Byggingarfulltrúinn og skjólveggurinn Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 12. október 2023 08:02 Oft snúa sér til Húseigendafélagsins eigendur fasteigna sem kvarta sáran yfir hegðun, háttsemi og ósóma nágranna sinna. Eru slík þrætuefni af ólíkum meiði, en algengt er að þau varði frágang á mörkum lóða. Því miður vill það stundum verða að menn telji sér heimilt að ákveða hvernig slíkum frágangi skuli háttað, og ganga til þess verks án samskipta við nágranna aðliggjandi lóðar. Þeir telja sig jafnvel vera að gera nágrannanum hinn mesta greiða við að ákveða málið og kosta það. Staðreyndin er hins vegar sú að slík ákvörðunartaka er jafnan upphaf að leiðindaþrætum milli aðila. Þegar eigandi fasteignar reisir skjólvegg á lóðarmörkum án samráðs við nágranna sinn, þá leyfist nágrannanum ekki upp á sitt eindæmi að rífa hann niður og koma lóðarmörkum í fyrra horf. Honum ber að kvarta til byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags, enda er þeim falið að hafa eftirlit með mannvirkjagerð innan þess. Yfirleitt þarf leyfi byggingarfulltrúa fyrir hvers konar mannvirkjagerð, en þó eru undantekningar um það tíundaðar í gildandi byggingarreglugerð. Eigendum lóða er til dæmis almennt heimilt að girða lóð sína í því skyni að afmarka stærð hennar. Eigandi getur þannig girt lóð sína án aðkomu nágranna og án byggingarleyfis, að því gefnu að girðingin sé ekki nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en sem nemur 1,8 metrum. Eigendum samliggjandi lóða er að sama skapi heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu á lóðarmörkum, séu þeir sammála um gerð hennar og útlit. Fortakslaus krafa er gerð um samráð og samkomulag í því efni. Það blasir þess vegna við, að þegar eigendur eru ósammála um hvort reisa eigi girðingu á lóðarmörkum, eða um útlit hennar og gerð að öðru leyti, þá verður ekki ráðist í framkvæmdina nema að fengnu byggingarleyfi. Það segja leikreglurnar í það minnsta. Samkvæmt mannvirkjalögum getur byggingarfulltrúi beitt ýmsum þvingunarúrræðum til að knýja á um úrbætur þegar eigendur mannvirkja hafa ekki farið eftir gildandi reglum byggingarlöggjafar. Í því skyni er byggingarfulltrúa heimilt að beita dagsektum en einnig getur hann látið vinna verk á kostnað eiganda sem fæst ekki sjálfur til þess. Ætla má að hlutverk byggingarfulltrúa sé meðal annars að veita eigendum fasteigna hlutaðeigandi sveitarfélags aðhald og eftirlit í verkum sínum. Embættið hlýtur að eiga að gæta að hagsmunum og réttindum eigenda sem fara eftir lögum, og gæta þess að réttur þeirra sé ekki fyrir borð borinn. Það er ekki síst til þess að stuðla að því að sæmilegur friður haldist milli nágranna. Það virðist þó sem mjög mikið þurfi að koma til svo að byggingarfulltrúi beiti sér í slíkum málum. Jafnan beitir hann þvingunarúrræðum ekki nema sýnt þyki að girðing á lóðamörkum, skjólveggur eða annað í þeim dúr ógni almannahagsmunum og öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Það má að sínu leyti telja rökrétt, þar sem þvingunarúrræði eru í eðli sínu íþyngjandi, og stjórnvöld eiga ekki að beita þeim nema ljóst sé að önnur leið sé ekki fær til að knýja á um úrbætur. Gæta skal meðalhófs í þessu sem öðru. Í nokkrum nýlegum og sambærilegum málum sem leitað hefur verið með til Húseigendafélagsins hefur verið um miklar og erfiðar nágrannaerjur að ræða vegna ósættis um frágang á lóðamörkum. Í þeim öllum hafði skjólveggur verið reistur einhliða og án samráðs við þann lóðarhafa sem leitaði til félagsins. Í þeim öllum var kvartað til byggingarfulltrúa þar sem samþykki lóðarhafa var ekki til að dreifa, og þess krafist að veggurinn yrði rifinn að viðlögðum dagsektum. Í þeim öllum var afgreiðsla og niðurstaða byggingarfulltrúa hin sama, það er, beitingu þvingunarúrræða var hafnað vegna þess að ekki þótti sýnt að hin brotlega háttsemi ógnaði öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Með þessari afgreiðslu mála segir byggingarfulltrúi raunverulega að hann muni ekkert aðhafast í því, þrátt fyrir að brotið sé gegn skýrum og fortakslausum ákvæðum mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar. Vilji eigandi láta fjarlægja girðingu, þá verði hann að höfða dómsmál gegn nágranna sínum til þess að tryggja hagsmuni sína, með öllum þeim kostnaði sem því fylgir. Hinn brotlegi skákar í því skjóli og veit að nágranninn muni ekki leggja í þá vegferð. Það gefur hins vegar auga leið að slíkt framferði geti kallað fram reiði lóðareiganda sem telur á sér brotið. Það stuðlar að því að sá eigandi ráðist sjálfur til aðgerða, sem er þá einnig í trássi við lög. Nágrannaerjurnar yrðu fljótlega að styrjöld, þar sem hver væri dómari í sinni sök. Það er verulega bagalegt að máttleysi byggingaryfirvalda í nágrannadeilum eins og hér hafa verið nefndar geti skapað framangreindar aðstæður. Í þessum málum er brýnt að byggingayfirvöld endurskoði framkvæmd sína, og beiti heimildum til þvingunarúrræða óhikað þegar við á. Sá sem er beittur slíkum aðgerðum getur þá leitað til dómstóla með málið, telji hann tilefni til. Höfundur er lögmaður hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Fasteignamarkaður Nágrannadeilur Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Loftslagsávinningur Coda Terminal er gífurlegur Sigurður Loftur Thorlacius Skoðun Skaðinn í leyndri meðferð á heimilum Matthildur Björnsdóttir Skoðun Af glyðrugangi eftirlitsstofnana Ester Hilmarsdóttir Skoðun 3.200 aumingjar (mín skoðun) Ole Anton Bieltvedt Skoðun Að verða fórnarlamb íslenskra skattyfirvalda Arnar Pálsson Skoðun „Eru ekki allir pínu einhverfir í dag?“ Andrea Ólafsdóttir Skoðun Bóluefni eða veirur Ágúst Kvaran Skoðun Linnulaus þjáning íbúa á Gaza Hrafnhildur Sverrisdóttir Skoðun Um vanda stúlkna í skólum Ragnar Þór Pétursson Skoðun Tilgangur atvinnurekstrarbanns Lárus Sigurður Lárusson Skoðun Skoðun Skoðun „Eru ekki allir pínu einhverfir í dag?“ Andrea Ólafsdóttir skrifar Skoðun Betri leið til að velja keppendur inn á Ólympíuleika Pawel Bartoszek skrifar Skoðun Tilgangur atvinnurekstrarbanns Lárus Sigurður Lárusson skrifar Skoðun Að verða fórnarlamb íslenskra skattyfirvalda Arnar Pálsson skrifar Skoðun Loftslagsávinningur Coda Terminal er gífurlegur Sigurður Loftur Thorlacius skrifar Skoðun Bóluefni eða veirur Ágúst Kvaran skrifar Skoðun Skaðinn í leyndri meðferð á heimilum Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Af glyðrugangi eftirlitsstofnana Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Linnulaus þjáning íbúa á Gaza Hrafnhildur Sverrisdóttir skrifar Skoðun Munurinn á þjóðerniskennd versus sálernis þarfar upplifun Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Verða rangfærslur að sannleika, ef þær eru endurteknar nógu oft!? Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Svifhrifavaldar Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Forseti ÍSÍ hvattur til að hefja tiltektina í eigin starfsemi Sigurður G. Guðjónsson skrifar Skoðun Hvernig og hvenær en ekki hvort Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Það er víst hægt að semja um aðildarskilmála! Mörg dæmi sanna það! Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Orðatónar: Aukinn orðaforði og lesskilningur barna með íslenskri tónlist Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Tilfinningalegur athyglisbrestur og heilbrigt tilfinningalíf Jón Þór Ólafsson skrifar Skoðun Reglurnar eru óumsemjanlegar Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun 3.200 aumingjar (mín skoðun) Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Ber endurhæfing ávöxt? skrifar Skoðun Heimur á heljarþröm skrifar Skoðun Foreldrar á 4. vaktinni Sara Rós Kristinsdóttir,Lóa Ólafsdóttir skrifar Skoðun Norður-Kórea er víða Ingvar Smári Birgisson skrifar Skoðun Það getur verið gott að búa til steind Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Uppskeruhátíð öldrunarfræða á Norðurlöndum Sirrý Sif Sigurlaugardóttir skrifar Skoðun Gullverðlaun í mengun Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Gen og glæpir Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun 10 tæknilegir yfirburðir rafbíla Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Um vanda stúlkna í skólum Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Land, borgir og samgöngur Guðjón Sigurbjartsson skrifar Sjá meira
Oft snúa sér til Húseigendafélagsins eigendur fasteigna sem kvarta sáran yfir hegðun, háttsemi og ósóma nágranna sinna. Eru slík þrætuefni af ólíkum meiði, en algengt er að þau varði frágang á mörkum lóða. Því miður vill það stundum verða að menn telji sér heimilt að ákveða hvernig slíkum frágangi skuli háttað, og ganga til þess verks án samskipta við nágranna aðliggjandi lóðar. Þeir telja sig jafnvel vera að gera nágrannanum hinn mesta greiða við að ákveða málið og kosta það. Staðreyndin er hins vegar sú að slík ákvörðunartaka er jafnan upphaf að leiðindaþrætum milli aðila. Þegar eigandi fasteignar reisir skjólvegg á lóðarmörkum án samráðs við nágranna sinn, þá leyfist nágrannanum ekki upp á sitt eindæmi að rífa hann niður og koma lóðarmörkum í fyrra horf. Honum ber að kvarta til byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags, enda er þeim falið að hafa eftirlit með mannvirkjagerð innan þess. Yfirleitt þarf leyfi byggingarfulltrúa fyrir hvers konar mannvirkjagerð, en þó eru undantekningar um það tíundaðar í gildandi byggingarreglugerð. Eigendum lóða er til dæmis almennt heimilt að girða lóð sína í því skyni að afmarka stærð hennar. Eigandi getur þannig girt lóð sína án aðkomu nágranna og án byggingarleyfis, að því gefnu að girðingin sé ekki nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en sem nemur 1,8 metrum. Eigendum samliggjandi lóða er að sama skapi heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu á lóðarmörkum, séu þeir sammála um gerð hennar og útlit. Fortakslaus krafa er gerð um samráð og samkomulag í því efni. Það blasir þess vegna við, að þegar eigendur eru ósammála um hvort reisa eigi girðingu á lóðarmörkum, eða um útlit hennar og gerð að öðru leyti, þá verður ekki ráðist í framkvæmdina nema að fengnu byggingarleyfi. Það segja leikreglurnar í það minnsta. Samkvæmt mannvirkjalögum getur byggingarfulltrúi beitt ýmsum þvingunarúrræðum til að knýja á um úrbætur þegar eigendur mannvirkja hafa ekki farið eftir gildandi reglum byggingarlöggjafar. Í því skyni er byggingarfulltrúa heimilt að beita dagsektum en einnig getur hann látið vinna verk á kostnað eiganda sem fæst ekki sjálfur til þess. Ætla má að hlutverk byggingarfulltrúa sé meðal annars að veita eigendum fasteigna hlutaðeigandi sveitarfélags aðhald og eftirlit í verkum sínum. Embættið hlýtur að eiga að gæta að hagsmunum og réttindum eigenda sem fara eftir lögum, og gæta þess að réttur þeirra sé ekki fyrir borð borinn. Það er ekki síst til þess að stuðla að því að sæmilegur friður haldist milli nágranna. Það virðist þó sem mjög mikið þurfi að koma til svo að byggingarfulltrúi beiti sér í slíkum málum. Jafnan beitir hann þvingunarúrræðum ekki nema sýnt þyki að girðing á lóðamörkum, skjólveggur eða annað í þeim dúr ógni almannahagsmunum og öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Það má að sínu leyti telja rökrétt, þar sem þvingunarúrræði eru í eðli sínu íþyngjandi, og stjórnvöld eiga ekki að beita þeim nema ljóst sé að önnur leið sé ekki fær til að knýja á um úrbætur. Gæta skal meðalhófs í þessu sem öðru. Í nokkrum nýlegum og sambærilegum málum sem leitað hefur verið með til Húseigendafélagsins hefur verið um miklar og erfiðar nágrannaerjur að ræða vegna ósættis um frágang á lóðamörkum. Í þeim öllum hafði skjólveggur verið reistur einhliða og án samráðs við þann lóðarhafa sem leitaði til félagsins. Í þeim öllum var kvartað til byggingarfulltrúa þar sem samþykki lóðarhafa var ekki til að dreifa, og þess krafist að veggurinn yrði rifinn að viðlögðum dagsektum. Í þeim öllum var afgreiðsla og niðurstaða byggingarfulltrúa hin sama, það er, beitingu þvingunarúrræða var hafnað vegna þess að ekki þótti sýnt að hin brotlega háttsemi ógnaði öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Með þessari afgreiðslu mála segir byggingarfulltrúi raunverulega að hann muni ekkert aðhafast í því, þrátt fyrir að brotið sé gegn skýrum og fortakslausum ákvæðum mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar. Vilji eigandi láta fjarlægja girðingu, þá verði hann að höfða dómsmál gegn nágranna sínum til þess að tryggja hagsmuni sína, með öllum þeim kostnaði sem því fylgir. Hinn brotlegi skákar í því skjóli og veit að nágranninn muni ekki leggja í þá vegferð. Það gefur hins vegar auga leið að slíkt framferði geti kallað fram reiði lóðareiganda sem telur á sér brotið. Það stuðlar að því að sá eigandi ráðist sjálfur til aðgerða, sem er þá einnig í trássi við lög. Nágrannaerjurnar yrðu fljótlega að styrjöld, þar sem hver væri dómari í sinni sök. Það er verulega bagalegt að máttleysi byggingaryfirvalda í nágrannadeilum eins og hér hafa verið nefndar geti skapað framangreindar aðstæður. Í þessum málum er brýnt að byggingayfirvöld endurskoði framkvæmd sína, og beiti heimildum til þvingunarúrræða óhikað þegar við á. Sá sem er beittur slíkum aðgerðum getur þá leitað til dómstóla með málið, telji hann tilefni til. Höfundur er lögmaður hjá Húseigendafélaginu.
Skoðun Verða rangfærslur að sannleika, ef þær eru endurteknar nógu oft!? Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Forseti ÍSÍ hvattur til að hefja tiltektina í eigin starfsemi Sigurður G. Guðjónsson skrifar
Skoðun Það er víst hægt að semja um aðildarskilmála! Mörg dæmi sanna það! Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Orðatónar: Aukinn orðaforði og lesskilningur barna með íslenskri tónlist Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar