Réttur og úrræði leigusala þegar vanskil verða á leigugreiðslum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 25. október 2022 10:30 Til Húseigendafélagsins leita leigusalar oftsinnis og óska eftir aðstoð þess, þegar leigjendur greiða húsaleigu ekki á tilsettum tíma, eða alls ekki. Hér er stiklað á stóru um framgang slíkra mála. Frumskyldur í leigusambandi Samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 er það frumskylda leigusala að veita húsnæði í ásættanlegu og umsömdu ástandi en frumskylda leigjanda að greiða umsamda húsaleigu. Ef frumskylda annars aðilans er ekki fullnægjandi gagnvart hinum er það almennt litið alvarlegum augum og getur varðað riftun leigusamnings. Vanskil á húsaleigu Leigjanda er skylt að greiða húsaleigu fyrsta virka dag hvers mánaðar nema samið sé um annað. Ef hann sinnir þeirri skyldu ekki getur leigusali öðlast riftunarrétt. Til þess að sá réttur verði virkur, þarf leigusali að senda áskorun á leigjanda um að greiða leiguskuldina innan 7 daga, en að öðrum kosti verði leigusamningi rift. Sinni leigjandi þeirri áskorun ekki innan tilskilins frests er leigusala heimilt að rifta samningi. Hvað felst í riftun? Þegar leigusamningi hefur verið rift er litið svo á að skyldur hvors aðila um sig falli niður. Þannig er leigjanda skylt að rýma hið leigða húsnæði, en að sama skapi fellur greiðsluskylda hans niður frá þeim tíma er hann yfirgefur húsnæðið. Það leiðir af hlutarins eðli að leigjandi á að greiða leigu þangað til hann yfirgefur húsnæðið. Yfirleitt er leigjanda veittur tveggja vikna frestur til að rýma húsnæðið, en það vill hins vegar oft gerast að leigjandi yfirgefi ekki hið leigða húsnæði eftir riftunarfrest þrátt fyrir áskoranir þar um. Þegar svo ber undir er leigusala nauðugur sá kostur einn að höfða útburðarmál gagnvart honum. Útburður Með útburðarmáli er leitað til dómara um úrskurð þess efnis að leigjanda sé skylt að rýma hið leigða húsnæði og koma lyklum til leigusala. Að þeim úrskurði fengnum getur leigusali leitað til sýslumanns í því skyni að neyða leigjandann út, með valdi ef þörf krefur. Þegar útburður hefur verið framkvæmdur fær leigusali óskoruð umráð hinnar leigðu eignar að nýju. Kostnaður Leigusali getur þurft að bera verulegan kostnað þegar bera þarf leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Almennt eru útburðarmál á ábyrgð leigusala, en á kostnað leigjanda. Þarf leigusali að leggja út fyrir öllum kostnaði við að koma leigjandanum út. Hér undir getur fallið lögfræðikostnaður, kostnaður vegna flutningsþjónustu, svo og kostnaður vegna lásaskipta ásamt öðrum málskostnaði. Leigusali getur krafið leigjanda um greiðslu vegna þessa, en oft er í lítið eða ekkert að sækja hjá leigjanda sem ekki getur greitt leigu. Er þá yfirleitt betur heima setið en af stað farið. Trygging fyrir réttum efndum leigusamnings Í upphafi leigusambands er gríðarlega mikilvægt að leigusali tryggi sig fyrir mögulegu tjóni sem hann getur orðið fyrir vegna vanefnda leigjanda. Samkvæmt húsaleigulögum getur leigusali krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum leigusamnings, svo sem í formi bankaábyrgðar, sjálfskuldarábyrgðar eða tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala. Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Leigusala er þó heimilt að ráðstafa fénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með þessu móti getur leigusali því að einhverju leyti dekkað það tap sem hann hefur orðið fyrir við að koma leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Tímafrekt úrræði Þegar vanskil verða á leigugreiðslum getur það í flestum tilfellum tekið nokkurn tíma að koma leigjanda úr leiguhúsnæði. Gildir þar einu þótt vanskilin séu mikil og borðleggjandi og skilyrði riftunar séu ótvíræð og augljóslega engar varnir hjá leigjanda. Þar er við málsmeðferðarreglur dómstóla og sýslumanns að sakast. Skáka sumir leigjendur í því skjóli. Í málum sem enda með útburði sýslumanns teygir málsmeðferðartíminn sig iðulega í 2-3 mánuði. Því er mjög mikilvægt að haldið sé á spöðunum þegar vanefndir verða. Í dæmaskyni má nefna að í nýlegu máli hjá Húseigendafélaginu var greiðsluáskorun send til leigjanda vegna vangoldinnar leigugreiðslu þann 23. ágúst. Yfirlýsing um riftun var send 31. ágúst. Leigjandinn sat sem fastast í húsnæðinu þrátt fyrir það og því var útburðarmál höfðað gagnvart honum 17. september. Málið var tekið fyrir hjá dómstólum tæpum mánuði síðar, eða 13. október, þar sem leigusala var gert heimilt að bera leigjanda út. Í kjölfar þess var útburðarbeiðni send til sýslumanns og útburðurinn sjálfur var svo framkvæmdur 3. nóvember. Þannig liðu 72 dagar frá því að greiðsluáskorun var send til leigjanda og þangað til leigusali hafði fengið umrætt húsnæði í hendurnar á ný. Atbeini Húseigendafélagsins Strangar kröfur eru gerðar í lögum til forms áskorana og tilkynninga og því er þýðingarmikið að sérfræðingur í slíkum málum sjái um ferlið frá upphafi til enda. Ef fundið er að formi umræddra orðsendinga fyrir dómstólum getur útburðarkröfu verið vísað frá, og þá er leigusali kominn á byrjunarreit. Húseigendafélagið hefur um árabil boðið félagsmönnum sínum upp á þá þjónustu að senda framangreindar áskoranir og tilkynningar, auk þess að höfða útburðarmál fyrir dómstólum þegar þess gerist þörf. Sú þjónusta er eftirsótt af þeim sem vilja hafa leigumálin á hreinu. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Mest lesið Halldór 17.08.2024 Halldór Baldursson Halldór Er „Stem“ áherslan í skólakerfinu tímaskekkja? Þorsteinn Siglaugsson Skoðun Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Nei þetta getur aldrei gerst á okkar litla Íslandi! Davíð Bergmann Skoðun Vaxtalækkun eða neyðarlög Ragnar Þór Ingólfsson,Ásthildur Lóa Þórsdóttir Skoðun 10 staðreyndir um verðbólgu og ríkisfjármál Konráð S. Guðjónsson Skoðun Er eitt næturgaman þess virði? Reynir Böðvarsson Skoðun Þjóðarmorð með vestrænum vopnum Ingólfur Steinsson Skoðun „Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson Skoðun Viltu vinna of mikið í ár og ennþá meira á næsta ári? Steinunn Þórðardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Er „Stem“ áherslan í skólakerfinu tímaskekkja? Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Þjóðarmorð með vestrænum vopnum Ingólfur Steinsson skrifar Skoðun Hverjir eru alvöru feður og hverjir ekki? skrifar Skoðun Nei þetta getur aldrei gerst á okkar litla Íslandi! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Er allt í góðu? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Kirkjugarðar, minningarreitir og eða grafreitir Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Vaxtalækkun eða neyðarlög Ragnar Þór Ingólfsson,Ásthildur Lóa Þórsdóttir skrifar Skoðun Innviðir og orkuskipti Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Veðjað á rétta skólann Pawel Bartoszek skrifar Skoðun Er eitt næturgaman þess virði? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Læknar, heilbrigðisstarfsfólk og lykill að lausninni Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun 10 staðreyndir um verðbólgu og ríkisfjármál Konráð S. Guðjónsson skrifar Skoðun „Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson skrifar Skoðun Krossinn er fallegur skrifar Skoðun Þetta reddast eða hvað? Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Að gráta í rigningunni - og dansa Jón Þór Ólafsson skrifar Skoðun „Smækkunar“gler Viðskiptaráðs Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Ekki henda! Eyjólfur Pálsson skrifar Skoðun Break á ólympíuleikunum og önnur gildi í dansi Brynja Pétursdóttir skrifar Skoðun Frigg nemendagrunnur – bylting í íslensku skólastarfi Þórdís Jóna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Opið bréf til stjórnarformanns Haga Björn Sævar Einarsson skrifar Skoðun Alvarlegar afleiðingar kynferðislegrar áreitni á vinnustöðum Dagný Aradóttir Pind skrifar Skoðun Er Helguvík ein af stærstu ruslakistum Íslands? Margrét S. Þórólfsdóttir,Ragnhildur L. Guðmundsdóttir,Þórólfur J. Dagsson skrifar Skoðun Manstu þegar Messenger var ekki til? Aldís Stefánsdóttir skrifar Skoðun „Flestum í Noregi er illa við EES“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Óheillaþróun á íslenskum vinnumarkaði Gunnar Sigvaldason,Árni B. Björnsson skrifar Skoðun Að virkja upp í loft Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Sjálfstæðisflokkurinn, the party of hungry children Ian McDonald skrifar Skoðun Talsmenn tolla gefa engan afslátt Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Samstaða kennara skiptir máli Rakel Linda Kristjánsdóttir skrifar Sjá meira
Til Húseigendafélagsins leita leigusalar oftsinnis og óska eftir aðstoð þess, þegar leigjendur greiða húsaleigu ekki á tilsettum tíma, eða alls ekki. Hér er stiklað á stóru um framgang slíkra mála. Frumskyldur í leigusambandi Samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 er það frumskylda leigusala að veita húsnæði í ásættanlegu og umsömdu ástandi en frumskylda leigjanda að greiða umsamda húsaleigu. Ef frumskylda annars aðilans er ekki fullnægjandi gagnvart hinum er það almennt litið alvarlegum augum og getur varðað riftun leigusamnings. Vanskil á húsaleigu Leigjanda er skylt að greiða húsaleigu fyrsta virka dag hvers mánaðar nema samið sé um annað. Ef hann sinnir þeirri skyldu ekki getur leigusali öðlast riftunarrétt. Til þess að sá réttur verði virkur, þarf leigusali að senda áskorun á leigjanda um að greiða leiguskuldina innan 7 daga, en að öðrum kosti verði leigusamningi rift. Sinni leigjandi þeirri áskorun ekki innan tilskilins frests er leigusala heimilt að rifta samningi. Hvað felst í riftun? Þegar leigusamningi hefur verið rift er litið svo á að skyldur hvors aðila um sig falli niður. Þannig er leigjanda skylt að rýma hið leigða húsnæði, en að sama skapi fellur greiðsluskylda hans niður frá þeim tíma er hann yfirgefur húsnæðið. Það leiðir af hlutarins eðli að leigjandi á að greiða leigu þangað til hann yfirgefur húsnæðið. Yfirleitt er leigjanda veittur tveggja vikna frestur til að rýma húsnæðið, en það vill hins vegar oft gerast að leigjandi yfirgefi ekki hið leigða húsnæði eftir riftunarfrest þrátt fyrir áskoranir þar um. Þegar svo ber undir er leigusala nauðugur sá kostur einn að höfða útburðarmál gagnvart honum. Útburður Með útburðarmáli er leitað til dómara um úrskurð þess efnis að leigjanda sé skylt að rýma hið leigða húsnæði og koma lyklum til leigusala. Að þeim úrskurði fengnum getur leigusali leitað til sýslumanns í því skyni að neyða leigjandann út, með valdi ef þörf krefur. Þegar útburður hefur verið framkvæmdur fær leigusali óskoruð umráð hinnar leigðu eignar að nýju. Kostnaður Leigusali getur þurft að bera verulegan kostnað þegar bera þarf leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Almennt eru útburðarmál á ábyrgð leigusala, en á kostnað leigjanda. Þarf leigusali að leggja út fyrir öllum kostnaði við að koma leigjandanum út. Hér undir getur fallið lögfræðikostnaður, kostnaður vegna flutningsþjónustu, svo og kostnaður vegna lásaskipta ásamt öðrum málskostnaði. Leigusali getur krafið leigjanda um greiðslu vegna þessa, en oft er í lítið eða ekkert að sækja hjá leigjanda sem ekki getur greitt leigu. Er þá yfirleitt betur heima setið en af stað farið. Trygging fyrir réttum efndum leigusamnings Í upphafi leigusambands er gríðarlega mikilvægt að leigusali tryggi sig fyrir mögulegu tjóni sem hann getur orðið fyrir vegna vanefnda leigjanda. Samkvæmt húsaleigulögum getur leigusali krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum leigusamnings, svo sem í formi bankaábyrgðar, sjálfskuldarábyrgðar eða tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala. Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Leigusala er þó heimilt að ráðstafa fénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með þessu móti getur leigusali því að einhverju leyti dekkað það tap sem hann hefur orðið fyrir við að koma leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Tímafrekt úrræði Þegar vanskil verða á leigugreiðslum getur það í flestum tilfellum tekið nokkurn tíma að koma leigjanda úr leiguhúsnæði. Gildir þar einu þótt vanskilin séu mikil og borðleggjandi og skilyrði riftunar séu ótvíræð og augljóslega engar varnir hjá leigjanda. Þar er við málsmeðferðarreglur dómstóla og sýslumanns að sakast. Skáka sumir leigjendur í því skjóli. Í málum sem enda með útburði sýslumanns teygir málsmeðferðartíminn sig iðulega í 2-3 mánuði. Því er mjög mikilvægt að haldið sé á spöðunum þegar vanefndir verða. Í dæmaskyni má nefna að í nýlegu máli hjá Húseigendafélaginu var greiðsluáskorun send til leigjanda vegna vangoldinnar leigugreiðslu þann 23. ágúst. Yfirlýsing um riftun var send 31. ágúst. Leigjandinn sat sem fastast í húsnæðinu þrátt fyrir það og því var útburðarmál höfðað gagnvart honum 17. september. Málið var tekið fyrir hjá dómstólum tæpum mánuði síðar, eða 13. október, þar sem leigusala var gert heimilt að bera leigjanda út. Í kjölfar þess var útburðarbeiðni send til sýslumanns og útburðurinn sjálfur var svo framkvæmdur 3. nóvember. Þannig liðu 72 dagar frá því að greiðsluáskorun var send til leigjanda og þangað til leigusali hafði fengið umrætt húsnæði í hendurnar á ný. Atbeini Húseigendafélagsins Strangar kröfur eru gerðar í lögum til forms áskorana og tilkynninga og því er þýðingarmikið að sérfræðingur í slíkum málum sjái um ferlið frá upphafi til enda. Ef fundið er að formi umræddra orðsendinga fyrir dómstólum getur útburðarkröfu verið vísað frá, og þá er leigusali kominn á byrjunarreit. Húseigendafélagið hefur um árabil boðið félagsmönnum sínum upp á þá þjónustu að senda framangreindar áskoranir og tilkynningar, auk þess að höfða útburðarmál fyrir dómstólum þegar þess gerist þörf. Sú þjónusta er eftirsótt af þeim sem vilja hafa leigumálin á hreinu. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu.
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
„Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson Skoðun
Skoðun „Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson skrifar
Skoðun Alvarlegar afleiðingar kynferðislegrar áreitni á vinnustöðum Dagný Aradóttir Pind skrifar
Skoðun Er Helguvík ein af stærstu ruslakistum Íslands? Margrét S. Þórólfsdóttir,Ragnhildur L. Guðmundsdóttir,Þórólfur J. Dagsson skrifar
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
„Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson Skoðun