Við þurfum nýja hugsun um húsnæðismarkað Ólafur Margeirsson skrifar 21. ágúst 2023 08:00 Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Húsnæðismál Mest lesið Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal Skoðun Hve lengi tekur sjórinn við? Björn Brynjúlfur Björnsson Skoðun Hliðarveruleiki hræðsluáróðurs og „pólitískur forarpyttur“ Þórður Snær Júlíusson Skoðun Fyrir hverja er Sjúkratryggingar Íslands? Hrefna Sif Jónsdóttir Skoðun Líffræðilega ómögulegt Björn Ólafsson Skoðun Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun Að bregðast ungu fólki í viðkvæmri stöðu Ingibjörg Isaksen Skoðun Minn gamli góði flokkur Hólmgeir Baldursson Skoðun Sérstök staða orkusveitarfélaga! Guðmundur Haukur Jakobsson Skoðun Vindmyllufyrirtæki í áskrift hjá íslenskum almenningi Linda Jónsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Rúmir 30 milljarðar í fangelsi Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Sérstök staða orkusveitarfélaga! Guðmundur Haukur Jakobsson skrifar Skoðun Miklar endurbætur á lánum menntasjóðs námsmanna Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal skrifar Skoðun Er almenningur rusl? Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Líffræðilega ómögulegt Björn Ólafsson skrifar Skoðun Veiðigjaldið stendur undir kostnaði Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Minn gamli góði flokkur Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Hve lengi tekur sjórinn við? Björn Brynjúlfur Björnsson skrifar Skoðun Orkan okkar, börnin og barnabörnin Jóna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Að fjárfesta í sjálfbærri verðmætasköpun Ingibjörg Ösp Stefánsdóttir skrifar Skoðun Að bregðast ungu fólki í viðkvæmri stöðu Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Hliðarveruleiki hræðsluáróðurs og „pólitískur forarpyttur“ Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Fyrir hverja er Sjúkratryggingar Íslands? Hrefna Sif Jónsdóttir skrifar Skoðun Nauðsynlegar breytingar á Menntasjóði námsmanna Ragna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Skipta ekki öll börn jafn miklu máli? Greiðslur Reykjavíkurborgar fyrir nám barna utan sveitarfélags Hrönn Stefánsdóttir skrifar Skoðun Er sjálfbærni bara fyrir raungreinafólk? Saga Helgason skrifar Skoðun Börn í skjóli Kvennaathvarfsins Auður Magnúsdóttir skrifar Skoðun Börn, foreldrar og skólar í vanda: Hvernig eigum við að nálgast verkefnið? Margrét Sigmarsdóttir,Bergljót Gyða Guðmundsdóttir,Arndís Þorsteinsdóttir,Edda Vikar Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nýr vettvangur samskipta? Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nokkur atriði sem almennum borgara finnst að helst megi ekki ræða – eða mjög sjaldan Hjalti Þórðarson skrifar Skoðun Vilja Ísland í sambandsríki Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Blikkandi viðvörunarljós Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun „Evrópa er í hnignun“ – Er það samt? Lítum aðeins á söguna Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Vindmyllufyrirtæki í áskrift hjá íslenskum almenningi Linda Jónsdóttir skrifar Skoðun Metnaðarfull markmið og stórir sigrar Halla Helgadóttir skrifar Skoðun Hvers virði er vara ef hún er ekki seld? Jón Jósafat Björnsson skrifar Skoðun Aulatal um að Evrópa sé veik og getulaus Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Ár vondra vinnubragða í Stúdentaráði HÍ Katla Ólafsdóttir,Mathias Bragi Ölvisson skrifar Sjá meira
Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur.
Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal Skoðun
Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun
Skoðun Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal skrifar
Skoðun Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar
Skoðun Skipta ekki öll börn jafn miklu máli? Greiðslur Reykjavíkurborgar fyrir nám barna utan sveitarfélags Hrönn Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Börn, foreldrar og skólar í vanda: Hvernig eigum við að nálgast verkefnið? Margrét Sigmarsdóttir,Bergljót Gyða Guðmundsdóttir,Arndís Þorsteinsdóttir,Edda Vikar Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Nokkur atriði sem almennum borgara finnst að helst megi ekki ræða – eða mjög sjaldan Hjalti Þórðarson skrifar
Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal Skoðun
Þekkir þú áhrifavaldana í lífi barnsins þíns? Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun