Hvað kosta ódýrar lóðir? Óli Örn Eiríksson skrifar 16. nóvember 2023 11:46 Á síðustu fimmtíu árum hefur byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar fimm sinnum talið yfir 1.000 fullgerðar íbúðir í lok árs en meðaltalið er rúmlega 600 íbúðir. Eitt skiptið var 1986. Hin fjögur skiptin eru síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur íbúum borgarinnar fjölgað um meira en 20 þúsund. Þessi mikli áhugi fólks á því að búa í borginni hefur þannig skapað húsnæðisskort á tímum metuppbyggingar. Síðasta áratug hefur áherslan í uppbyggingu verið á þróun á vannýttum reitum. Aukinn þéttleiki hefur skapað ný tækifæri fyrir nærþjónustu og sjálfbærari samgöngur en þó heyrast reglulega raddir sem vilja samhliða þessu einnig úthluta lóðum í jaðri byggðar. Það er eðlilegt að skoða mismunandi leiðir til þróunar borga og spurningin um hvort sé betra að þétta eða þynna út byggðina er mikilvæg. Hvað kostar að byggja nýtt úthverfi? Dýrasti hluti nýs hverfis er skólahúsnæði. Eitt skólahverfi í Reykjavík telur 1.300 íbúðir*. Grunnskóli kostar rúma 4 milljarða**. Þá þarf tvo leikskóla sem kosta milljarð hvor. Loks þarf skólasundlaug og skólaíþróttahús sem kosta samtals milljarð. Skólainnviðir hverfisins kosta því sjö milljarða án þess að nokkuð annað hafi verið byggt. Það er einn grunnskóli á hverja 3.100 íbúa í Reykjavík. Skólainnviðir fyrir nýtt hverfi kosta 5,4 milljónir á hverja íbúð ef byggðar eru 1.300 íbúðir. Meira ef hverfið er minna. Þá vantar veitukostnað auk íþróttaaðstöðu fyrir íþróttafélög, menningarhús, almenningsgarðar, torg og margt fleira. Gatnakerfið ræður miklu Næst stærsti kostnaðarliðurinn er gatna- og veitukerfið. Það er breytilegt eftir byggðamunstri hverfis hversu dýrt það er. Í einbýlishúsahverfum á Íslandi þá getur gatnakerfið verið 17 metrar á hvert hús. Gatnagerðin nemur því 18,5 milljónum á hverja íbúð. Slíkt hverfi kallar því á samtals 23,9 milljón króna fjárfestingu fyrir hverja íbúð einungis vegna skólainnviða og gatnagerðar. Berum þetta saman við Úlfarsárdalinn sem er nokkuð þétt úthverfi með blöndu af fjölbýlishúsum, raðhúsum og einbýlishúsum. Þar er gatnakerfið tæplega 6 kílómetrar sem kostar 6,6 milljarða og skólinn (Dalskóli) kostar 5,5 milljarða. Þar til viðbótar var byggð glæsileg íþróttaaðstaða, bókasafn og leikskóli. Kostnaður slíks hverfis væri nær því að vera 15 milljónir á hverja íbúð. Hvernig koma þéttingarreitir út í samanburði? Tökum loks dæmi af Hlíðarendanum sem verður fljótlega 1.300 íbúða hverfi. Þar er gatnakerfið tæpir 2 kílómetrar (2 milljarðar), borgarlínugata kostar 1 milljarð og ýmsar framkvæmdir við skólahúsnæði í hverfinu gætu numið 3,5 milljörðum. Það er samtals 6,5 milljarðar eða 5 milljónir á hverja íbúð. Þá nýtur hverfið þess að það eru margir almenningsgarðar í nágrenninu (Klambratún, Hljómskálagarður og Öskjuhlíð) auk þess að vera mjög nálægt miklu úrvali þjónustu. Það er hægt að þróa borg á marga vegu og flestar þróast með blönduðum hætti þar sem bæði er unnið að þéttingu byggðar um leið og ný hverfi eru byggð upp í útjöðrum. Það er þó mikilvægt að hafa í huga bæði beinan og óbeinan kostnað við mismunandi valkosti. Ódýr lóð er annaðhvort lóð í hverfi með óburðuga innviði eða innviði sem eru niðurgreiddir af sveitafélaginu með aukningu skulda. Hvorugt er ódýrt fyrir sveitafélagið né samfélagið sjálft til lengri tíma. Á föstudag heldur Reykjavíkurborg sína árlegu húsnæðismessu þar sem farið verður yfir stöðu húsnæðisuppbyggingar í borginni og ljósi varpað á mismunandi þætti málaflokksins eins og innviðauppbyggingu. Dagskrá má sjá inn á reykjavik.is/ibudir Fundurinn verður haldinn á Hótel Parliament við Austurvöll og hefst kl. 9 og eru öll velkomin. Höfundur er teymisstjóri Athafnaborgarinnar hjá Reykjavíkurborg. * Það er einn skóli í Reykjavík á hverja 3.100 íbúa. Það búa 2,4 í hverri íbúð í borginni að meðaltali þannig að þessir 3.100 íbúar búa í 1.300 íbúðum. ** Kostnaðartölur í greininni eru gróflega áætlaðar út frá nýlegum verkefnum á höfuðborgarsvæðinu Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Reykjavík Húsnæðismál Mest lesið Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Veistu þitt skýjaspor? Hólmfríður Rut Einarsdóttir,Þóra Rut Jónsdóttir Skoðun Hvað veit ég? Ég er bara fangi! Ólafur Ágúst Hraundal Skoðun Hátt reitt til höggs Hjálmar Jónsson Skoðun Árið er 1990 Rebekka Hilmarsdóttir Skoðun Málað sig út í horn Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Það er ákvörðun að beita mannvonsku Gísli Rafn Ólafsson Skoðun Brennt barn forðast eldinn Hrefna Sigurjónsdóttir Skoðun Uppbygging almannahagsmuna á Íslandi Hlynur Már Vilhjálmsson Skoðun Núna er næst! Bjarney Bjarnadóttir,Jóhanna M. Þorvaldsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Hátt reitt til höggs Hjálmar Jónsson skrifar Skoðun Brennt barn forðast eldinn Hrefna Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Varnir gegn gagnagíslatökum Unnur Kristín Sveinbjarnardóttir skrifar Skoðun Uppbygging almannahagsmuna á Íslandi Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Málað sig út í horn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Full orkuskipti ríkisflota og samgönguþjónustu fyrir 2030 Sigurður Friðleifsson skrifar Skoðun Einelti er veruleikabrenglun Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun „Lýtalaus íslenska“ er ekki til Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Hvatning til mótshaldara Landsmóts hestamanna Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Áróður Kremls gegn Úkraínu og NATO Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Að gefnu tilefni Kristján Hreinsson skrifar Skoðun Það er ákvörðun að beita mannvonsku Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Löng barátta XD fyrir jafnrétti og frelsi Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Árið er 1990 Rebekka Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Létt Borgarlína og bráðavandi umferðar Elías B. Elíasson,Þórarinn Hjaltason skrifar Skoðun Bestun Seðlabankastjóra Karl Guðlaugsson skrifar Skoðun Nýr tækniskóli rís við Flensborgarhöfn í Hafnarfirði Ágúst Bjarni Garðarsson skrifar Skoðun Úr samkeppni í einokun? Sigríður Margrét Oddsdóttir,Anna Hrefna Ingimundarsdóttir skrifar Skoðun Að mála sig út í horn Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Verst fyrir fámennustu ríkin Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hvað getum við tekið á móti mörgum? Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Yazan, Kant og siðleg breytni á Íslandi Gunnar Hersveinn skrifar Skoðun Dauðinn og skattarnir skrifar Skoðun Áskorun ÖBÍ og Þroskahjálpar til ráðherra og þingmanna Alma Ýr Ingólfsdóttir,Unnur Helga Óttarsdóttir skrifar Skoðun Flug frá Keflavík til Köben tekur styttri tíma en meðaltími nauðgunar Guðný S. Bjarnadóttir skrifar Skoðun Hvers vegna getur ein greiðsla á ári frá TR verið góður kostur? Sigurjón Skúlason skrifar Skoðun Í gíslingu Ríkislögmanns, samtryggingar og spillingar Ásthildur Lóa Þórsdóttir skrifar Skoðun Þegar andi Mussolini svífur yfir vötnunum og titlar verða langir Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Af málathöfnum Gauti Kristmannsson skrifar Skoðun Etanól í glansumbúðum Ingibjörg Rósa Björnsdóttir skrifar Sjá meira
Á síðustu fimmtíu árum hefur byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar fimm sinnum talið yfir 1.000 fullgerðar íbúðir í lok árs en meðaltalið er rúmlega 600 íbúðir. Eitt skiptið var 1986. Hin fjögur skiptin eru síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur íbúum borgarinnar fjölgað um meira en 20 þúsund. Þessi mikli áhugi fólks á því að búa í borginni hefur þannig skapað húsnæðisskort á tímum metuppbyggingar. Síðasta áratug hefur áherslan í uppbyggingu verið á þróun á vannýttum reitum. Aukinn þéttleiki hefur skapað ný tækifæri fyrir nærþjónustu og sjálfbærari samgöngur en þó heyrast reglulega raddir sem vilja samhliða þessu einnig úthluta lóðum í jaðri byggðar. Það er eðlilegt að skoða mismunandi leiðir til þróunar borga og spurningin um hvort sé betra að þétta eða þynna út byggðina er mikilvæg. Hvað kostar að byggja nýtt úthverfi? Dýrasti hluti nýs hverfis er skólahúsnæði. Eitt skólahverfi í Reykjavík telur 1.300 íbúðir*. Grunnskóli kostar rúma 4 milljarða**. Þá þarf tvo leikskóla sem kosta milljarð hvor. Loks þarf skólasundlaug og skólaíþróttahús sem kosta samtals milljarð. Skólainnviðir hverfisins kosta því sjö milljarða án þess að nokkuð annað hafi verið byggt. Það er einn grunnskóli á hverja 3.100 íbúa í Reykjavík. Skólainnviðir fyrir nýtt hverfi kosta 5,4 milljónir á hverja íbúð ef byggðar eru 1.300 íbúðir. Meira ef hverfið er minna. Þá vantar veitukostnað auk íþróttaaðstöðu fyrir íþróttafélög, menningarhús, almenningsgarðar, torg og margt fleira. Gatnakerfið ræður miklu Næst stærsti kostnaðarliðurinn er gatna- og veitukerfið. Það er breytilegt eftir byggðamunstri hverfis hversu dýrt það er. Í einbýlishúsahverfum á Íslandi þá getur gatnakerfið verið 17 metrar á hvert hús. Gatnagerðin nemur því 18,5 milljónum á hverja íbúð. Slíkt hverfi kallar því á samtals 23,9 milljón króna fjárfestingu fyrir hverja íbúð einungis vegna skólainnviða og gatnagerðar. Berum þetta saman við Úlfarsárdalinn sem er nokkuð þétt úthverfi með blöndu af fjölbýlishúsum, raðhúsum og einbýlishúsum. Þar er gatnakerfið tæplega 6 kílómetrar sem kostar 6,6 milljarða og skólinn (Dalskóli) kostar 5,5 milljarða. Þar til viðbótar var byggð glæsileg íþróttaaðstaða, bókasafn og leikskóli. Kostnaður slíks hverfis væri nær því að vera 15 milljónir á hverja íbúð. Hvernig koma þéttingarreitir út í samanburði? Tökum loks dæmi af Hlíðarendanum sem verður fljótlega 1.300 íbúða hverfi. Þar er gatnakerfið tæpir 2 kílómetrar (2 milljarðar), borgarlínugata kostar 1 milljarð og ýmsar framkvæmdir við skólahúsnæði í hverfinu gætu numið 3,5 milljörðum. Það er samtals 6,5 milljarðar eða 5 milljónir á hverja íbúð. Þá nýtur hverfið þess að það eru margir almenningsgarðar í nágrenninu (Klambratún, Hljómskálagarður og Öskjuhlíð) auk þess að vera mjög nálægt miklu úrvali þjónustu. Það er hægt að þróa borg á marga vegu og flestar þróast með blönduðum hætti þar sem bæði er unnið að þéttingu byggðar um leið og ný hverfi eru byggð upp í útjöðrum. Það er þó mikilvægt að hafa í huga bæði beinan og óbeinan kostnað við mismunandi valkosti. Ódýr lóð er annaðhvort lóð í hverfi með óburðuga innviði eða innviði sem eru niðurgreiddir af sveitafélaginu með aukningu skulda. Hvorugt er ódýrt fyrir sveitafélagið né samfélagið sjálft til lengri tíma. Á föstudag heldur Reykjavíkurborg sína árlegu húsnæðismessu þar sem farið verður yfir stöðu húsnæðisuppbyggingar í borginni og ljósi varpað á mismunandi þætti málaflokksins eins og innviðauppbyggingu. Dagskrá má sjá inn á reykjavik.is/ibudir Fundurinn verður haldinn á Hótel Parliament við Austurvöll og hefst kl. 9 og eru öll velkomin. Höfundur er teymisstjóri Athafnaborgarinnar hjá Reykjavíkurborg. * Það er einn skóli í Reykjavík á hverja 3.100 íbúa. Það búa 2,4 í hverri íbúð í borginni að meðaltali þannig að þessir 3.100 íbúar búa í 1.300 íbúðum. ** Kostnaðartölur í greininni eru gróflega áætlaðar út frá nýlegum verkefnum á höfuðborgarsvæðinu
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Skoðun Áskorun ÖBÍ og Þroskahjálpar til ráðherra og þingmanna Alma Ýr Ingólfsdóttir,Unnur Helga Óttarsdóttir skrifar
Skoðun Flug frá Keflavík til Köben tekur styttri tíma en meðaltími nauðgunar Guðný S. Bjarnadóttir skrifar
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun