Martröð leigusalans Kristinn Svansson skrifar 13. nóvember 2019 08:30 Það er sennilega fátt eins hremmilegt í augum leigusalans og leigutaki sem stendur ekki skil á greiðslu húsaleigu á tilskildum tíma sem er vitaskuld aðalskyldan sem á herðum hans hvílir. Álíka válegt er ólátabelgur sem virðir að vettugi húsreglur og lagafyrirmæli er mæla fyrir um gagnkvæma tillitsskyldu og sinnir í engu tilkynningum leigusala um betrun. Hafi leigusali ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni við val á leigjanda með fullnægjandi hætti, svo sem með könnun á hans högum og öflun meðmæla - nú, eða hann hefur lagst í viðhlítandi rannsóknarvinnu en útkoman er engu að síður slíkur misindismaður sem áður er lýst, er með eindæmum brýnt að bregðast skjótt og rétt við. Séu vanefndir leigutaka verulegar og ljóst er að hann muni ekki víkja af fasteign leigusala af sjálfsdáðum þarf alla jafna að krefjast þess að viðkomandi verði borinn út úr viðkomandi íbúð. Útburðarmál eru nákvæmisverk og krefjast skjótra vinnubragða í því skyni að tryggja hagsmuni leigusala að því leyti að hið leigða spillist ekki enn frekar eða fjárhagslega hagsmuni hans með hliðsjón af skilvísum greiðslum. Sé umsamið leigugjald ógreitt er fyrsta aðgerð leigusala að senda leigutaka greiðsluáskorun með skriflegum og sannanlegum hætti. Nauðsynlegt er að umrædd greiðsluáskorun sé send eftir að greiðslan er fallin á gjalddaga og því jafnframt lýst yfir að leigusali áskilji sér rétt til að beita riftunarheimild sinni sé áskoruninni eigi sinnt innan lögmælts frests. Áreiðanlegast er að framangreind áskorun sé birt leigutaka með stefnuvotti. Næsta aðgerð leigusala, hafi framangreindri áskorun ekki verið sinnt, er að tilkynna leigutaka um riftun húsaleigusamningsins. Skal sú tilkynning vera skrifleg og grundvöllur riftunarinnar reifaður. Aftur, mælt er með því að tilkynningin sé birt leigutaka með stefnuvotti. Þá skal þeim tilmælum jafnframt beint til leigutaka að yfirgefa hið leigða ella þola útburð. Sitji leigutaki enn sem fastast í híbýli leigusala er óhjákvæmilegt að kalla eftir atbeina yfirvalda í því skyni að fá honum vikið úr húsakynnum hans. Þegar hér er komið við sögu skiptir sköpum að forleikurinn hafi verið rétt spilaður enda kunna minnstu frávik frá lögboðnum fyrirmælum að girða fyrir útgáfu aðfararheimildar af hálfu dómstóla og þar með fyrri aðgerðir leigusala einskisnýtar. Á þessu stigi máls ræður úrslitum að vel hafi verið vandað til verka og að þau gögn sem undanfarinn hefur af sér leitt áður en til dómstóla er komið skapi fullnægjandi grundvöll aðfararbeiðninnar enda felur málsmeðferðin í útburðarmálum í sér ströng skilyrði um gögn sem heimilt er að leggja fram. Að mörgu leyti eiga sambærilegar reglur við um ferli útburðar leigutaka í tilviki óviðunandi hátternis. Þannig er áríðandi að tryggilega sé haldið utan um allar kvartanir, tilkynningar og ábendingar til leigutaka fari svo að framferði hans rétti sig ekki við. Í því ferli sem nú hefur verið gróflega lýst eru nákvæm og skjót vinnubrögð gullsígildi svo að hagsmunir leigusala séu vandlega tryggðir. Í því sambandi er traustur bakhjarl nauðsynlegur svo málið fái skjóta og farsæla úrlausn.Höfundur er löglærður fulltrúi á lögmannsstofunni Sævar Þór & Partners. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Mest lesið Hverjir eiga Ísland? Jón Baldvin Hannibalsson Skoðun Þegar vald óttast þekkingu Halla Sigríður Ragnarsdóttir Skoðun Halldór 05.04.2025 Halldór Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir Skoðun Komum náminu á Höfn í höfn Halla Hrund Logadóttir Skoðun Með hjúkkuna upp í rúm og lækninn í vasanum Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir Skoðun Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson Skoðun Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir Skoðun Allt að vinna, engu að tapa! Helga Rakel Rafnsdóttir,Margrét M. Norðdahl Skoðun Skoðun Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar - Babýlonherleiðingin og örlög smáþjóða í átökum heimsvelda Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Allt að vinna, engu að tapa! Helga Rakel Rafnsdóttir,Margrét M. Norðdahl skrifar Skoðun Fiskurinn í blokkunum Yngvi Ómar Sigrúnarson skrifar Skoðun Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir skrifar Skoðun Þegar vald óttast þekkingu Halla Sigríður Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Með hjúkkuna upp í rúm og lækninn í vasanum Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Hverjir eiga Ísland? Jón Baldvin Hannibalsson skrifar Skoðun Komum náminu á Höfn í höfn Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson skrifar Skoðun Tollar – Fyrir hverja? Valdimar Birgisson skrifar Skoðun Þau eru fá en þörfin er stór Sif Huld Albertsdóttir skrifar Skoðun Samvinnufélög, valkostur í atvinnurekstri Elín H. Jónsdóttir,Guðrún Johnsen skrifar Skoðun Leiðin til helvítis Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Eitruð kvenmennska Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Hinn nýi íslenski aðall Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Samningur HSÍ við Rapyd – Opið bréf til frambjóðenda í formannskjöri Hópur stuðningsmanna Íslands í handbolta skrifar Skoðun Gjaldskrár munu ekki virka til að koma aftur framleiðslu af stað Sæþór Randalsson skrifar Skoðun Mannúð og samvinna á tímum sögulegra þjáninga Sólrún María Ólafsdóttir skrifar Skoðun Hvernig getum við notað nýjar ráðleggingar um mataræði? Óla Kallý Magnúsdóttir,Jóhanna E. Torfadóttir skrifar Skoðun Þegar rykið hefur sest Jörgen Ingimar Hansson skrifar Skoðun Búum til réttlátt lífeyriskerfi Hrafn Magnússon skrifar Skoðun Á undan jarðýtu komi fornleifafræðingur… Stefán Pálsson skrifar Skoðun Hin raunverulega byggðastefna Jón Þór Kristjánsson skrifar Skoðun Sameining Garðabæjar og Hafnarfjarðar – kostir – ókostir - skynsemi Ó. Ingi Tómasson skrifar Skoðun Rúmir 30 milljarðar í fangelsi Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Sérstök staða orkusveitarfélaga! Guðmundur Haukur Jakobsson skrifar Skoðun Miklar endurbætur á lánum menntasjóðs námsmanna Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal skrifar Sjá meira
Það er sennilega fátt eins hremmilegt í augum leigusalans og leigutaki sem stendur ekki skil á greiðslu húsaleigu á tilskildum tíma sem er vitaskuld aðalskyldan sem á herðum hans hvílir. Álíka válegt er ólátabelgur sem virðir að vettugi húsreglur og lagafyrirmæli er mæla fyrir um gagnkvæma tillitsskyldu og sinnir í engu tilkynningum leigusala um betrun. Hafi leigusali ekki sinnt aðgæsluskyldu sinni við val á leigjanda með fullnægjandi hætti, svo sem með könnun á hans högum og öflun meðmæla - nú, eða hann hefur lagst í viðhlítandi rannsóknarvinnu en útkoman er engu að síður slíkur misindismaður sem áður er lýst, er með eindæmum brýnt að bregðast skjótt og rétt við. Séu vanefndir leigutaka verulegar og ljóst er að hann muni ekki víkja af fasteign leigusala af sjálfsdáðum þarf alla jafna að krefjast þess að viðkomandi verði borinn út úr viðkomandi íbúð. Útburðarmál eru nákvæmisverk og krefjast skjótra vinnubragða í því skyni að tryggja hagsmuni leigusala að því leyti að hið leigða spillist ekki enn frekar eða fjárhagslega hagsmuni hans með hliðsjón af skilvísum greiðslum. Sé umsamið leigugjald ógreitt er fyrsta aðgerð leigusala að senda leigutaka greiðsluáskorun með skriflegum og sannanlegum hætti. Nauðsynlegt er að umrædd greiðsluáskorun sé send eftir að greiðslan er fallin á gjalddaga og því jafnframt lýst yfir að leigusali áskilji sér rétt til að beita riftunarheimild sinni sé áskoruninni eigi sinnt innan lögmælts frests. Áreiðanlegast er að framangreind áskorun sé birt leigutaka með stefnuvotti. Næsta aðgerð leigusala, hafi framangreindri áskorun ekki verið sinnt, er að tilkynna leigutaka um riftun húsaleigusamningsins. Skal sú tilkynning vera skrifleg og grundvöllur riftunarinnar reifaður. Aftur, mælt er með því að tilkynningin sé birt leigutaka með stefnuvotti. Þá skal þeim tilmælum jafnframt beint til leigutaka að yfirgefa hið leigða ella þola útburð. Sitji leigutaki enn sem fastast í híbýli leigusala er óhjákvæmilegt að kalla eftir atbeina yfirvalda í því skyni að fá honum vikið úr húsakynnum hans. Þegar hér er komið við sögu skiptir sköpum að forleikurinn hafi verið rétt spilaður enda kunna minnstu frávik frá lögboðnum fyrirmælum að girða fyrir útgáfu aðfararheimildar af hálfu dómstóla og þar með fyrri aðgerðir leigusala einskisnýtar. Á þessu stigi máls ræður úrslitum að vel hafi verið vandað til verka og að þau gögn sem undanfarinn hefur af sér leitt áður en til dómstóla er komið skapi fullnægjandi grundvöll aðfararbeiðninnar enda felur málsmeðferðin í útburðarmálum í sér ströng skilyrði um gögn sem heimilt er að leggja fram. Að mörgu leyti eiga sambærilegar reglur við um ferli útburðar leigutaka í tilviki óviðunandi hátternis. Þannig er áríðandi að tryggilega sé haldið utan um allar kvartanir, tilkynningar og ábendingar til leigutaka fari svo að framferði hans rétti sig ekki við. Í því ferli sem nú hefur verið gróflega lýst eru nákvæm og skjót vinnubrögð gullsígildi svo að hagsmunir leigusala séu vandlega tryggðir. Í því sambandi er traustur bakhjarl nauðsynlegur svo málið fái skjóta og farsæla úrlausn.Höfundur er löglærður fulltrúi á lögmannsstofunni Sævar Þór & Partners.
Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir Skoðun
Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir Skoðun
Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson Skoðun
Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir Skoðun
Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar - Babýlonherleiðingin og örlög smáþjóða í átökum heimsvelda Sigurvin Lárus Jónsson skrifar
Skoðun Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir skrifar
Skoðun Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir skrifar
Skoðun Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson skrifar
Skoðun Samningur HSÍ við Rapyd – Opið bréf til frambjóðenda í formannskjöri Hópur stuðningsmanna Íslands í handbolta skrifar
Skoðun Hvernig getum við notað nýjar ráðleggingar um mataræði? Óla Kallý Magnúsdóttir,Jóhanna E. Torfadóttir skrifar
Skoðun Sameining Garðabæjar og Hafnarfjarðar – kostir – ókostir - skynsemi Ó. Ingi Tómasson skrifar
Skoðun Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal skrifar
Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir Skoðun
Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir Skoðun
Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson Skoðun
Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir Skoðun