Fast­eigna­sali vildi fleiri milljónir en fékk 315 þúsund krónur

Finnbogi Kristjánsson, eigandi Frón Fasteignamiðlunar, krafðist þess í nóvember árið 2022 að sveitarfélagið greiddi honum alls 10,6 milljónir króna, að meðtöldum vöxtum og öðrum kostnaði, vegna vangoldinna greiðslna fyrir störf hans og útlagðan kostnað vegna sölumeðferðar á jörðum á Laugum og Sælingsdalstungum. 

Sveitarstjórn Dalabyggðar samþykkti, á fundi á sínum tíma, einróma að hafna kröfunni. Málið rataði því fyrir Héraðsdóm Vesturlands, sem kvað upp dóm í málinu í dag.

Hafi unnið ýmis aukaverk að beiðni sveitarfélagsins

Forsaga málsins er sú að árið 2017 samþykkti sveitarfélagið tilboð í ferðaþjónustuþorpið Laugar í Sælingsdal með fyrirvörum. Árið 2018 kom upp ágreiningur milli sveitarfélagsins og kaupandans sem leiddi á endanum til þess að hætt var við söluna.

Fyrir dómi bar Frón fyrir sig að Finnbogi hefði unnið ýmis aukaverk að beiðni Dalabyggðar á meðan á samningssambandi aðila stóð og haldið utan um þá tíma í sérstakri tímaskýrslu. Líkt og tímaskýrslan beri með sér séu aukaverkin utan hefðbundinna starfa fasteignasala við almenna sölumeðferð eigna. 

Finnbogi hafi hins vegar enga kröfu gert um greiðslu fyrir þá umfangsmiklu vinnu sem hann lagði í og er hluti af hefðbundnum störfum fasteignasala við sölu fasteigna, svo sem undirbúning söluyfirlita, kauptilboða, kaupsamnings og fleira, heldur einvörðungu fyrir aukaverkin, útlagðan kostnað auk verðmatanna þriggja. 

Öll aukaverkin sem Finnbogi hafi unnið hafi verið nauðsynleg og að beiðni Dalabyggðar. Sama gildi um verðmötin þrjú sem hafi verið sérstaklega unnin að beiðni sveitarfélagsins vegna eigna sem hafi á þeim tíma ekki verið komin í sölumeðferð hjá honum. Tvær af þeim eignum sem honum hafi verið falið að vinna verðmöt vegna hafi hins vegar farið í sölumeðferð hjá honum í kjölfarið. 

Verðmöt séu aldrei hluti af hefðbundnum verkferlum við sölu fasteigna enda sé meginreglan sú að söluverð eigna sé undir seljanda komið, þó að höfðu samráði við fasteignasala ef slíkur er til staðar. Fyrir aukaverkin, verðmötin og útlagða kostnaðinn hafi Finnbogi gert kröfur í samræmi við skýra gildandi gjaldskrá Frónar síðan 2017.

Hafi ekki getað haldið að vinnan væri frí

Þá byggði Frón á því að samningur aðila hafi verið skýr og að kröfur Finnboga væru í samræmi við hann, auk þess að vera eðlilegar og sanngjarnar. Þannig hafi sveitarfélagið ekki getað staðið í góðri trú um að öll sú vinna og kostnaður sem Finnbogi lagði út í í hans þágu og að hans beiðni yrði honum að kostnaðarlausu. 

Þá leiði hið sama af túlkunarreglum samningaréttarins, með hliðsjón af texta samninganna, gerð þeirra og atvika í aðdraganda þess að gengið var til samningsgerðar og á meðan á samningssambandi aðila stóð. 

Horfa verði jafnframt til þess að Dalabyggð sé burðugt stéttarfélag, sem taki allar stærri ákvarðanir á sveitarstjórnarfundum samkvæmt kosningu kjörinna fulltrúa og njóti sérfræðiráðgjafar og aðstoðar þegar hann meti þess þörf. Sem dæmi þess hafi sveitarfélagið notið mikils liðsinnis lögmanns í tengslum við mál þetta. Þannig hafi aðilar staðið jöfnum fæti við samningsgerðina og á hvorugan hallað.

Eignin í almennri sölu

Dalabyggð byggði hins vegar meðal annars á því að hvorki hafi verið samið við Finnboga um að sinna tímavinnu fyrir sveitarfélagið né að honum hafi verið heimilt að stofna til kostnaðar án fyrirfram samþykkis sveitarfélagins. 

Reikningar Finnboga vegna þessa séu því tilhæfulausir. Þeir samningar sem liggi frammi í málinu beri slíkt samkomulag ekki með sér. Þvert á móti kveði þeir á um það að Finnbogi hafi haft eignirnar í almennri sölu.

Þá mótmælti Dalabyggð því sérstaklega sem haldið sé fram í stefnu, að Dalabyggð hafi beðið um umrædda vinnu og/eða að hún hafi verið nauðsynleg. Þá kannist sveitarfélagið ekki við að hafa beðið um umrædd verðmöt og/eða að þau hafi verið lögð til grundvallar við verðlagningu á þeim eignum sem það hafði til sölu.

Alkunna að fasteignasalar geti setið eftir með sárt ennið

Í niðurstöðukafla dómsin segir að alkunna sé að þóknun fasteignasala vegna milligöngu um sölu á fasteign er almennt byggð á fyrirfram ákveðnu hlutfalli af söluverði eignar þegar hún selst fyrir milligöngu fasteignasalans með einum eða öðrum hætti. 

Sé ekki sérstaklega samið um annað viðbótargjald, gjarnan vegna sannanlegs útlagðs kostnaðar eða fyrirframákveðins umsýslugjalds, komi að jafnaði ekki til frekari greiðslu af hálfu seljanda fasteignar til milligöngumannsins í viðskiptunum. 

Það liggi því í eðli þessarar starfsemi að þegar eign er í svokallaðri almennri sölu hjá, eftir atvikum, nokkrum fasteignasölum, geti sá fasteignasali sem reynt hefur að koma á samningi um viðkomandi fasteign en ekki haft erindi sem erfiði setið óbættur hjá garði vegna vinnu sinnar við sölutilraunir og misst af tekjum sem hann gat ella átt von á.

Ekki samið um greiðslu samkvæmt tímagjaldi

Í niðurstöðu um kröfu Finnboga um greiðslu samkvæmt tímagjaldi upp á rúmlega 4,4 milljónir króna segir að ekkert skýrt ákvæði sé að mati dómsins í samningum aðila um að Borgarbyggð skyldi greiða fyrir unnar stundir þess löggilta fasteignasala sem með umboðið fór, í þessu tilviki Finnbogi Kristjánsson, að vísu auk annarra að því er virðist sem höfðu slíkt umboð en sinntu málinu lítið.

Finnboga hafi ekki tekist sönnun, gegn andmælum sveitarfélagsins, um að það hafi undirgengist skuldbindingar gagnvart honum til að greiða þóknun samkvæmt tímagjaldi, samanber tilvísaða kröfu hans, hvorki á grundvelli skriflegs né munnlegs samnings eða annarra gagna málsins.

Þá verði að hafna því að meginreglur kauparéttar um skyldu kaupanda til að greiða seljanda sanngjarnt verð miðað við eðli og gæði hins selda og atvik að öðru leyti hafi þýðingu í máli þessu sem og meintar grunnreglur sem gildi um þjónustukaup við svipaðar aðstæður. 

Forsendan fyrir því að þessar reglur verði yfirfærðar á kröfu vegna veittrar þjónustu og atvik þessa máls hljóti að vera sú að eftir slíkri hafi verið leitað eða um hana samið en því sé ekki til að dreifa í máli þessu.

Dalabyggð var því sýknuð af kröfunni.

Ákvað sjálfur að gera verðmöt

Hvað varðar kröfu Finnboga um greiðslu vegna gerðar verðmata segir að ekkert liggi fyrir í málinu um að Dalabyggð hafi hafi talið sérstaka þörf á þessum verðmötum eða óskað eftir þeim og því hafi núverandi og fyrrverandi forsvarsmenn sveitarfélagsins neitað. 

Af framburði fyrir dómi megi helst ráða að Finnbogi hafi sjálfur ákveðið að ráðast í gerð þessara mata til að liðka fyrir sölu og þá einkum fjármögnun á samningi við félagið sem endaði svo á að kaupa eignirnar ekki. 

Ekkert hafi gefið forsvarsmanni Dalabyggðar tilefni til að ætla að hann hefði sjálfdæmi um það hvaða gagna væri aflað á kostnað sveitarfélagsins, það er umfram það sem leiða mátti af samningi aðila. 

Hefði Finnborga, sem sérfróðum og reynslumiklum aðila á sviðinu verið í lófa lagið að tryggja sér sönnun fyrir óskum Dalabyggðar eða að minnsta kosti meðvitund Dalabyggðar um að í þessa vinnu yrði ráðist og á hennar kostnað. 

„Þessar kröfur sem bárust löngu eftir að umrædd verðmöt voru gerð komu stefnda þvert á móti, að því er virðist, í opna skjöldu.“

Því var Dalabyggð sýknuð af um 450 þúsund króna kröfu vegna verðmatanna.

Þarf að greiða umsamið gjald vegna gagnaöflunar

Krafa Finnboga byggði í þriðja lagi á útlögðum kostnaði upp á 1,1 milljón króna. Í dóminum segir að krafan byggi meðal annars á kostnaði vegna ljósmyndunar, myndvinnslu, auglýsinga á netmiðlum, aksturs og ferðalaga, ljósritun, gagnakaupa og „ýmiss kostnaðar“. 

Sú krafa hafi komið Dalabyggð í opna skjöldu og miðað við framsetningu Finnboga yrði ekki annað séð en að um hefðbundna kröfu um þóknun væri að ræða. Dalabyggð var því sýknuð af kröfunni.

Dómurinn komst hins vegar að þeirri niðurstöðu að Dalabyggð bæri að greiða Finnboga 315 þúsund krónur vegna gagnaöflunar, enda hefði verið samið sérstaklega um greiðslu vegna hennar.

Með vísan til úrslita málsins var Frón gert að greiða hluta málskostnaðar Dalabyggðar, sem væri hæfilega metinn ein milljón króna.