Uppseldur íbúðamarkaður Halldór Kári Sigurðarson skrifar 3. janúar 2022 08:32 Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Mest lesið Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson Skoðun Stöðvum glæpagengi á Íslandi Hjalti Vigfússon Skoðun Þegar mannshjörtun mætast Jóna Hrönn Bolladóttir,Bjarni Karlsson Skoðun Kristján á Sprengisandi lendir í ágjöf Björn Ólafsson Skoðun Halldór 19.04.2025 Halldór Afleiðingar heimilisofbeldis og hvernig ofbeldismenn nota “kerfið” til að halda áfram ofbeldi Líf Steinunn Lárusdóttir Skoðun Hvernig húsnæðismarkað vill Viðskiptaráð? Skoðun Skoðun Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Fjármögnuðu stríðsvél Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugleiðingar á páskum Ámundi Loftsson skrifar Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar Skoðun Móttaka skemmtiferðaskipa - hlustað á íbúa Þórdís Lóa Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar Skoðun Þegar mannshjörtun mætast Jóna Hrönn Bolladóttir,Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Kristján á Sprengisandi lendir í ágjöf Björn Ólafsson skrifar Skoðun Unglingar eiga skilið heildstætt mat frá framhaldsskólum Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Stöðvum glæpagengi á Íslandi Hjalti Vigfússon skrifar Skoðun Jafnlaunavottun - „Hverjir græða á jafnlaunavottun“ Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Gervigreind í skólum: Tækifæri sem fáir eru að ræða? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Hvernig húsnæðismarkað vill Viðskiptaráð? skrifar Skoðun Enginn matur og næring án sérfræðiþekkingar Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar Skoðun Öll endurhæfing er í eðli sínu starfsendurhæfing Sveindís Anna Jóhannsdóttir skrifar Skoðun „Bíddu, varst þú ekki að biðja um þessa greiðslu?“ Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Rétta leiðin til endurreisnar menntakerfisins? Birgir Finnsson skrifar Skoðun Tvær dætur á Gaza - páskahugvekja Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Ef það líkist þjóðarmorði – þá er það þjóðarmorð! Ólafur Ingólfsson skrifar Skoðun Vinnustaðir fatlaðs fólks Atli Már Haraldsson skrifar Skoðun Þjónustustefna sveitarfélaga: Formsatriði eða mikilvægt stjórntæki? Jón Hrói Finnsson skrifar Skoðun Blóð, sviti og tár Jökull Jörgensen skrifar Skoðun Ertu knúin/n fram af verðugleika eða óverðugleika? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Skoðun Er hægt að stjórna bæjarfélagi með óskhyggju? Sigurþóra Bergsdóttir skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Afleiðingar heimilisofbeldis og hvernig ofbeldismenn nota “kerfið” til að halda áfram ofbeldi Líf Steinunn Lárusdóttir Skoðun
Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar
Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar
Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Enginn matur og næring án sérfræðiþekkingar Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar
Skoðun Þjónustustefna sveitarfélaga: Formsatriði eða mikilvægt stjórntæki? Jón Hrói Finnsson skrifar
Afleiðingar heimilisofbeldis og hvernig ofbeldismenn nota “kerfið” til að halda áfram ofbeldi Líf Steinunn Lárusdóttir Skoðun