2,5% fyrir alla – nema höfuð­stól húsnæðislánanna?

Í yfirlýsingu ríkisstjórnarinnar vegna kjarasamninga á almennum vinnumarkaði 8. október er 2,5% notað sem viðmið um hækkun tiltekinna gjalda og gjaldskráa árið 2027. Þar er jafnframt talað um að draga úr vægi sjálfvirkra verðbreytinga og hraða vinnu við nýtt húsnæðislánakerfi.

Þetta er ekki það sama og verðtrygging húsnæðislána. En þegar stjórnvöld velja 2,5% sem viðmið vaknar eðlileg spurning:

Ætti einnig að skoða hvort setja megi mörk á það hversu mikil verðbólga færist sjálfkrafa inn á höfuðstól verðtryggðra húsnæðislána?

2,5% er verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Það er því hvorki ný né tilviljanakennd tala. Spurningin er einfaldlega hvort hún geti einnig nýst sem hámarksviðmið fyrir þann hluta verðbólgunnar sem leggst á höfuðstól húsnæðisláns.

Það þarf að reikna áður en því er svarað.

Skuldin þarf líka að vera fyrirsjáanleg

Á síðustu misserum hefur mikið verið rætt um að neytendur þurfi að geta skilið þær fjárhagslegu skuldbindingar sem þeir taka á sig.

Í dómi Hæstaréttar nr. 55/2024, sem féll 14. október 2025, var fjallað um breytilega vexti á óverðtryggðu fasteignaláni. Dómurinn snerist ekki um verðtryggingu, en hann er samt áhugaverður í þessu samhengi. Hæstiréttur lagði áherslu á að þau viðmið sem ráða breytingum á lánskjörum þurfi að vera skýr og sannreynanleg svo neytandinn geti áttað sig á því hvernig skuldbinding hans getur breyst.

Rétturinn taldi bæði stýrivexti Seðlabankans og vísitölu neysluverðs skýr og opinber viðmið. Vandinn í málinu laut fremur að því hvernig fleiri þættir voru notaðir saman og hvort lántakandinn gæti séð með nægilegum hætti fyrir hvernig vextirnir gætu þróast.

Þetta skiptir máli hér.

Vandinn við verðtryggingu er ekki að vísitala neysluverðs sé óskýr. Hún er birt opinberlega og allir geta fylgst með henni. Spurningin er hvort rétt sé að áhrif hennar á höfuðstól langtímaláns séu án fyrirfram ákveðinna marka.

Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri orðaði svipaða hugsun í öðru samhengi þegar hann ræddi flókin hlutdeildarfyrirkomulög á fasteignamarkaði í desember 2025. Þá sagði hann að fólk ætti að huga mjög vel að því áður en það skrifaði undir „mjög flókna gerninga“.

Hann var ekki að tala um verðtryggð lán. En hugsunin á vel við: fólk þarf að geta skilið skuldbindinguna sem það tekur á sig og haft sæmilega mynd af því hvernig hún getur þróast.

Fyrirsjáanleiki húsnæðisláns snýst nefnilega ekki aðeins um greiðsluna næsta mánuð. Hann snýst líka um skuldina sem stendur eftir eftir fimm, tíu eða tuttugu ár.

Hvað þýðir 2,5% þak í krónum?

Ársverðbólga mældist 5,9% í september 2026. Það er mæling á liðnum tólf mánuðum, ekki spá um næsta ár, en hún sýnir vel stærðargráðuna.

Tökum 50 milljóna króna verðtryggðan höfuðstól sem einfalt dæmi.

5,9% af 50 m.kr. eru 2,95 m.kr.

2,5% af 50 m.kr. eru 1,25 m.kr.

Munurinn er 1,70 m.kr.

Það þýðir ekki að heimilið spari 1,70 milljónir. Kostnaðurinn hverfur ekki. Talan sýnir aðeins hversu stór hluti verðbólguáhrifanna myndi, í þessari einföldu nálgun, ekki sjálfkrafa leggjast á höfuðstólinn.

Þetta eru aðeins nálgunartölur. Verðtryggð lán breytast mánaðarlega og afborganir, vextir, vísitala og aðrir skilmálar hafa áhrif á raunverulega niðurstöðu. Taflan sýnir fyrst og fremst umfangið.

Kostnaðurinn hverfur ekki

Ef verðbólga umfram 2,5% færist ekki sjálfkrafa á höfuðstól þarf sá kostnaður að koma fram með öðrum hætti.

Það gæti orðið í hærri vöxtum, meiri greiðslubyrði eða öðrum fjármögnunarkjörum. Lánveitandinn gæti líka þurft að gera meiri kröfur um hvernig lánið er fjármagnað.

Þess vegna væri rangt að kynna 2,5% þak sem leið til að gera húsnæðislán einfaldlega ódýrari.

Hugmyndin snýst um annað: að setja fyrirfram þekkt mörk á það hversu hratt skuld getur vaxið vegna verðbólgu einnar saman.

Það gæti þýtt meiri greiðslubyrði til skemmri tíma. Það er raunverulegur ókostur, sérstaklega fyrir heimili með lítið svigrúm. Á móti yrði minni hætta á að tímabundin verðbólga breytist í langtímaskuld sem síðan ber vexti árum saman.

Kjarni málsins er því ekki hvort einhver geti látið kostnaðinn hverfa. Það getur enginn.

Spurningin er hvar kostnaðurinn birtist og hver ber hann á hverjum tíma.

Í dag getur hluti hans færst yfir á höfuðstólinn og þar með inn í framtíðina. Með þaki yrði stærri hluti hans sýnilegur fyrr.

Það er sú breyting sem þarf að meta.

Vaxtabreytingar gætu skilað sér fyrr

Þetta gæti líka haft áhrif á það hvernig stýrivextir Seðlabankans virka í gegnum húsnæðislánakerfið.

Áhrif stýrivaxta koma ekki fram strax í hagkerfinu. Það tekur tíma.

En ef stærri hluti kostnaðar húsnæðislána kemur fram í vöxtum og öðrum skýrum lánskjörum, í stað þess að hluti hans safnist sjálfkrafa upp á höfuðstól, er mögulegt að breytingar á vaxtastigi skili sér fyrr inn í kjör lántakenda.

Það gæti bæði bitið fyrr þegar vextir hækka og hjálpað fyrr þegar þeir lækka.

Ekki er hægt að fullyrða hversu mikil þessi áhrif yrðu án útreikninga. Það ræðst meðal annars af því hversu lengi vextir eru fastir og hversu oft lánskjör eru endurskoðuð.

En ef farið yrði þessa leið yrðu reglurnar að vera einfaldar og fyrirfram þekktar. Annars væri lítið unnið með auknum fyrirsjáanleika.

Brú frekar en stökk

Það er tæplega raunhæft að afnema núverandi verðtryggingarkerfi í einu skrefi. Bankar, lífeyrissjóðir og aðrir lánveitendur hafa byggt fjármögnun sína að hluta upp í kringum verðtryggingu um langan tíma.

Breyting þyrfti því líklega að gerast í áföngum.

Hægt væri að hugsa sér brú út úr núverandi kerfi þar sem 2,5% hámarksviðmið væri einn þátturinn og lánin færð smám saman yfir í fyrirkomulag þar sem kostnaður og áhætta sjást skýrar.

Ég hef unnið með slíka brúarleið undir vinnuheitinu UGLA.

Hún er ekki efni þessarar greinar og þarf ekki að vera endanlega lausnin. Aðalatriðið er að valið þarf ekki að standa á milli þess að halda núverandi kerfi óbreyttu eða afnema verðtryggingu á einni nóttu.

Nú er rétti tíminn til að reikna

Stjórnvöld hafa nú sjálf sett 2,5% viðmið inn í aðgerðir sínar, talað um að draga úr sjálfvirkum verðbreytingum og boðað hraðari vinnu við nýtt húsnæðislánakerfi.

Þess vegna er eðlilegt að bæta einni spurningu við þá vinnu:

Á sjálfvirk hækkun höfuðstóls verðtryggðra húsnæðislána að hafa fyrirfram ákveðin mörk?

2,5% þak myndi ekki leysa verðbólgu og það myndi ekki gera lán ódýr með einu pennastriki. Það gæti jafnvel aukið greiðslubyrði sumra heimila.

En það myndi setja skýr mörk á eitt atriði sem nú er óviss stærð í langtímafjárhag heimilanna: hversu mikið verðbólga getur sjálfkrafa orðið að nýjum höfuðstól.

Hvort það er skynsamlegt þarf að reikna til enda.

Nú þegar unnið er að nýju húsnæðislánakerfi er rétti tíminn til þess.

Höfundur er rekstrariðnfræðingur.