Er hækkun hús­næðis­bóta á ó­reglu­væddum leigu­markaði heimska eða með­vitaður stuðningur við eigna­fólk?

Mikið hefur verið rætt um samkomulag breiðfylkingar ASÍ, Samtaka Atvinnulífsins og stjórnvalda um aðgerðir á leigumarkaði. Það er bláköld staðreynd sem blasir við ykkur öllum að staðan á leigumarkaði hefur valdið þúsundum fjölskyldna miklum búsifjum undanfarin 13 ár. Nú er staðan svo alvarleg að leigjendur eru á sífelldum vergangi með börnin sín og búslóðir eða hýrast í hreysum víðs vegar um höfuðborgarsvæðið og brenna þar jafnvel lifandi. Húsaleiga hefur hækkað úr takti við allar hagstærðir frá árinu 2011, og hefur valdið samfelldri kjaraskerðingu fyrir tugi þúsunda launþega á leigumarkaði. Engin kjarasamningur frá árinu 2011 hefur náð svo mikið sem að viðhalda fátæklegum lífskjörum leigjenda, heldur hafa þau versnað öll árin sem liðin eru síðan, ef frá er undanskilið tímabil heimsfaraldurs Covid-19. Á þessu tímabili hefur meðal launþegi á leigumarkaði greitt stéttarfélagi sínu tæplega átta hundruð þúsund krónur í félagsgjöld í þeirri trú að þau gæti hagsmuna hans. En staðreyndirnar tala sínu máli, það hefur stéttarfélögunum ekki tekist.

Hverjar eru húsnæðisbæturnar?

Við undirritun kjarasamning í vikunni sem leið voru kynntar hækkanir á hámarksbótum til leigjenda og skyldu þær vera hljóma upp á 25% hækkun. Í janúar síðastliðnum greiddi Húsnæðis og mannvirkjastofnun út 761 milljón króna til tæplega sautján þúsund húsnæðisbótaþega. Að meðaltali fékk hvert heimili á leigumarkaði því 44.000 kr í húsnæðisbætur. Hámarkshúsnæðisbætur samkvæmt núgildandi reglugerð eru rúmlega 68.000 kr. Þannig er meðaltaupphæð húsnæðisbóta aðeins 64% af hámarksupphæðum. Ef reikna á þá upphæð sem hækkun bótanna nemur þá verður að reikna út frá meðalupphæðinni sem heimili leigjenda fá, því mjög lítill hluti þeirra sem sækja um húsnæðisbætur fá hámarksbætur vegna tekjuskerðinga, sem vel að merkja voru hertar fyrir nokkrum misserum.

Við komandi 25% hækkun á húsnæðisbótum mun meðalupphæð hækkunar því verða 11.000 kr. En gleymum því ekki að raunvirði húsnæðisbóta hefur dregist saman um 6-9% á undanförnu. Þannig verður raunveruleg meðalhækkun húsnæðisbóta einungis í kringum 10.000 kr. En skyldi þessi hækkun koma leigjendum vel og skyldi hún leiðrétta kjör þeirra? Vitað er að ríkissjóður þarf að bæta um það bil 8-10 milljörðum í húsnæðisbótakerfið á samningstímanum til að greiða fyrir þessa hækkun. Fyrir það fyrsta skuldar ríkissjóður hverju heimili á leigumarkaði sem hefur þegið húsnæðisbætur frá 2017 á milli 130-250.000 krónur vegna verðrýrnunar bótanna. Ef við reiknum með að meðalupphæð hækkuna verði 10.000 kr mun það taka 12-24 mánuði fyrir ríkið að greiða upp skuldina við bótaþega og verður því ekki um raunverulega hækkun að ræða fyrr en að þeim tíma loknum. Ekki er ljóst hvenær boðuð hækkun húsnæðisbóta tekur gildi, en rætt er um að það verði einhverntímann á komandi sumri. Ef verðbólga verður áfram í kringum 6% þá rýrnar raunvirði bótanna enn frekar, sem lengir að sjálfsögðu þann tíma sem tekur ríkið að greiða skuldina og hækkun bótanna fer raunverulega að nýatast heimilishaldi leigjenda.

Einstæð móðir með eitt barn á leigumarkaði á höfuðborgarsvæðinu

Ef við tökum dæmi um einstæða móður með eitt barn á heimilinu þá hafa húsnæðisbætur hennar aðeins hækkað um 12.741 kr. frá því að núverandi húsnæðisbótakerfi var tekið upp í árslok 2016. Það er rýrnun á raunvirði um tæp sex prósent. En hámarksbætur fyrir þessa einstæðu móður munu hækka um 13.435 kr einhvern tímann næsta sumar þegar raunvirði núverandi bótafjárhæðar hefur rýrnað enn frekar. En ríkið skuldar nú þegar þessari móður sem hefur verið nokkur ár á leigumarkaði vel á annað hundrað þúsund krónur og því má hún bíða með að vekja með sér falsvonir um vænkandi hag.

En hækkun húsaleigu um þessar mundir er hraðari en nokkru sinni fyrr, og bara á meðan að nýlokinni samningalotu stóð hefur meðalhúsaleiga á höfuðborgarsvæðinu hækkað margfalt meira en boðuð hækkun húsnæðisbóta. Hámarksupphæð húsnæðisbóta (hæsta mögulega upphæð) sem einstæð móðir getur fengið er á pari við hækkun á húsaleigu á síðasta ári. Það er því með engu móti hægt að telja sér trú um að húsnæðisbætur séu raunverulega til þess að bæta kjör hennar og hvað þá með hækkun bótanna.

Áhrif verðlags og kaupverðs íbúða á húsaleigu

Farið var að halda úti vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu í gegnum Verðsjá leiguverðs á vegum Fasteignaskrár í ársbyrjun 2011. Þannig eru elstu opinberu tölur um þróun á leiguverði frá ársbyrjun 2011. Við skoðun á auglýstri húsaleigu í dagblöðum áranna á undan sést hinsvegar vel hvernig húsaleiga þróaðist. Frá árinu 2000 til ársins 2008 hækkaði húsaleiga um 43% eða tuttugu prósent minna en verðlag. Það sama var uppi á teningnum frá árinu 2008 og fram til ársins 2011, þá hækkaði húsaleiga þrjátíu og átta prósent minna en verðlag.

Það er líka sérlega forvitnilegt að skoða samfylgni húsaleigu við kaupverð íbúða á fyrsta áratug þessrar aldar. Samfylgni húsaleigu og kaupverðs á árunum 2000 til 2008 var þrjátíu prósent, þ.e.a.s. hækkun húsaleigu sem hlutfall af hækkun kaupverðs. Ef við lengjum það tímabil og skoðum tíambiðið 200 til 2011 þá var samfylgnin tæplega fimmtíu prósent, sem skýrist helst vegna lækkandi kaupverðs íbúða á árunum 2008 til 2011 sem veldur því að hækkun húslaleigu reiknast sem hærra hlutfall af heidarhækkun fasteignaverðs yfir það tímabil. En samfylgni hækkunar á húsaleigu og hækkun á kaupverði íbúða, þ.e. fimmtíu prósent eða svo er mjög áþekk þeirri samfylgni sem ríkir á meginlandi álfunnar og hefur gert undanfarna áratugi. Hins vegar hafa hlutirnir breyst mjög hratt hér á Íslandi, og hækkun leiguverðs sem hlutfall af hækkun kaupverðs hefur þrefaldast. Frá árinu 2011 og til ársins 2019 hækkaði kaupverð íbúða um níutíu og fjögur prósent, á sama tíma og húsaleiga hækkaði um áttatíu og fjögur prósent sem svarar til níutíu prósenta samfylgni. Þannig hefur samfylgni þessara hagstærða þrefaldast á milli þessara tímabila þ.e. annars vegar 2000-2008 og hins vegar 2011-2019.

Það sama á við um samhengi verðlags og húsaleigu. Á árunum 2000 til 2008 hækkaði húsaleiga aðeins áttatíu prósent af hækkun verðlags. En á árunum 2011 til 2019 hækkaði húsaleiga tæplega þrefalt meira en verðlag. Það er viðsnúningur upp á þrjúhundruð prósent og skýrist eingöngu vegna aðgerða en samtíms vegna aðgerðaleysis þeirra sem sitja yfir húsnæðismálum á vegum hins opinbera.

Hver eru áhrif hækkana á húsnæðisbótum á þróun húsaleigu?

Núverandi húsnæðisbótakerfi var eins og áður sagði komið á í desember 2016. Þá var þáverandi húsaleigubótakerfi breytt og hámarkshúsnæðisbætur hækkaðar um allt að 11.000 krónur eða 40%. Það er fullt tilefni til að greina hvaða áhrif þetta hefur haft á íslenskum leigumarkaði. Eftirfarandi er nákvæm lýsing á hreyfingum á leigumarkaði, fyrir og eftir hækkun á húsnæðisbótum í núverandi kerfi.

1. Frá desember 2016 og fram í maí 2017, hækkaði vísitala leiguverðs í kjölfarið á hækkun húsnæðisbóta um rúmlega átta prósent á fimm mánuðum sem jafngildir árshækkun upp á tuttugu prósent, en það er mesta hækkun á húsaleigu frá upphafi mælinga á vísitölu leiguverðs. Áður en þessi hækkun tók gildi hafði heildarhækkun húsaleigu verið fimmtíu prósent frá árinu 2011 sem svarar til um það bil sjö prósent hækkunar að meðaltali á hverju ári. Reyndar hafði húsaleiga hækkað um tíu prósent yfir árið 2016 sem líklegast kom til vegna aukinnar skammtímaleigu, áhrifa leigufélaganna og hækkandi húsnæðisverðs. En það sést mjög skýrt hversu mikil áhrif hækkun á húsnæðisbótum hafði til aukinnar hækkunar á húsaleigu. Við skulum ekki gleyma því að slíkar hækkanir leggjast yfir allan leigumarkaðinn, líka á þá sem ekki fá húsnæðisbætur en þurfa sífellt að glíma við hækkun á húsaleigu.

2. Næsta hækkun húsnæðisbóta kom til framkvæmda strax sumarið 2017, en þá var farið að draga verulega úr hækkunum á fasteignaverði. Í kjölfarið hækkun húsnæðisbóta hækkaði húsaleiga á sex mánaða tímabili um fimm prósent eða tíu prósent á ársgrundvelli. Sú hækkun var þrefalt meiri en hækkun húsnæðisverðs yfir sama tímabil. Það er því ljóst að áhrif hækkunar á húsnæðisbótum vega þyngra en áhrif þróunar á kaupverði fasteigna þegar kemur að þróun á húsaleigu. Það liggur líka ljóst fyrir að hækkun húsnæðisbótanna kom fyrst og fremst fasteignaeigendum til góða með því að bæta upp minnkandi ávöxtun á fasteignum.

3. Önnur hækkun kom fram í janúar 2018. Í kjölfarið hækkaði húsaleiga um fimm prósent á fimm mánaða tímabili sem svarar til tólf prósent á ársgrundvelli. Á því sama tímabili hækkaði var árshækkun á fasteignaverði aðeins þrjú og hálft prósent. Hækkun húsaleigu var því næstum því fjórfalt meiri en hækkun á kaupverði fasteigna.

4. Húsnæðisbætur voru ekki hækkaðar frá janúar 2018 og fram að júnímánuði 2022. Á þessum fjórum árum hækkað vísitala húsaleigu um slétt tuttugu prósent, eða um það bil fjögur prósent að jafnaði á hverju ári.

5. Í júní árið 2022 var ákveðið að hækka húsnæðisbætur eftir langt tímabil án hækkana en þá hafði verðlag hækkað um tólf prósent frá árinu áður. Hafði þá verðgildi húsnæðisbóta ekki verið lagfært í heil fjögur ár og því rýrnað um tuttugu og þrjú prósent. Á þessum tímapunkti hafði árshækkun á fasteignaverði verið rúm þrettán prósent síðustu sex mánuði á undan en alls tæplega tuttugu og sjö prósent frá júní 2021. Húsaleiga hafði hækkað þrjú og hálft prósent síðustu sex mánuðina áður en hækkunin tók gildi en alls níu yfir árið, þannig hafði dregið úr hækkunum á húsaleigu um vorið 2022. Í kjölfarið á að húsnæðisbæturnar voru hækkaðar fór í gang mikið hækkanaskeið á leigumarkaði. Á þeim sex mánuðum sem fylgdu í kjölfarið hækkaði húsaleiga um sex prósent eða tólf prósent á ársgrunni. En fasteignaverð lækkaði og verðbólga minnkaði. Við þessa breytingu komst mikil hreyfing á leiguverð aftur með holskeflu hækkana sem enn standa yfir. Með þessari aðgerð gáfu stjórnvöld kynna aukna greiðslugetu leigjenda, þrátt fyrir að ekki einu sinni hafi tekist að endurheimta raunvirði bótanna. Þrátt fyrir að þessi “hækkun” hafi einungis verið veik tilraun til að endurheimta raunvirði þeirra ýtti það undir sturlaðar arðsemiskröfur braskara á húsnæðismarkaði. Líkt og áður hækkaði húsaleiga margfalt meira en þær upphæðir sem hluti leigjenda fékk í “hækkun”.

6. Stjórnvöld köstuðu svo bensíni á bálið með því að ráðast í frekari hækkun á húsnæðisbótum í janúar 2023. Reyndar var sú hækkun að sama skapi veik tilraun til að draga úr rýrnun á raunvirði þeirra sem hafði hrapað enn frekar vegna aukinnar verðbólgu. Með þessari tveimur hækkunum á stuttum tíma tókst stjórnvöldum þó ekki einu sinni að endurheimta raunvirði bótanna. En hækkun á bótum þýðir jú takmarkaða og tímabundna aukningu á greiðslugetu leigjenda sem mikið var gert úr á vettvangi stjórnvalda, við góðar undirtektir margra úr heildarsamtökum stéttarfélaganna. Sumir hverjir játuðu þó því á þessum tímapunkti að hækkun húsnæðisbóta væri einfaldlega í eðli sínu niðurgreiðsla á húsnæði leigusalanna, sem höfðu fengið þrjú hundruð prósenta virðishækkun á húsnæði á einum áratug og leigusalar hundrað og fimmtíu prósent hækkun á húsaleigu. En þrátt fyrir fullkomna vitneskju um slíkt óráð að hækka húsnæðisbætur á óregluvæddum leigumarkaði varð það nú samt raunin. Á þeim sex mánuðum sem liðu frá því að húsnæðisbæturnar voru hækkaðar í janúar 2023 hækkaði húsaleiga um rúmlega tæplega sjö prósent eða þrettán og hálft prósent á ársgrunni, þrefalt meira en húsnæðisverð og fimmtíu prósent meira en verðbólga.

Óumdeilt að hækkun húsnæðisbóta ýtir undir hækkun á húsaleigu

Á sex mánaða tímabili fyrir þessa síðustu hækkun húsnæðisbóta í janúar 2023 hafði húsnæðisverð dregist saman um tæplega eitt prósent og verðlag hækkað um tæp þrjú prósent. Húsaleiga hækkaði þannig þrefalt meira en verðlag og endalaust meira en kaupverð fasteigna beint í kjölfarið á hækkun bótanna. Það er því óumdeilanleg staðreynd, sem fjölmargir hafa bent á í gegnum árin að hækkun húsnæðisbóta ýtir eingöngu undir hækkun á húsaleigu. Það sýnir sagan okkur svart á hvítu og því hafa margir mætir menn haldið fram í ræðu og riti og jafnvel þeir sem núna tjá sig værðarlega um að “engin merki séu um slíkt”.

Hækkun húsnæðisbóta á óregluvæddum leigumarkaði er því með sanni eitt af þvi heimskasta sem hægt er að taka sér fyrir hendur, að ekki sé talað um að reyna að pakka því inn í einhverja björg fyrir fólk í neyð. En mögulega er þarna á ferðinni meðvitaður stuðningur og niðurgreiðsla til eignafólks á meðal leigusala. Meginstefið í yfirlýsingum fulltrúa breiðfylkingarinnar var jú að bæta kjör þeirra sem eiga fasteignir.

Alltaf hefur hækkun húsnæðisbóta ýtt undir hækkun á húsaleigu umfram verðlag og hækkun á fasteignamarkaði. Sjaldnast er þó um raunverulega hækkun á húsnæðisbótum að ræða heldur leiðréttingu á hnignandi raunvirði og því ekkert nema moðreykur. En með stórkallalegum yfirlýsingum um aukna greiðslugetu leigjenda þá verður sá moðreykur að banvænni eiturgufu sem stórskaðar alla leigjendur. Hækkun á húsaleigu leggst jafnt yfir allan markaðinn, étur upp á augabragði eitthvað sem virtist vera ávinningur fyrir þann minnihluta leigjenda sem fá húsnæðisbætur en heggur eins og öxi ofan í herðar þeirra sem ekki fá húsnæðisbætur.

Það er augljóst að húnsæðisbætur eru ekki hugsaðar sem stuðningur við leigjendur, eða til að bæta lífskjör þeirra, heldur til að gefa leigusölum lögmæti í sínum hækkunum, verja virði fasteigna og auka arð á leigumarkaði.

Samhengi kjarasamninga og krafa breiðfylkingarinnar um hækkun húsnæðisbóta

Frá því september og fram í desember í fyrra hækkaði vísitala leiguverðs rúmlega sex prósent sem jafngildir átján prósent árshækkun. Átján prósent árshækkun þýðir svo aftur um það bil 48.000 króna hækkun á 260.000 kr leigusamningi. Við vitum hinsvegar að húsaleiga er mun hærri en opinberar tölur geta vitnað um og að afnaði er auglýst húsaleiga skv verðlagseftirliti Leigjendasamtakanna um 25-35% hærri en opinberar tölur segja til um. Að sama skapi er hlutfall eftirspurnar og framboðs um það bil 1:5, þ.e. fimm leigjendur fyrir hverja leiguíbúð sem losnar skv tölum frá helstu leigumiðlunum landsins. Það eru því engar líkur á því á komandi áratug að eðlilegar markaðstæður verði til á leigumarkaði.

Við verðlagseftirlit Leigjendasamtakanna í janúar síðastliðinn, voru skráðar 350 auglýsingar um húsaleigu. Sá fjöldi nær yfir um það bil 20-25% af öllum hreyfingum á markaði yfir árið (miðað við tölur um fjölda þinglýstra húsaleigusamninga á ársgrundvelli og hlutfall þeirra af heildarfjölda leigusamninga). Við verðlagseftirlitið sást að auglýst húsaleiga hefur hækkað frá fyrri skráningu í mars 2023 um fjórtán prósent á síðustu níu mánuðum ársins 2023, eða sem jafngildir rúmlega átján prósent árshækkun. Sú hækkun þýðir að húsaleiga fyrir 80 fermetra íbúð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 39.000 kr. Sú hækkun hefur að mestu leyti komið til frá því í haust því það sáum við með samanburði við gögn í verðsjá HMS.

Þrátt fyrir að þinglýstum samningum í fyrra hafi fækkað um 60% frá árinu áður, var töluverðum fjölda samninga þó þinglýst síðastliðið sumar eða alls 950 samningum. Verðsjáin gefur því ákveðna mynd af þróun á leigumarkaði fyrir það tímabil, þó hún nái ekki yfir raunverulegt verðstig á leigumarkaði. Verðsjáin sýndi litla sem enga hækkun á húsaleigu frá maí/júní og fram í september. En hefur eins og ég nefndi hér að ofan hækkað um átján prósent á tímabilinu september og fram í desember í fyrra. Þannig er ljóst að sú hækkun sem við mælum í gegnum verðlagseftirlitið er að mestu til komin yfir sama tímaskeið, þ.e. september – desember 2023.

„Kjarabætur“ fyrir launþega á leigumarkaði brunnu upp í karphúsinu

Það er átakanlega sorglegt en satt að hækkun á dæmigerðri húsaleigu á höfuðborgarsvæðinu undanfarna mánuði er mun meiri í krónum talið en samanlagt þær kjarabætur sem samið hefur verið um fyrir launþega á leigumarkaði ásamt hækkun húsnæðisbóta. Staðreyndin er sú að á meðan að nýundangenginni samningalotu stóð hvarf allur ávinningur af starfi og kjarabaráttu stéttarfélaganna fyrir launþega á leigumarkaði.

Það er óboðlegt, sama hvernig á það er litið. Alveg sama þó að skref hafi verið tekið í þá átt að efla tilfærslukerfin. Launþegar á leigumarkaði krefjast úrræða sem kemur í veg fyrir að leigumarkaðurinn steypi þeim ekki í eða viðhaldi þeim í fátækt og komi þeim þannig jafnframt á eilífan vergang. Meginstefið í málflutningi breiðfylkingar ASÍ í nýloknum kjaraviðræðum var að lækka greiðslubyrði húsnæðislánaþega með lækkun vaxta og verðbólgu. Það skyldi nást fram á kostnað launþega á leigumarkaði sem hafa búið við samfellda kjaraskerðingu á undanförnum 13 árum. Það er varla hægt að skálda slíkt skeytingarleysi og sérhygli.

Óviðunandi „framganga“

Það er heldur ýkja stórmannlegt af forystu og talsmönnum heildarsamtaka stéttarfélaganna að láti eldri loforð um leiðréttingu á stöðu leigjenda vera óefnt um margra ára skeið og yppa einungis öxlum í værðarlegu skeytingarleysi yfir því. Já, það er skömm að slíkri framgöngu, ef framgöngu skyldi kalla.

Launþegar á leigumarkaði ættu að hafna þessum kjarasamningum, enda öll loforð til þeirra svikin og búið að opna á verri aðför að kjörum þeirra en við höfum áður séð, bæði með hækkun húsnæðisstuðnings á óregluvæddum leigumarkaði og ekki síður með nýju frumvarpi innviðaráðherra sem mun skilyrða markaðsleigu á leiguhúsnæði útfrá arðsemiskröfu og sjálftöku leigusala. Já, það getur verið flókið að eiga peninga á Íslandi, en hjálpi mér að það þurfi mennskt blóðmerahald á leigumarkaði til auðvelda fjármagnselítunni að sjúga tóruna úr leigjendum. Fjölskyldum á leigumarkaði er kastað særðum í gin braskarana og allir sáttmálar um meðferð hins sjúka felldir úr gildi svo hinn fyrirsjáanlegi dauði hans reyni ekki of mikið á böðlana.

En þó að þær staðreyndir sem taldar eru hér upp, sé öllum hagmsunaðilum að fullu ljósar þá mun ekkert breytast fyrr en að leigjendur gangast við stöðu sinni, horfði hvert annað í augun og brýni sverðin. Það eru til mörg og öflug tól sem við getum brugðið á loft, prófuð og sannreynd, en við bregðum þeim einungis í sameiningu. Nú verðum við að rísa á fætur, við þessi þrautseigasti her sem landinn hefur séð, með afl sem ekkert getur stöðvað.

Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna.