsdóttir skrifar Skoðun „Bíddu, varst þú ekki að biðja um þessa greiðslu?“ Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Rétta leiðin til endurreisnar menntakerfisins? Birgir Finnsson skrifar Sjá meira
Öll hús eiga skilið að fá gott viðhald, við eigum að virða eignina okkar og þau verðmæti sem felast í vel útlítandi og góðri fasteign. Gamalt hús á að geta þjónað eiganda sínum jafnvel og nýtt hús, ef rétt er að málum staðið. Fyrir nokkrum árum stýrði ég húsfundi þar sem hússtjórn fjölbýlishúss lagði fram tillögu um hófstilltar en nauðsynlegar endurbætur sem fólu í sér endurnýjun glugga og viðgerðir á ytra byrði hússins ásamt málun. Tillagan þótti ganga of langt og var felld af meirihluta eigenda, líklega vegna fjárhagsstöðu einstakra eigenda. Sami fundur ákvað að mála einungis húsið þrátt fyrir augljósar skemmdir. Eftir fundinn kom einn eigenda, sem reyndar hafði lagst gegn endurbótatillögunni, til mín og sagðist ekki geta opnað baðgluggann! Hann spurði hvað væri til ráða og svar mitt var einfalt. Eigendur verða að horfast í augu við staðreyndir, rekstur fasteignar felst ekki einungis í hita, raforku og ræstingum heldur líka viðhaldi eignarinnar. Hvers virði er reglubundið viðhald? Reglubundið viðhald skilar bæði verðmætari eign og auðseljanlegri, kostnaðargreiðslur eru fyrirséðar og á sama tíma er eignin í betra ástandi og öruggari. Samkvæmt rannsóknum kostar gott viðhald fasteignar um 1% af byggingarkostnaði húss á ári, sem jafngildir því að það kostar árlega að jafnaði 500 þúsund krónur að viðhalda meðalstórri fasteign, eða um 40 þúsund á mánuði. Þá er einungis litið til sameignar, þ.e. ytrabyrðis; þaks, veggja, glugga og útidyra, ásamt lögnum og sameiginlegrar lóðar. Við hjá Eignaumsjón erum að þjónusta um 800 hús- og rekstrarfélög með um 19.000 íbúðum/fasteignum og greining okkar leiðir í ljós að eigendur eru almennt ekki að leggja fyrir í langtímaviðhaldsjóð fasteigna sinna. Tölurnar sýna okkur að ekkert húsfélag er að safna í viðhaldssjóð sem nemur þessu 1% af byggingarkostnaði húss á ári. Algengt tillegg flestra er nær því að vera um 0,1-0,2%, eða á bilinu 5-10.000 krónur á mánuði. Algengast er að eigendur greiði viðhaldskostnað með skömmum fyrirvara, í aðdraganda framkvæmda og meðan á þeim stendur. Þær fjárhæðir geta numið allt að 5% af virði íbúðar þegar kemur að uppsafnaðri viðhaldsþörf. Hverju þarf að breyta? Mikil og þörf umræða er þessi misserin um húsnæðisþörf og málefni nýbygginga í landinu. Stjórnvöld eru krafin um úrræði og stefnu í þessum efnum en minna fer fyrir umræðu um viðhald húsa sem komin eru á viðhaldstíma. Það tjóir lítið að byggja nýtt ef eldra húsnæði ónýtist fyrir aldur fram. Í kjölfar bankahrunsins var endurgreiðsla virðisaukaskatts hækkuð í 100% af vinnulið, ásamt tímabundinni lækkun skattstofns sem nam 50% af viðhaldskostnaði undir slagorðinu „Allir vinna“. Víst er að aðgerðir miðuðu einnig að því að örva vinnumarkaðinn á þeim tíma. Endurgreiðslan var síðar lækkuð í 60% en hækkuð aftur í 100% í Covid faraldrinum. Í júlí í sumar var á ný dregið verulega úr þessum stuðningi, þegar virðisaukaskattsendurgreiðsla af vinnu var lækkuð í 35%. Þarna fer lítið fyrir hvatningu stjórnvalda varðandi viðhald eldra húsnæðis. Við hjá Eignaumsjón höfum lengi talað fyrir reglubundnu, fyrirbyggjandi viðhaldi fasteigna. Það er okkar sýn að húsfélög ættu að setja sér viðhaldsáætlun til nokkurra ára, byggða á ástandsmati viðkomandi fasteigna og tillögum um forgangsröðun verkefna eftir mikilvægi þeirra. Samhliða þarf að tryggja fjármögnun viðhaldsframkvæmda með skipulagðri söfnun í framkvæmdasjóð með tryggri og góðri ávöxtun með hagsmuni allra eigenda í fyrirrúmi. Aukinn stuðningur stjórnvalda Samhliða bættum lífsskilyrðum þjóðarinnar undanfarna áratugi er gott og öruggt íbúðarhúsnæði, gamalt eða nýtt, orðið lágmarkskrafa í samfélaginu. Ákall mitt til stjórnvalda og löggjafa er að horfa ekki einungis til nýbygginga þegar kemur að umræðu um húsnæðismál, heldur einnig að stuðla með ákveðnari hætti að góðu viðhaldi eldra húsnæðis með lagabótum og stjórnvaldsaðgerðum. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar.
Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun
Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar
Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar
Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar
Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Enginn matur og næring án sérfræðiþekkingar Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar
Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun