Skortur eða offramboð íbúða – hvort er rétt? Konráð S. Guðjónsson skrifar 29. apríl 2021 14:31 Er mikill íbúðaskortur fyrirséður á Íslandi og enn ekki búið að leysa úr uppsöfnuðum skorti síðustu ára? Eða er vandamálið fyrir bí og hætta á offramboði? Svarið við þessum spurningum getur verið flókið og margslungið enda háð ákveðinni óvissu. Svarið er engu að síður mjög mikilvægt fyrir alla hagþróun á Ísland, stöðu á vinnumarkaði og velferð almennings. Því er óheppilegt að þau skilaboð sem greiningaraðilar senda um þessa stöðu eru mjög mótsagnakennd. Annars vegar hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) ítrekað bent á að skorturinn sé mikill. Stofnunin áætlar að óuppfyllt íbúðaþörf sé um 4.000 íbúðir og að sá skortur muni aukast á allra næstu árum þrátt fyrir að 2.300 til 2.700 nýjar íbúðir verði byggðar árlega. Hins vegar hefur Hagfræðideild Landsbankans í tvígang (hér og hér) sagt að það sé enginn skortur og að einungis þurfi að byggja 1.700 íbúðir. Hví þessir andstæðu pólar? Hvort er rétt? Hverjar eru fólksfjöldahorfur næstu ár? Samkvæmt mannfjöldaspá Hagstofunnar verður þónokkur fólksfjölgun næstu fjögur ár að minnsta kosti. Bæði vegna náttúrulegrar fjölgunar og fólksflutninga. Ef halda á í við þá fólksfjölgun, þannig að jafnmargir fullorðnir (1,9) séu um hverja íbúð, blasir við að byggja þarf mun fleiri íbúðir en 1.700 á ári hverju, eða að jafnaði 2.700 – eitt þúsund fleiri árlega. Verði fólksfjölgun með öðrum hætti breytist myndin hratt, en ef hagkerfið nær vopnum sínum er þó líklegt að áfram muni fólk streyma til landsins enda lífskjör og kaupmáttur hér með því allra besta sem gerist í heiminum. Er mikill uppsafnaður skortur og kallar það á enn fleiri nýbyggingar? Erfitt er að spá fyrir um fólksfjöldaþróun en sé aðferðafræðin góð má áætla uppsafnaða þörf eða skort og þá gróflega hversu margar íbúðir þarf að byggja. Fjöldi fullorðinna íbúa á hverja íbúð er gagnlegur mælikvarði, 20 ára og eldri nánar tiltekið, eða sem viðmið um hvenær fólk fer að flytja að heiman. Ef horft væri til heildarfólksfjölda á íbúð er ekki tekið tillit til þess að börnum og unglingum hefur hlutfallslega fækkað. Til dæmis voru 20 ára og yngri 32% af íbúum landsins árið 2000 en eru um 25% í dag vegna lækkandi fæðingatíðni. Fjölskylda með eitt barn þarf jafn margar íbúðir og fjölskylda með fimm börn. Miðað við 20 ára og eldri (sjá mynd) voru við síðustu áramót enn sögulega séð margir einstaklingar um hverja íbúð, sem bendir til að einhvers konar uppsafnaður íbúðaskortur sé enn til staðar þótt mikil uppbygging síðustu ára hafi unnið á skortinum. Það er í ágætu samræmi við mat HMS. Til stuðnings má nefna að síðustu ár hefur þeim sem búa þröngt fjölgað hratt og að áætlanir gera ráð fyrir að þúsundir búi í ósamþykktu atvinnuhúsnæði. Loks eru hlutfallslega færri í sambúð eða hjónabandi sem aftur þýðir enn meiri íbúðaþörf. Allt þetta bendir til þess að byggja þurfi umfram það sem fólksfjölgun kallar á á næstu árum. Hversu mikið nákvæmlega er svo flóknari spurning. Niðurstaða: Það er einhver skortur og það þarf að byggja mikið a.m.k. næstu misseri Samandregið er því niðurstaðan tvíþætt. Annars vegar benda horfur um fólksfjöldaþróun til þess að byggja þurfi mun meira en 1.700 íbúðir árlega næstu fjögur ár. Eftir það eru horfurnar óljósari en það er efni í annan pistil. Hins vegar benda nær allar vísbendingar til þess að enn sé uppsafnaður skortur á íbúðum á Íslandi sem endurspeglast í hve margir búa í óviðunandi húsnæði og að fleiri búa þröngt. Óvissa er um hversu mikill sá skortur er og því réttast að honum sé mætt jafnt og þétt næstu misseri. Það kallar á mun fleiri íbúðir, hvort sem skorturinn er 1.000 eða 4.000 íbúðir. Dregið hefur úr íbúðafjárfestingu síðustu misseri. Vísbendingar eru þó um viðsnúning nú í ársbyrjun með aukinni veltu í byggingariðnaði, auknum innflutningi ýmissa aðfanga og aukinni sementssölu. Það er vonandi merki um að íbúðauppbygging verði í hæfilegum takti við mikla íbúðaþörf. Eitt stærsta hagsmunamál landsmanna Húsnæði er í senn mikilvægasta neysluvara og fjárfesting flestra heimila. Í raun er um eitt stærsta ef ekki stærsta kjaramálið að ræða. Það skiptir því gríðarlega miklu máli að horft sé til þróunar á markaðnum á réttum forsendum og að mat á eftirspurn (eða húsnæðisþörf eftir því hvernig á það er litið) sé sem skýrast og nákvæmast. Það stuðlar að því að framboðið fylgi eftirspurn sem stuðlar aftur af stöðugleika í hagkerfinu og samfélaginu almennt. Við vitum að það er dýrkeypt að byggja alltof mikið. Við þekkjum svo enn betur af reynslu síðustu ára hvernig of lítil íbúðafjárfesting getur skapað allskyns vandamál og étið sig inn í kaupmátt fólks með leiguverðshækkunum. Finnum milliveginn. Höfundur er aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs Íslands og kennari í námi til löggildingar fasteignasala. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Konráð S. Guðjónsson Fasteignamarkaður Húsnæðismál Mest lesið Halldór 29.03.2025 Halldór Fækkum kennurum um 90% Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Uppsagnarbréf til góða fólksins Daníel Freyr Jónsson Skoðun Hugtakastríðið mikla Sigmar Guðmundsson Skoðun Forsjárhyggja Sjálfstæðis- og Framsóknarfólks í Hafnarfirði í garð fólks með fötlun Stefán Már Gunnlaugsson Skoðun Kristni og íslam: Samfélag sem hvílir á skilningi Skúli S. Ólafsson Skoðun Falsfréttastjóri RÚV dýpkar holuna sína Einar Steingrímsson Skoðun Ekki er allt sem sýnist Ólafur Helgi Marteinsson Skoðun Ákall um breytingar Gissur Freyr Gissurarson Skoðun Hrynur sjávarútvegur? Stefán Ólafsson Skoðun Skoðun Skoðun Tannhjól í mulningsvél? Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Fækkum kennurum um 90% Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Uppsagnarbréf til góða fólksins Daníel Freyr Jónsson skrifar Skoðun Kristni og íslam: Samfélag sem hvílir á skilningi Skúli S. Ólafsson skrifar Skoðun Hugtakastríðið mikla Sigmar Guðmundsson skrifar Skoðun Forsjárhyggja Sjálfstæðis- og Framsóknarfólks í Hafnarfirði í garð fólks með fötlun Stefán Már Gunnlaugsson skrifar Skoðun Ekki er allt sem sýnist Ólafur Helgi Marteinsson skrifar Skoðun Skóli án aðgreiningar: Hentar ýktasta mynd skólastefnunnar öllum börnum? Jóna Sigríður Valbergsdóttir skrifar Skoðun Vilji til að rjúfa kyrrstöðu í húsnæðiskreppunni Finnbjörn A. Hermannsson skrifar Skoðun Grænt ál frá Íslandi er mikilvægt fyrir sjálfstæða Evrópu Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Þegar barn óttast önnur börn Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Falsfréttastjóri RÚV dýpkar holuna sína Einar Steingrímsson skrifar Skoðun Ákall um breytingar Gissur Freyr Gissurarson skrifar Skoðun Veit sem sagt Grímur betur? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hvernig talar maður við tölvur og hafa vélar rökhugsun? Henning Arnór Úlfarsson skrifar Skoðun Laun kvenna og karla Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Verkin sem ríkisstjórnin verður dæmd af Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Open Letter to new HÍ Rector re Disability Support Hópur starfsfólks og nemenda við HÍ skrifar Skoðun Vanfjármögnun vísindanna Magnús Hallsson,Styrmir Hallsson skrifar Skoðun Kárhóll og Kína: Þegar vísindi verða pólitísk tól Davíð Michelsen skrifar Skoðun Mál Ásthildar Lóu Þórsdóttur – Hvernig manneskjur viljum við vera? Hulda Steingrímsdóttir skrifar Skoðun Ríkisstjórn gegn fjölskyldusameiningum? Þorbjörg Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Lýðræðið deyr í myrkrinu Heiðar Örn Sigurfinnsson skrifar Skoðun Færni til framtíðar Álfheiður Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Ofbeldi Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Lestu Gaza Móheiður Hlíf Geirlaugsdóttir skrifar Skoðun Ný fjármálaáætlun - tækifæri til að efna loforðin um bætt geðheilbrigði Sandra B. Franks skrifar Skoðun 10 ár og bull í lokin Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Opið bréf til atvinnuvegaráðherra: 48 daga, nei takk Gísli Gunnar Marteinsson skrifar Skoðun Á nú að opinbera það að ég veit í rauninni ekki neitt? Kristín Hrefna Halldórsdóttir skrifar Sjá meira
Er mikill íbúðaskortur fyrirséður á Íslandi og enn ekki búið að leysa úr uppsöfnuðum skorti síðustu ára? Eða er vandamálið fyrir bí og hætta á offramboði? Svarið við þessum spurningum getur verið flókið og margslungið enda háð ákveðinni óvissu. Svarið er engu að síður mjög mikilvægt fyrir alla hagþróun á Ísland, stöðu á vinnumarkaði og velferð almennings. Því er óheppilegt að þau skilaboð sem greiningaraðilar senda um þessa stöðu eru mjög mótsagnakennd. Annars vegar hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) ítrekað bent á að skorturinn sé mikill. Stofnunin áætlar að óuppfyllt íbúðaþörf sé um 4.000 íbúðir og að sá skortur muni aukast á allra næstu árum þrátt fyrir að 2.300 til 2.700 nýjar íbúðir verði byggðar árlega. Hins vegar hefur Hagfræðideild Landsbankans í tvígang (hér og hér) sagt að það sé enginn skortur og að einungis þurfi að byggja 1.700 íbúðir. Hví þessir andstæðu pólar? Hvort er rétt? Hverjar eru fólksfjöldahorfur næstu ár? Samkvæmt mannfjöldaspá Hagstofunnar verður þónokkur fólksfjölgun næstu fjögur ár að minnsta kosti. Bæði vegna náttúrulegrar fjölgunar og fólksflutninga. Ef halda á í við þá fólksfjölgun, þannig að jafnmargir fullorðnir (1,9) séu um hverja íbúð, blasir við að byggja þarf mun fleiri íbúðir en 1.700 á ári hverju, eða að jafnaði 2.700 – eitt þúsund fleiri árlega. Verði fólksfjölgun með öðrum hætti breytist myndin hratt, en ef hagkerfið nær vopnum sínum er þó líklegt að áfram muni fólk streyma til landsins enda lífskjör og kaupmáttur hér með því allra besta sem gerist í heiminum. Er mikill uppsafnaður skortur og kallar það á enn fleiri nýbyggingar? Erfitt er að spá fyrir um fólksfjöldaþróun en sé aðferðafræðin góð má áætla uppsafnaða þörf eða skort og þá gróflega hversu margar íbúðir þarf að byggja. Fjöldi fullorðinna íbúa á hverja íbúð er gagnlegur mælikvarði, 20 ára og eldri nánar tiltekið, eða sem viðmið um hvenær fólk fer að flytja að heiman. Ef horft væri til heildarfólksfjölda á íbúð er ekki tekið tillit til þess að börnum og unglingum hefur hlutfallslega fækkað. Til dæmis voru 20 ára og yngri 32% af íbúum landsins árið 2000 en eru um 25% í dag vegna lækkandi fæðingatíðni. Fjölskylda með eitt barn þarf jafn margar íbúðir og fjölskylda með fimm börn. Miðað við 20 ára og eldri (sjá mynd) voru við síðustu áramót enn sögulega séð margir einstaklingar um hverja íbúð, sem bendir til að einhvers konar uppsafnaður íbúðaskortur sé enn til staðar þótt mikil uppbygging síðustu ára hafi unnið á skortinum. Það er í ágætu samræmi við mat HMS. Til stuðnings má nefna að síðustu ár hefur þeim sem búa þröngt fjölgað hratt og að áætlanir gera ráð fyrir að þúsundir búi í ósamþykktu atvinnuhúsnæði. Loks eru hlutfallslega færri í sambúð eða hjónabandi sem aftur þýðir enn meiri íbúðaþörf. Allt þetta bendir til þess að byggja þurfi umfram það sem fólksfjölgun kallar á á næstu árum. Hversu mikið nákvæmlega er svo flóknari spurning. Niðurstaða: Það er einhver skortur og það þarf að byggja mikið a.m.k. næstu misseri Samandregið er því niðurstaðan tvíþætt. Annars vegar benda horfur um fólksfjöldaþróun til þess að byggja þurfi mun meira en 1.700 íbúðir árlega næstu fjögur ár. Eftir það eru horfurnar óljósari en það er efni í annan pistil. Hins vegar benda nær allar vísbendingar til þess að enn sé uppsafnaður skortur á íbúðum á Íslandi sem endurspeglast í hve margir búa í óviðunandi húsnæði og að fleiri búa þröngt. Óvissa er um hversu mikill sá skortur er og því réttast að honum sé mætt jafnt og þétt næstu misseri. Það kallar á mun fleiri íbúðir, hvort sem skorturinn er 1.000 eða 4.000 íbúðir. Dregið hefur úr íbúðafjárfestingu síðustu misseri. Vísbendingar eru þó um viðsnúning nú í ársbyrjun með aukinni veltu í byggingariðnaði, auknum innflutningi ýmissa aðfanga og aukinni sementssölu. Það er vonandi merki um að íbúðauppbygging verði í hæfilegum takti við mikla íbúðaþörf. Eitt stærsta hagsmunamál landsmanna Húsnæði er í senn mikilvægasta neysluvara og fjárfesting flestra heimila. Í raun er um eitt stærsta ef ekki stærsta kjaramálið að ræða. Það skiptir því gríðarlega miklu máli að horft sé til þróunar á markaðnum á réttum forsendum og að mat á eftirspurn (eða húsnæðisþörf eftir því hvernig á það er litið) sé sem skýrast og nákvæmast. Það stuðlar að því að framboðið fylgi eftirspurn sem stuðlar aftur af stöðugleika í hagkerfinu og samfélaginu almennt. Við vitum að það er dýrkeypt að byggja alltof mikið. Við þekkjum svo enn betur af reynslu síðustu ára hvernig of lítil íbúðafjárfesting getur skapað allskyns vandamál og étið sig inn í kaupmátt fólks með leiguverðshækkunum. Finnum milliveginn. Höfundur er aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs Íslands og kennari í námi til löggildingar fasteignasala.
Forsjárhyggja Sjálfstæðis- og Framsóknarfólks í Hafnarfirði í garð fólks með fötlun Stefán Már Gunnlaugsson Skoðun
Skoðun Forsjárhyggja Sjálfstæðis- og Framsóknarfólks í Hafnarfirði í garð fólks með fötlun Stefán Már Gunnlaugsson skrifar
Skoðun Skóli án aðgreiningar: Hentar ýktasta mynd skólastefnunnar öllum börnum? Jóna Sigríður Valbergsdóttir skrifar
Skoðun Grænt ál frá Íslandi er mikilvægt fyrir sjálfstæða Evrópu Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar
Skoðun Open Letter to new HÍ Rector re Disability Support Hópur starfsfólks og nemenda við HÍ skrifar
Skoðun Mál Ásthildar Lóu Þórsdóttur – Hvernig manneskjur viljum við vera? Hulda Steingrímsdóttir skrifar
Skoðun Ný fjármálaáætlun - tækifæri til að efna loforðin um bætt geðheilbrigði Sandra B. Franks skrifar
Forsjárhyggja Sjálfstæðis- og Framsóknarfólks í Hafnarfirði í garð fólks með fötlun Stefán Már Gunnlaugsson Skoðun