Framboð óskast fyrir Grindvíkinga Jónas Atli Gunnarsson skrifar 25. janúar 2024 11:01 Hvað á að gera þegar allar íbúðir í heilu bæjarfélagi hverfa af húsnæðismarkaði? Með jarðhræringum og eldsumbrotum í Grindavík hefur heimilum hérlendis fækkað svo um munar á einu bretti, en slík fækkun mun að öðru óbreyttu leiða til mikils ójafnvægis á markaði með fasteignir og leiguíbúðir. Til að sporna við miklum verðhækkunum verður nauðsynlegt að ráðast í mótvægisaðgerðir sem stuðla að auknu framboði á húsnæðismarkaði. Mótvægisaðgerðirnar verða að tryggja að fleiri íbúðir komi inn á húsnæðismarkað á allra næstu mánuðum, en þær þurfa einnig að sjá til þess að framboð á húsnæði aukist í takt við vaxandi íbúðaþörf næstu ára. Fjárveitingar auka eftirspurn en ekki framboð Í Grindavík eru alls skráðar yfir 1.200 íbúðir sem eru nýttar ýmist til leigu eða eigin búsetu. Eigendur um það bil þriggja af hverjum fjögurra þessara íbúða, eða um 900 íbúða, eru skráðir með lögheimili í bænum, á meðan flestar hinna íbúðanna eru leigðar út. Ríkisstjórnin hefur nú ákveðið að ráðast í aðgerðir sem miða að því að húseigendur í Grindavík fái sitt eigið fé greitt út og hafi því tök á því að finna sér annað húsnæði utan Grindavíkur. Þessar aðgerðir valda því að eftirspurnin eftir húsnæði eykst á fasteignamarkaði, þar sem fleiri hafa nú vilja og getu til að kaupa sér húsnæði. Hins vegar hafa þessar aðgerðir einar og sér ekki áhrif á framboð á húsnæði. Enn verður jafnmikið af íbúðum til sölu á markaðnum, en fleiri munu keppast um þær. Rúmlega tíföld velta nýrra íbúða Til þess að átta sig á umfangi innkomu Grindvíkinga á húsnæðismarkað er gott að bera saman þær 900 íbúðir í Grindavík sem eigendur eiga lögheimili í við fjölda undirritaðra kaupsamninga á suðvesturhorni landsins. Að meðaltali voru um 600 kaupsamningum þinglýst á svæðinu í hverjum mánuði í fyrra, en um 100 þeirra sneru að nýbyggingum. Innkoman jafngildir því um þrefaldri eftirspurn á nýjum íbúðum á markaði, ef við gerum ráð fyrir að íbúðakaupin eigi sér stað á næstu þremur mánuðum. Með nýjum íbúðakaupum mun velta fasteignaviðskipta líka aukast til muna. Mánaðarleg velta á fasteignakaupum íbúða er að meðaltali 45 milljarðar króna á suðvesturhorni landsins, en veltan af kaupum nýrra íbúða á svæðinu nær ekki 10 milljörðum króna á mánuði. Það er mat HMS að ný íbúðakaup Grindvíkinga gætu jafngilt rúmlega tífaldri veltu á nýjum íbúðum, eða um 119 milljarða króna. Verðhækkun bitnar á lántakendum og fyrstu kaupendum Miðað við þá veltuaukningu sem innkoma Grindvíkinga á húsnæðismarkaði gæti leitt af sér verður ekki séð annað en að hún muni leiða til ójafnvægis á húsnæðismarkaði á suðvesturhorni landsins. Með auknum áhuga á íbúðum í nágrannasveitarfélögum Grindavíkur er viðbúið að þær seljist á hærra verði og að þær haldist dýrari þangað til að framboð eykst. Verðhækkanirnar sem ný kaup Grindvíkinga geta leitt af sér yrðu slæmar fréttir fyrir fyrstu kaupendur á íbúðamarkaði á suðvesturhorni landsins, sem munu eiga erfiðara um vik að komast inn á fasteignamarkaðinn. Lántakendur myndu einnig finna fyrir afleiðingum verðhækkunarinnar, en þar sem húsnæðisverð er í vísitölu neysluverðs myndu verðhækkanirnar auka almenna verðbólgu og seinka vaxtalækkunum frá Seðlabankanum. Skammtíma- og langtímaaðgerðir eru nauðsynlegar Aðgerðir ríkisstjórnarinnar til að hjálpa Grindvíkingum að kaupa fasteignir munu því krefjast þess að ráðist verði í mótvægisaðgerðir á framboðshliðinni. Ríkisstjórnin hefur nú þegar boðað aðgerðir í þá áttina, en fyrr í vikunni tilkynnti hún að ráðist yrði í uppbyggingu á húsnæði á tilteknum svæðum sem viðbragð við stuðningsaðgerðir sínar. Þar að auki hefur ríkisstjórnin tilkynnt kaup á yfir 200 íbúðum sem verða leigðar út í gegnum óhagnaðardrifnu leigufélögin Bríet og Bjarg. Hins vegar er meiri aðgerða þörf á framboðshliðinni. Skipta má þeim í skammtímaaðgerðir, sem miða að því að koma íbúðum á markað á allra næstu mánuðum, og langtímaaðgerðir, sem stuðla að auknu framboði íbúða á næstu tveimur til þremur árum. Skjótar aðgerðir eru flóknar en nauðsynlegar Skjótar framboðsaðgerðir á húsnæðismarkaði eru snúnar, þar sem það tekur langan tíma að byggja húsnæði. Miðað við meðalbyggingartíma myndu íbúðir sem verktakar ákvæðu að byggja núekki komast inn á húsnæðismarkaðinn fyrr en eftir 18 mánuði. Aftur á móti eru aðrar lausnir í boði fyrir stjórnvöld til að auka framboð á íbúðum með skjótum hætti, til dæmis gætu þau beint sjónum sínum að skammtímaleiguíbúðum og hálfkláruðum íbúðum. HMS áætlar að um 2.000 til 2.500 íbúðir séu nýttar þessa stundina í skammtímaleigu á suðvesturhorni landsins. Viðbúið er að hluti þeirra færi inn á fasteignamarkað eftir því sem söluverð þeirra hækkar, en hægt væri að hraða þá þróun með hvötum sem gera íbúðasölu ákjósanlegri en skammtímaleigu í augum eigendanna Einnig er töluverður fjöldi af hálfkláruðum íbúðum í nágrannasveitarfélögum Grindavíkur, en samkvæmt talningum HMS hefur verulega hægt á byggingu um 700 íbúða á suðvesturhorni landsins, sem segja má að séu stopp í byggingarferlinu. Með því að greina nánar ástæður þess og finna leiðir til þess að virkja byggingaraðila væri mögulega hægt að koma þessum íbúðum úr stoppinu og hraða innkomu þeirra inn á markað. Við náum jafnvægi með langtímaaðgerðum Til viðbótar við skammtímaaðgerðirnar er einnig mikilvægt að framboð á húsnæði aukist stöðugt á næstu árum til að húsnæðismarkaðurinn nái jafnvægi. Miðað við síðustu íbúðatalningu HMS undir lok síðasta árs þá mældist 70% samdráttur í nýrri húsnæðisuppbyggingu á milli ára sem jafnframt var niðurstaða úr könnun Samtaka iðnaðarins í byrjun síðasta árs. Niðurstaða úr nýrri greiningu SI sýnir áframhaldandi samdrátt í nýrri húsnæðisuppbyggingu hjá þeirra félagsmönnum mun íbúðum ekki fjölga í takt við þörf á næstu árum, verður ekkert að gert. Langtímaaðgerðir á framboðshliðinni snúa meðal annars að einfaldari ferlum í húsnæðisuppbyggingu, bættum fjárhagslegum skilyrðum fyrir byggingarverktaka og nægu framboði á byggingarhæfum lóðum. Með ofantöldum þáttum væri hægt að virkja byggingargeirann á næstu misserum og auka innkomu nýbygginga á fasteignamarkaði eftir tvö ár. Hlekkir í stórri keðju Aukið framboð húsnæðis verður eitt af mikilvægustu verkefnum í hagstjórn næstu ára. Til þess að bregðast við áhrifum atburðanna í Grindavík og aukinni íbúðaþörf sl. ára er nauðsynlegt að beita blöndu af bæði skjótum og langvinnum mótvægisaðgerðum sem auka uppbyggingu íbúða. Með slíkri blöndu væri hægt að tryggja Grindvíkingum nægt húsnæði til lengri tíma án þess að ójafnvægi skapist á húsnæðismarkaði, öllum til heilla. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Grindavík Húsnæðismál Fasteignamarkaður Eldgos og jarðhræringar Eldgos á Reykjanesskaga Mest lesið Loftslagsávinningur Coda Terminal er gífurlegur Sigurður Loftur Thorlacius Skoðun Skaðinn í leyndri meðferð á heimilum Matthildur Björnsdóttir Skoðun Að verða fórnarlamb íslenskra skattyfirvalda Arnar Pálsson Skoðun Bóluefni eða veirur Ágúst Kvaran Skoðun „Eru ekki allir pínu einhverfir í dag?“ Andrea Ólafsdóttir Skoðun Tilgangur atvinnurekstrarbanns Lárus Sigurður Lárusson Skoðun Af glyðrugangi eftirlitsstofnana Ester Hilmarsdóttir Skoðun 3.200 aumingjar (mín skoðun) Ole Anton Bieltvedt Skoðun Betri leið til að velja keppendur inn á Ólympíuleika Pawel Bartoszek Skoðun Um vanda stúlkna í skólum Ragnar Þór Pétursson Skoðun Skoðun Skoðun „Eru ekki allir pínu einhverfir í dag?“ Andrea Ólafsdóttir skrifar Skoðun Betri leið til að velja keppendur inn á Ólympíuleika Pawel Bartoszek skrifar Skoðun Tilgangur atvinnurekstrarbanns Lárus Sigurður Lárusson skrifar Skoðun Að verða fórnarlamb íslenskra skattyfirvalda Arnar Pálsson skrifar Skoðun Loftslagsávinningur Coda Terminal er gífurlegur Sigurður Loftur Thorlacius skrifar Skoðun Bóluefni eða veirur Ágúst Kvaran skrifar Skoðun Skaðinn í leyndri meðferð á heimilum Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Af glyðrugangi eftirlitsstofnana Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Linnulaus þjáning íbúa á Gaza Hrafnhildur Sverrisdóttir skrifar Skoðun Munurinn á þjóðerniskennd versus sálernis þarfar upplifun Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Verða rangfærslur að sannleika, ef þær eru endurteknar nógu oft!? Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Svifhrifavaldar Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Forseti ÍSÍ hvattur til að hefja tiltektina í eigin starfsemi Sigurður G. Guðjónsson skrifar Skoðun Hvernig og hvenær en ekki hvort Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Það er víst hægt að semja um aðildarskilmála! Mörg dæmi sanna það! Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Orðatónar: Aukinn orðaforði og lesskilningur barna með íslenskri tónlist Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Tilfinningalegur athyglisbrestur og heilbrigt tilfinningalíf Jón Þór Ólafsson skrifar Skoðun Reglurnar eru óumsemjanlegar Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun 3.200 aumingjar (mín skoðun) Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Ber endurhæfing ávöxt? skrifar Skoðun Heimur á heljarþröm skrifar Skoðun Foreldrar á 4. vaktinni Sara Rós Kristinsdóttir,Lóa Ólafsdóttir skrifar Skoðun Norður-Kórea er víða Ingvar Smári Birgisson skrifar Skoðun Það getur verið gott að búa til steind Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Uppskeruhátíð öldrunarfræða á Norðurlöndum Sirrý Sif Sigurlaugardóttir skrifar Skoðun Gullverðlaun í mengun Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Gen og glæpir Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun 10 tæknilegir yfirburðir rafbíla Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Um vanda stúlkna í skólum Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Land, borgir og samgöngur Guðjón Sigurbjartsson skrifar Sjá meira
Hvað á að gera þegar allar íbúðir í heilu bæjarfélagi hverfa af húsnæðismarkaði? Með jarðhræringum og eldsumbrotum í Grindavík hefur heimilum hérlendis fækkað svo um munar á einu bretti, en slík fækkun mun að öðru óbreyttu leiða til mikils ójafnvægis á markaði með fasteignir og leiguíbúðir. Til að sporna við miklum verðhækkunum verður nauðsynlegt að ráðast í mótvægisaðgerðir sem stuðla að auknu framboði á húsnæðismarkaði. Mótvægisaðgerðirnar verða að tryggja að fleiri íbúðir komi inn á húsnæðismarkað á allra næstu mánuðum, en þær þurfa einnig að sjá til þess að framboð á húsnæði aukist í takt við vaxandi íbúðaþörf næstu ára. Fjárveitingar auka eftirspurn en ekki framboð Í Grindavík eru alls skráðar yfir 1.200 íbúðir sem eru nýttar ýmist til leigu eða eigin búsetu. Eigendur um það bil þriggja af hverjum fjögurra þessara íbúða, eða um 900 íbúða, eru skráðir með lögheimili í bænum, á meðan flestar hinna íbúðanna eru leigðar út. Ríkisstjórnin hefur nú ákveðið að ráðast í aðgerðir sem miða að því að húseigendur í Grindavík fái sitt eigið fé greitt út og hafi því tök á því að finna sér annað húsnæði utan Grindavíkur. Þessar aðgerðir valda því að eftirspurnin eftir húsnæði eykst á fasteignamarkaði, þar sem fleiri hafa nú vilja og getu til að kaupa sér húsnæði. Hins vegar hafa þessar aðgerðir einar og sér ekki áhrif á framboð á húsnæði. Enn verður jafnmikið af íbúðum til sölu á markaðnum, en fleiri munu keppast um þær. Rúmlega tíföld velta nýrra íbúða Til þess að átta sig á umfangi innkomu Grindvíkinga á húsnæðismarkað er gott að bera saman þær 900 íbúðir í Grindavík sem eigendur eiga lögheimili í við fjölda undirritaðra kaupsamninga á suðvesturhorni landsins. Að meðaltali voru um 600 kaupsamningum þinglýst á svæðinu í hverjum mánuði í fyrra, en um 100 þeirra sneru að nýbyggingum. Innkoman jafngildir því um þrefaldri eftirspurn á nýjum íbúðum á markaði, ef við gerum ráð fyrir að íbúðakaupin eigi sér stað á næstu þremur mánuðum. Með nýjum íbúðakaupum mun velta fasteignaviðskipta líka aukast til muna. Mánaðarleg velta á fasteignakaupum íbúða er að meðaltali 45 milljarðar króna á suðvesturhorni landsins, en veltan af kaupum nýrra íbúða á svæðinu nær ekki 10 milljörðum króna á mánuði. Það er mat HMS að ný íbúðakaup Grindvíkinga gætu jafngilt rúmlega tífaldri veltu á nýjum íbúðum, eða um 119 milljarða króna. Verðhækkun bitnar á lántakendum og fyrstu kaupendum Miðað við þá veltuaukningu sem innkoma Grindvíkinga á húsnæðismarkaði gæti leitt af sér verður ekki séð annað en að hún muni leiða til ójafnvægis á húsnæðismarkaði á suðvesturhorni landsins. Með auknum áhuga á íbúðum í nágrannasveitarfélögum Grindavíkur er viðbúið að þær seljist á hærra verði og að þær haldist dýrari þangað til að framboð eykst. Verðhækkanirnar sem ný kaup Grindvíkinga geta leitt af sér yrðu slæmar fréttir fyrir fyrstu kaupendur á íbúðamarkaði á suðvesturhorni landsins, sem munu eiga erfiðara um vik að komast inn á fasteignamarkaðinn. Lántakendur myndu einnig finna fyrir afleiðingum verðhækkunarinnar, en þar sem húsnæðisverð er í vísitölu neysluverðs myndu verðhækkanirnar auka almenna verðbólgu og seinka vaxtalækkunum frá Seðlabankanum. Skammtíma- og langtímaaðgerðir eru nauðsynlegar Aðgerðir ríkisstjórnarinnar til að hjálpa Grindvíkingum að kaupa fasteignir munu því krefjast þess að ráðist verði í mótvægisaðgerðir á framboðshliðinni. Ríkisstjórnin hefur nú þegar boðað aðgerðir í þá áttina, en fyrr í vikunni tilkynnti hún að ráðist yrði í uppbyggingu á húsnæði á tilteknum svæðum sem viðbragð við stuðningsaðgerðir sínar. Þar að auki hefur ríkisstjórnin tilkynnt kaup á yfir 200 íbúðum sem verða leigðar út í gegnum óhagnaðardrifnu leigufélögin Bríet og Bjarg. Hins vegar er meiri aðgerða þörf á framboðshliðinni. Skipta má þeim í skammtímaaðgerðir, sem miða að því að koma íbúðum á markað á allra næstu mánuðum, og langtímaaðgerðir, sem stuðla að auknu framboði íbúða á næstu tveimur til þremur árum. Skjótar aðgerðir eru flóknar en nauðsynlegar Skjótar framboðsaðgerðir á húsnæðismarkaði eru snúnar, þar sem það tekur langan tíma að byggja húsnæði. Miðað við meðalbyggingartíma myndu íbúðir sem verktakar ákvæðu að byggja núekki komast inn á húsnæðismarkaðinn fyrr en eftir 18 mánuði. Aftur á móti eru aðrar lausnir í boði fyrir stjórnvöld til að auka framboð á íbúðum með skjótum hætti, til dæmis gætu þau beint sjónum sínum að skammtímaleiguíbúðum og hálfkláruðum íbúðum. HMS áætlar að um 2.000 til 2.500 íbúðir séu nýttar þessa stundina í skammtímaleigu á suðvesturhorni landsins. Viðbúið er að hluti þeirra færi inn á fasteignamarkað eftir því sem söluverð þeirra hækkar, en hægt væri að hraða þá þróun með hvötum sem gera íbúðasölu ákjósanlegri en skammtímaleigu í augum eigendanna Einnig er töluverður fjöldi af hálfkláruðum íbúðum í nágrannasveitarfélögum Grindavíkur, en samkvæmt talningum HMS hefur verulega hægt á byggingu um 700 íbúða á suðvesturhorni landsins, sem segja má að séu stopp í byggingarferlinu. Með því að greina nánar ástæður þess og finna leiðir til þess að virkja byggingaraðila væri mögulega hægt að koma þessum íbúðum úr stoppinu og hraða innkomu þeirra inn á markað. Við náum jafnvægi með langtímaaðgerðum Til viðbótar við skammtímaaðgerðirnar er einnig mikilvægt að framboð á húsnæði aukist stöðugt á næstu árum til að húsnæðismarkaðurinn nái jafnvægi. Miðað við síðustu íbúðatalningu HMS undir lok síðasta árs þá mældist 70% samdráttur í nýrri húsnæðisuppbyggingu á milli ára sem jafnframt var niðurstaða úr könnun Samtaka iðnaðarins í byrjun síðasta árs. Niðurstaða úr nýrri greiningu SI sýnir áframhaldandi samdrátt í nýrri húsnæðisuppbyggingu hjá þeirra félagsmönnum mun íbúðum ekki fjölga í takt við þörf á næstu árum, verður ekkert að gert. Langtímaaðgerðir á framboðshliðinni snúa meðal annars að einfaldari ferlum í húsnæðisuppbyggingu, bættum fjárhagslegum skilyrðum fyrir byggingarverktaka og nægu framboði á byggingarhæfum lóðum. Með ofantöldum þáttum væri hægt að virkja byggingargeirann á næstu misserum og auka innkomu nýbygginga á fasteignamarkaði eftir tvö ár. Hlekkir í stórri keðju Aukið framboð húsnæðis verður eitt af mikilvægustu verkefnum í hagstjórn næstu ára. Til þess að bregðast við áhrifum atburðanna í Grindavík og aukinni íbúðaþörf sl. ára er nauðsynlegt að beita blöndu af bæði skjótum og langvinnum mótvægisaðgerðum sem auka uppbyggingu íbúða. Með slíkri blöndu væri hægt að tryggja Grindvíkingum nægt húsnæði til lengri tíma án þess að ójafnvægi skapist á húsnæðismarkaði, öllum til heilla. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS).
Skoðun Verða rangfærslur að sannleika, ef þær eru endurteknar nógu oft!? Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Forseti ÍSÍ hvattur til að hefja tiltektina í eigin starfsemi Sigurður G. Guðjónsson skrifar
Skoðun Það er víst hægt að semja um aðildarskilmála! Mörg dæmi sanna það! Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Orðatónar: Aukinn orðaforði og lesskilningur barna með íslenskri tónlist Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar