Er ekki rétt að leysa húsnæðisvandann? Guðjón Sigurbjartsson skrifar 3. febrúar 2024 14:30 Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Efnahagsmál Lífeyrissjóðir Mest lesið „Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson Skoðun Krossinn er fallegur Skoðun 10 staðreyndir um verðbólgu og ríkisfjármál Konráð S. Guðjónsson Skoðun Þetta reddast eða hvað? Marinó G. Njálsson Skoðun Læknar, heilbrigðisstarfsfólk og lykill að lausninni Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir Skoðun Break á ólympíuleikunum og önnur gildi í dansi Brynja Pétursdóttir Skoðun Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Opið bréf til stjórnarformanns Haga Björn Sævar Einarsson Skoðun Ég má það fyrst ég kemst upp með það Eva Hauksdóttir Skoðun „Smækkunar“gler Viðskiptaráðs Erna Bjarnadóttir Skoðun Skoðun Skoðun Læknar, heilbrigðisstarfsfólk og lykill að lausninni Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun 10 staðreyndir um verðbólgu og ríkisfjármál Konráð S. Guðjónsson skrifar Skoðun „Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson skrifar Skoðun Krossinn er fallegur skrifar Skoðun Þetta reddast eða hvað? Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Að gráta í rigningunni - og dansa Jón Þór Ólafsson skrifar Skoðun „Smækkunar“gler Viðskiptaráðs Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Ekki henda! Eyjólfur Pálsson skrifar Skoðun Break á ólympíuleikunum og önnur gildi í dansi Brynja Pétursdóttir skrifar Skoðun Frigg nemendagrunnur – bylting í íslensku skólastarfi Þórdís Jóna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Opið bréf til stjórnarformanns Haga Björn Sævar Einarsson skrifar Skoðun Alvarlegar afleiðingar kynferðislegrar áreitni á vinnustöðum Dagný Aradóttir Pind skrifar Skoðun Er Helguvík ein af stærstu ruslakistum Íslands? Margrét S. Þórólfsdóttir,Ragnhildur L. Guðmundsdóttir,Þórólfur J. Dagsson skrifar Skoðun Manstu þegar Messenger var ekki til? Aldís Stefánsdóttir skrifar Skoðun „Flestum í Noregi er illa við EES“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Óheillaþróun á íslenskum vinnumarkaði Gunnar Sigvaldason,Árni B. Björnsson skrifar Skoðun Að virkja upp í loft Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Sjálfstæðisflokkurinn, the party of hungry children Ian McDonald skrifar Skoðun Talsmenn tolla gefa engan afslátt Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Samstaða kennara skiptir máli Rakel Linda Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Hvað er fram undan í íslenskum stjórnmálum? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Leiðin til að elska mig Kristín Magdalena Ágústsdóttir skrifar Skoðun Nauðsynlegt að sameina verndun og nýtingu orku með stuðningi staðla Haukur Logi Jóhannsson skrifar Skoðun Hamstrar barnið þitt blýanta? Berglind Sunna Bragadóttir skrifar Skoðun Ég má það fyrst ég kemst upp með það Eva Hauksdóttir skrifar Skoðun Ætlar Akureyrarbær að snuða íbúa? Sunna Hlín Jóhannesdóttir,Hilda Jana Gísladóttir skrifar Skoðun Miðaldra á hjúkrunarheimili! Jóhanna Ólafsdóttir skrifar Skoðun Strandveiðar - stórlega styrktur atvinnuvegur Ingvar Þóroddsson skrifar Skoðun Sérðu það sem ég sé? Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Hver á vindinn? Ebba Margrét Magnúsdóttir skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur
„Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson Skoðun
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Skoðun „Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson skrifar
Skoðun Alvarlegar afleiðingar kynferðislegrar áreitni á vinnustöðum Dagný Aradóttir Pind skrifar
Skoðun Er Helguvík ein af stærstu ruslakistum Íslands? Margrét S. Þórólfsdóttir,Ragnhildur L. Guðmundsdóttir,Þórólfur J. Dagsson skrifar
Skoðun Nauðsynlegt að sameina verndun og nýtingu orku með stuðningi staðla Haukur Logi Jóhannsson skrifar
„Naktir elskendur, Helga og Bjarni, liggja í faðmlögum, handleggjabenda á rauðum rúmfötum, umvafin mildri birtu“ Sigþór U. Hallfreðsson Skoðun
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun