Hvað ef húsfélagið ræðst ekki í nauðsynlegar viðgerðir? Tinna Andrésdóttir skrifar 11. febrúar 2022 08:31 Athafnaleysi húsfélagsins Húseigendafélagið fær oft til sín úrræðalausa eigendur í leit að ráðum vegna skemmda inn í séreign sinni sem rekja má til sameignar. Utanaðkomandi leki er gott dæmi enda mjög algengur hér á landi í þeim veðrum og vindum sem við erum svo heppin að búa við. Ef lekur inn í íbúð efstu hæðar frá þaki hússins er það húsfélagið sem á að bregðast við og ráða til sín verktaka í viðgerðir á þakinu. Eigandi íbúðarinnar þarf þá að byrja á því að tilkynna stjórn um lekann sem boða á til húsfundar í kjölfarið þar sem viðgerðir eru samþykktar. Ef enginn starfandi stjórn er í húsinu þá hafa einstakir eigendur heimild til þess að boða til húsfundar. Oft og tíðum er nauðsynlegt að fá fagaðila til að framkvæma úttekt á húsinu með það að markmiði að finna upptök lekans. Því næst er aflað tilboða í verkið og það lagt fyrir húsfund til samþykktar. Samþykki húsfundur hins vegar ekki nauðsynlegar framkvæmdir vandast málið, en samþykki einfalds meirihluta er áskilið samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Sama á við ef stjórn bregst ekki við og boðar ekki til húsfundar þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um. Í 38. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um heimild einstakra eigenda til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra þrátt fyrir að samþykki húsfundar liggi ekki fyrir. Eigandinn þarf þó að uppfylla ákveðin skilyrði áður en ráðist er í framkvæmdir. Fyrst þarf eigandinn að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana. Það er gert með því að fá fagaðila til að framkvæma úttekt og gera kostnaðaráætlun. Þegar þau gögn liggja fyrir er send áskorun með sannarlegum hætti (með ábyrgðarpósti) á stjórn húsfélagsins um að bregðast við, boða til húsfundar og samþykkja viðgerðir. Verði ekki brugðist við áskorun þeirri innan sanngjarns frests (t.d. tveggja vikna) þarf eigandinn að senda aðra áskorun á stjórnina, sama efnis. Verði ekki brugðist við síðari áskoruninni hefur eigandinn heimild til að ráðast í framkvæmdir á kostnað húsfélagsins þó að samþykki fyrir þeim hafi ekki fengist. Nauðsynlegt er að sendar séu tvær áskoranir en í téðri lagagrein er orðalagið áskoranir í fleirtölunotað. Mikilvægt er að gætt sé að áðurnefndum skilyrðum þannig að aðrir eigendur hússins séu bundnir greiðsluskyldu. Verði það ekki gert geta eigendur hafnað greiðsluskyldu og eigandi íbúðarinnar situr einn uppi með kostnaðinn. Neyðarréttur Ef lögn springur og vatn flæðir um íbúðina og málið þolir augljóslega ekki bið, hefur eigandi heimild til að kalla til fagaðila og láta framkvæma viðgerðir á kostnað húsfélagsins þó að kostnaður sá hafi ekki verið borinn undir húsfélagið til samþykktar. Þetta er aðeins heimilt til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sbr. 37. gr. sömu laga. Þar segir jafnframt að eigandinn þurfi að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur. Réttast væri þá að ráðast í bráðabirgðaviðgerðir strax og bíða með umfangsmeiri viðgerðir þar til húsfundur hefur samþykkt þær. Þeir íbúðareigendur sem ráðast á eigin forsendum í framkvæmdir og vilja fá húsfélagið til að greiða kostnaðinn eftir að framkvæmdir eru hafnar eða þeim lokið, reyna oft að bera fyrir sig neyðarréttinn sbr. 37. gr. laganna. Mikilvægt er að hafa í huga að hann á aðeins við þegar um neyðartilvik er að ræða, líkt og þegar lögn springur, hlutar húss fjúka í vondu veðri o.s. frv. Ekki þegar lekið hefur inn í langan tíma og skyndilega ákveður eigandinn að bregðast við og hefja framkvæmdir. Í þeim tilvikum er eðlilegt að fyrst sé boðað til húsfundar og nauðsynlegar viðgerðir samþykktar. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fjármál heimilisins Mest lesið Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson Skoðun Norska leiðin hefur gefist vel – í Póllandi Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Auðbeldi SFS Örn Bárður Jónsson Skoðun Af hverju hræðist fólk kynjafræði? Eydís Ásbjörnsdóttir Skoðun 120km hraði á Keflavíkurveginum og netsölur með áfengi Jón Páll Haraldsson Skoðun Opið hús fyrir útvalda Björn Brynjúlfur Björnsson Skoðun Af hverju er Framsóknarfólk hamingjusamast? Árelía Eydís Guðmundsdóttir Skoðun Hvers vegna er ungbarnadauði lægstur á Íslandi? Þórður Þórkelsson Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann Skoðun Skjárinn og börnin Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun Skoðun Skoðun Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar Skoðun 120km hraði á Keflavíkurveginum og netsölur með áfengi Jón Páll Haraldsson skrifar Skoðun Lausnin liggur fyrir – Landspítali þarf að stíga skrefið Sandra B. Franks skrifar Skoðun Auðbeldi SFS Örn Bárður Jónsson skrifar Skoðun Skjárinn og börnin Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun „Er stjúpmamma þín vond eins og í Öskubusku?“ Hafdís Bára Ólafsdóttir skrifar Skoðun Af hverju er Framsóknarfólk hamingjusamast? Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Norska leiðin hefur gefist vel – í Póllandi Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Opið hús fyrir útvalda Björn Brynjúlfur Björnsson skrifar Skoðun Af hverju hræðist fólk kynjafræði? Eydís Ásbjörnsdóttir skrifar Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson skrifar Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson skrifar Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma skrifar Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson skrifar Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Fjármögnuðu stríðsvél Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugleiðingar á páskum Ámundi Loftsson skrifar Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar Skoðun Móttaka skemmtiferðaskipa - hlustað á íbúa Þórdís Lóa Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar Skoðun Þegar mannshjörtun mætast Jóna Hrönn Bolladóttir,Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Sjá meira
Athafnaleysi húsfélagsins Húseigendafélagið fær oft til sín úrræðalausa eigendur í leit að ráðum vegna skemmda inn í séreign sinni sem rekja má til sameignar. Utanaðkomandi leki er gott dæmi enda mjög algengur hér á landi í þeim veðrum og vindum sem við erum svo heppin að búa við. Ef lekur inn í íbúð efstu hæðar frá þaki hússins er það húsfélagið sem á að bregðast við og ráða til sín verktaka í viðgerðir á þakinu. Eigandi íbúðarinnar þarf þá að byrja á því að tilkynna stjórn um lekann sem boða á til húsfundar í kjölfarið þar sem viðgerðir eru samþykktar. Ef enginn starfandi stjórn er í húsinu þá hafa einstakir eigendur heimild til þess að boða til húsfundar. Oft og tíðum er nauðsynlegt að fá fagaðila til að framkvæma úttekt á húsinu með það að markmiði að finna upptök lekans. Því næst er aflað tilboða í verkið og það lagt fyrir húsfund til samþykktar. Samþykki húsfundur hins vegar ekki nauðsynlegar framkvæmdir vandast málið, en samþykki einfalds meirihluta er áskilið samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Sama á við ef stjórn bregst ekki við og boðar ekki til húsfundar þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um. Í 38. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um heimild einstakra eigenda til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra þrátt fyrir að samþykki húsfundar liggi ekki fyrir. Eigandinn þarf þó að uppfylla ákveðin skilyrði áður en ráðist er í framkvæmdir. Fyrst þarf eigandinn að afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana. Það er gert með því að fá fagaðila til að framkvæma úttekt og gera kostnaðaráætlun. Þegar þau gögn liggja fyrir er send áskorun með sannarlegum hætti (með ábyrgðarpósti) á stjórn húsfélagsins um að bregðast við, boða til húsfundar og samþykkja viðgerðir. Verði ekki brugðist við áskorun þeirri innan sanngjarns frests (t.d. tveggja vikna) þarf eigandinn að senda aðra áskorun á stjórnina, sama efnis. Verði ekki brugðist við síðari áskoruninni hefur eigandinn heimild til að ráðast í framkvæmdir á kostnað húsfélagsins þó að samþykki fyrir þeim hafi ekki fengist. Nauðsynlegt er að sendar séu tvær áskoranir en í téðri lagagrein er orðalagið áskoranir í fleirtölunotað. Mikilvægt er að gætt sé að áðurnefndum skilyrðum þannig að aðrir eigendur hússins séu bundnir greiðsluskyldu. Verði það ekki gert geta eigendur hafnað greiðsluskyldu og eigandi íbúðarinnar situr einn uppi með kostnaðinn. Neyðarréttur Ef lögn springur og vatn flæðir um íbúðina og málið þolir augljóslega ekki bið, hefur eigandi heimild til að kalla til fagaðila og láta framkvæma viðgerðir á kostnað húsfélagsins þó að kostnaður sá hafi ekki verið borinn undir húsfélagið til samþykktar. Þetta er aðeins heimilt til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón sbr. 37. gr. sömu laga. Þar segir jafnframt að eigandinn þurfi að gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur. Réttast væri þá að ráðast í bráðabirgðaviðgerðir strax og bíða með umfangsmeiri viðgerðir þar til húsfundur hefur samþykkt þær. Þeir íbúðareigendur sem ráðast á eigin forsendum í framkvæmdir og vilja fá húsfélagið til að greiða kostnaðinn eftir að framkvæmdir eru hafnar eða þeim lokið, reyna oft að bera fyrir sig neyðarréttinn sbr. 37. gr. laganna. Mikilvægt er að hafa í huga að hann á aðeins við þegar um neyðartilvik er að ræða, líkt og þegar lögn springur, hlutar húss fjúka í vondu veðri o.s. frv. Ekki þegar lekið hefur inn í langan tíma og skyndilega ákveður eigandinn að bregðast við og hefja framkvæmdir. Í þeim tilvikum er eðlilegt að fyrst sé boðað til húsfundar og nauðsynlegar viðgerðir samþykktar. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu.
Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson Skoðun
Skoðun Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar
Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar
Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar
Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar
Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson Skoðun