Það er hægt að lækka byggingarkostnað á Íslandi Jón Ingi Hákonarson skrifar 13. ágúst 2024 09:01 Sönn saga úr hversdagsleikanum: Ungur maður langaði að kaupa sér sína fyrstu íbúð. Foreldrar hans, sem eru ágætlega stæð, vildu styðja við son sinn og varð úr að hann myndi leigja bílskúrinn sem var innréttaður sem íbúð. Leigan var 250.000 kr á mánuði, foreldrarnir lögðu einnig fram 250.000 kr á mánuði þannig að sparnaður upp í fyrstu íbúðina var hálf milljón á mánuði eða 12 milljónir á tveimur árum. Þegar sonurinn ákvað að bjóða í íbúðina hafði íbúðin hækkað um 18 milljónir. Þessi mikli sparnaður skilaði honum því að staða hans var 6 milljónum lakari. Ef einstaklingur í forréttindastöðu er í þessari stöðu, hvað þá um alla þá sem ekki hafa tök á aðstoð foreldra til að safna sér einhverjum peningum? Það að spara í krónum til að kaupa sér fasteign sem hækkar jafn hratt í verði er ójafn leikur. Það er dýrt að byggja húsnæði á Íslandi. Einn stærsti kostnaðarliðurinn eru vextir. Fyrirkomulagið hér á landi er þannig að verktaki kaupir lóð, hannar húsið, byggir og selur. Framkvæmdin er nánast öll fjármögnuð með lánsfé á vel yfir 10% vöxtum. Verktaki verður hér á landi að fjármagna sig á framkvæmdalánum og á tíðum enn óhagstæðari lánum. Hagstæðustu lánin eru fasteignalán, þau eru ekki í boði. Allar framkvæmdir eru því í eðli sínu áhættufjárfestingar þar sem salan fer fram við lok framkvæmdanna þegar byggingin er komin á byggingarstig 7 og hlotið öryggisúttekt. Ein blokk gæti kostað rúmlega 2 milljarða og tekur rúmlega 2 ár að byggja þannig að fjármagnskostnaður getur í sumum tilfellum verið allt að hálfur milljarður eða 25% af byggingarkostnaði. Er hægt að gera þetta með öðrum hætti? Stutta svarið er já. Fyrirkomulagið er með öðrum hætti víða í Evrópu. Þar eru íbúðirnar seldar fyrir fram, áður en farið er í sjálfa framkvæmdina. Fólk kaupir nýja íbúð tveimur árum áður en það flytur inn. Þetta þýðir að áhætta byggingaraðila er lágmörkuð og geta hans til að byggja fyrir tekjur í stað lánsfjár lækkar fjármagnskostnað. Sums staðar er það þannig að verktaki fær ekki leyfi til að hefja framkvæmdir fyrr en eignin er seld. Það sem þetta gerir er að hagsmunir verktaka, bæjarfélags og íbúðareigenda verða samþættir. Framkvæmdin gengur hraðar fyrir sig þannig að bæjarfélagið þarf ekki að sitja uppi með tómar lóðir of lengi og fær útsvarsgreiðslur fyrr. Íbúðaeigendur veita byggingaraðila gott og mikilvægt gæðaeftirlit og lágmarka hættu á fúski og fjármagnskostnaður lækkar verulega. Með þessu móti gefst líka tækifæri til að festa verð á aðföngum fyrr og koma sér þannig hjá mögulegum verðhækkunum á framkvæmdatíma. Einnig kemur þetta betur í veg fyrir lóðabrask þar ekki er hægt að sitja á lóðum með það að markmiða að sjá þær hækka í verði og hækka þar með byggingarkostnað. Þeir sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn styrkja stöðu sína einna mest því í stað þess að rembast við að spara fyrir útborgun en horfa síðan á fasteignaverðið hækka meira en sparnaðurinn, geta með þessu móti notið hækkunar á fasteignaverði í tvö ár á meðan húsnæðið er í byggingu. Þannig nýtist sparnaður þeirra miklu betur. Sparnaður gefur lága ávöxtun og til að bæta gráu ofan á svart þarf að greiða fjármagnstekjuskatt af honum. Þetta fyrirkomulag er betur til þess fallið að jafna framboðshlið fasteignamarkaðarins með meiri fyrirsjáanleika og öryggi. Það mun leiða til aukins stöðugleika á fasteignamarkaði. Þessi leið krefst samvinnu verktaka, sveitarfélaga, lánastofnana og tryggingarfélaga og nýrrar hugsunar. Hér er einungis stiklað á stóru varðandi þessa leið. Sú leið sem hingað til hefur verið farin er að hafa áhrif á eftirspurnarhliðina með alls konar útgjöldum ríkissjóðs til niðurgreiðslu á sóuninni sem þrífst á þessum markaði. Aðkoma ríkisins hefur einungis haft þær afleiðingar að hækka íbúðaverð. Fyrirkomulagið á fasteignamarkaði umbunar ekki þeim duglegu sem spara, eins og dæmisagan að ofan sýnir. Betri leið er að hjálpa fólki að komast fyrr inn í ferlinu og njóta verðlagshækkana fasteignarinnar sem og lækkunar fjármagnskostnaðar sem af hlýst. Það er ýmislegt hægt að gera núna til að lækka byggingarkostnað og gera fyrstu kaupendum kleift að komast inn á húsnæðismarkaðinn og hér er ekki verið að finna upp hjólið. Vandinn er að einhverjir eru að græða á kerfinu eins og það er núna. Það er að minnsta kosti ekki almenningur. Það er kominn tími til að breyta þessu og hugsa málin upp á nýtt. Höfundur er oddviti Viðreisnar í bæjarstjórn Hafnarfjarðar Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Húsnæðismál Verðlag Jón Ingi Hákonarson Mest lesið Viltu vinna of mikið í ár og ennþá meira á næsta ári? Steinunn Þórðardóttir Skoðun Ásgeir, gefðu okkur von! Unnur Hrefna Jóhannsdóttir Skoðun Það er hægt að lækka byggingarkostnað á Íslandi Jón Ingi Hákonarson Skoðun Hvers virði eru þeir sem mennta þjóðina? Helga Þórey Júlíudóttir Skoðun Ert þú „svolítið OCD“? Sóley Dröfn Davíðsdóttir Skoðun Ungt fólk á Íslandi: kjósið ykkur út úr ójöfnuði og ranglæti í jöfnuð og réttlæti! Ole Anton Bieltvedt Skoðun Bústaðavegur verður Nikótínstræti — þökk sé Reitum og lífeyrissjóðunum Eyrún Magnúsdóttir Skoðun Frumkvöðlar framtíðarinnar: Að breyta brestum og nýta neikvætt til nýsköpunar Halldóra Lillý Jóhannsdóttir Skoðun Leitin að sjálfum sér Erna Bjarnadóttir Skoðun Sjálfstæðisflokkurinn er skrýtin skrúfa Sigurjón Þórðarson Skoðun Skoðun Skoðun Frumkvöðlar framtíðarinnar: Að breyta brestum og nýta neikvætt til nýsköpunar Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Ásgeir, gefðu okkur von! Unnur Hrefna Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Það er hægt að lækka byggingarkostnað á Íslandi Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Ert þú „svolítið OCD“? Sóley Dröfn Davíðsdóttir skrifar Skoðun Ungt fólk á Íslandi: kjósið ykkur út úr ójöfnuði og ranglæti í jöfnuð og réttlæti! Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Hvers virði eru þeir sem mennta þjóðina? Helga Þórey Júlíudóttir skrifar Skoðun Leitin að sjálfum sér Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Bústaðavegur verður Nikótínstræti — þökk sé Reitum og lífeyrissjóðunum Eyrún Magnúsdóttir skrifar Skoðun Viltu vinna of mikið í ár og ennþá meira á næsta ári? Steinunn Þórðardóttir skrifar Skoðun Sjálfstæðisflokkurinn er skrýtin skrúfa Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Ölfus, land tækifæranna Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Puigdemont snýr aftur til að gera það ljóst að baráttan fyrir sjálfstæði Katalóníu heldur áfram Jordi Oriola Folch skrifar Skoðun Ylja og skaðaminnkun Willum Þór Þórsson skrifar Skoðun Hættu að spyrja um spillinguna Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Bóndinn og snákurinn Finnur Thorlacius Eiríksson skrifar Skoðun Setjum Coda Terminal verkefnið í íbúakosningu í Hafnarfirði Arndís Kjartansdóttir skrifar Skoðun Daginn eftir og hinir 364 Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvernig komum við böndum á kapitalismann? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Yazan á heima hér! Alma Ýr Ingólfsdóttir,Unnur Helga Óttarsdóttir skrifar Skoðun Hvað segir Biggi Óli Sigmundsson eftir 14 ár í Englandi? Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Gleðilegan baráttudag! Hildur Telma Hauksdóttir skrifar Skoðun Fjölbreytni þrífst best í frjálsu samfélagi Bjarni Benediktsson skrifar Skoðun Máum út illsku með ást Ásthildur Sturludóttir skrifar Skoðun Samfélagslegt tap af afnámi tolla Margrét Gísladóttir skrifar Skoðun Þakklæti Magneu Gná Jóhannsdóttur skrifar Skoðun Eigum við fyrir kapítalismanum? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Havarti skal það sem sannara reynist Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Lifi frelsið, lifi fjölbreytnin Elliði Vignisson skrifar Skoðun Brexit og ný aðför þjóðernissinna og hægri öfgamanna að velferð og öryggi landsins Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Fundur leigjendasamtakanna með húsnæðishóp Samfylkingar Yngvi Sighvatsson skrifar Sjá meira
Sönn saga úr hversdagsleikanum: Ungur maður langaði að kaupa sér sína fyrstu íbúð. Foreldrar hans, sem eru ágætlega stæð, vildu styðja við son sinn og varð úr að hann myndi leigja bílskúrinn sem var innréttaður sem íbúð. Leigan var 250.000 kr á mánuði, foreldrarnir lögðu einnig fram 250.000 kr á mánuði þannig að sparnaður upp í fyrstu íbúðina var hálf milljón á mánuði eða 12 milljónir á tveimur árum. Þegar sonurinn ákvað að bjóða í íbúðina hafði íbúðin hækkað um 18 milljónir. Þessi mikli sparnaður skilaði honum því að staða hans var 6 milljónum lakari. Ef einstaklingur í forréttindastöðu er í þessari stöðu, hvað þá um alla þá sem ekki hafa tök á aðstoð foreldra til að safna sér einhverjum peningum? Það að spara í krónum til að kaupa sér fasteign sem hækkar jafn hratt í verði er ójafn leikur. Það er dýrt að byggja húsnæði á Íslandi. Einn stærsti kostnaðarliðurinn eru vextir. Fyrirkomulagið hér á landi er þannig að verktaki kaupir lóð, hannar húsið, byggir og selur. Framkvæmdin er nánast öll fjármögnuð með lánsfé á vel yfir 10% vöxtum. Verktaki verður hér á landi að fjármagna sig á framkvæmdalánum og á tíðum enn óhagstæðari lánum. Hagstæðustu lánin eru fasteignalán, þau eru ekki í boði. Allar framkvæmdir eru því í eðli sínu áhættufjárfestingar þar sem salan fer fram við lok framkvæmdanna þegar byggingin er komin á byggingarstig 7 og hlotið öryggisúttekt. Ein blokk gæti kostað rúmlega 2 milljarða og tekur rúmlega 2 ár að byggja þannig að fjármagnskostnaður getur í sumum tilfellum verið allt að hálfur milljarður eða 25% af byggingarkostnaði. Er hægt að gera þetta með öðrum hætti? Stutta svarið er já. Fyrirkomulagið er með öðrum hætti víða í Evrópu. Þar eru íbúðirnar seldar fyrir fram, áður en farið er í sjálfa framkvæmdina. Fólk kaupir nýja íbúð tveimur árum áður en það flytur inn. Þetta þýðir að áhætta byggingaraðila er lágmörkuð og geta hans til að byggja fyrir tekjur í stað lánsfjár lækkar fjármagnskostnað. Sums staðar er það þannig að verktaki fær ekki leyfi til að hefja framkvæmdir fyrr en eignin er seld. Það sem þetta gerir er að hagsmunir verktaka, bæjarfélags og íbúðareigenda verða samþættir. Framkvæmdin gengur hraðar fyrir sig þannig að bæjarfélagið þarf ekki að sitja uppi með tómar lóðir of lengi og fær útsvarsgreiðslur fyrr. Íbúðaeigendur veita byggingaraðila gott og mikilvægt gæðaeftirlit og lágmarka hættu á fúski og fjármagnskostnaður lækkar verulega. Með þessu móti gefst líka tækifæri til að festa verð á aðföngum fyrr og koma sér þannig hjá mögulegum verðhækkunum á framkvæmdatíma. Einnig kemur þetta betur í veg fyrir lóðabrask þar ekki er hægt að sitja á lóðum með það að markmiða að sjá þær hækka í verði og hækka þar með byggingarkostnað. Þeir sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn styrkja stöðu sína einna mest því í stað þess að rembast við að spara fyrir útborgun en horfa síðan á fasteignaverðið hækka meira en sparnaðurinn, geta með þessu móti notið hækkunar á fasteignaverði í tvö ár á meðan húsnæðið er í byggingu. Þannig nýtist sparnaður þeirra miklu betur. Sparnaður gefur lága ávöxtun og til að bæta gráu ofan á svart þarf að greiða fjármagnstekjuskatt af honum. Þetta fyrirkomulag er betur til þess fallið að jafna framboðshlið fasteignamarkaðarins með meiri fyrirsjáanleika og öryggi. Það mun leiða til aukins stöðugleika á fasteignamarkaði. Þessi leið krefst samvinnu verktaka, sveitarfélaga, lánastofnana og tryggingarfélaga og nýrrar hugsunar. Hér er einungis stiklað á stóru varðandi þessa leið. Sú leið sem hingað til hefur verið farin er að hafa áhrif á eftirspurnarhliðina með alls konar útgjöldum ríkissjóðs til niðurgreiðslu á sóuninni sem þrífst á þessum markaði. Aðkoma ríkisins hefur einungis haft þær afleiðingar að hækka íbúðaverð. Fyrirkomulagið á fasteignamarkaði umbunar ekki þeim duglegu sem spara, eins og dæmisagan að ofan sýnir. Betri leið er að hjálpa fólki að komast fyrr inn í ferlinu og njóta verðlagshækkana fasteignarinnar sem og lækkunar fjármagnskostnaðar sem af hlýst. Það er ýmislegt hægt að gera núna til að lækka byggingarkostnað og gera fyrstu kaupendum kleift að komast inn á húsnæðismarkaðinn og hér er ekki verið að finna upp hjólið. Vandinn er að einhverjir eru að græða á kerfinu eins og það er núna. Það er að minnsta kosti ekki almenningur. Það er kominn tími til að breyta þessu og hugsa málin upp á nýtt. Höfundur er oddviti Viðreisnar í bæjarstjórn Hafnarfjarðar
Ungt fólk á Íslandi: kjósið ykkur út úr ójöfnuði og ranglæti í jöfnuð og réttlæti! Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Frumkvöðlar framtíðarinnar: Að breyta brestum og nýta neikvætt til nýsköpunar Halldóra Lillý Jóhannsdóttir Skoðun
Skoðun Frumkvöðlar framtíðarinnar: Að breyta brestum og nýta neikvætt til nýsköpunar Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar
Skoðun Ungt fólk á Íslandi: kjósið ykkur út úr ójöfnuði og ranglæti í jöfnuð og réttlæti! Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Bústaðavegur verður Nikótínstræti — þökk sé Reitum og lífeyrissjóðunum Eyrún Magnúsdóttir skrifar
Skoðun Puigdemont snýr aftur til að gera það ljóst að baráttan fyrir sjálfstæði Katalóníu heldur áfram Jordi Oriola Folch skrifar
Skoðun Brexit og ný aðför þjóðernissinna og hægri öfgamanna að velferð og öryggi landsins Ole Anton Bieltvedt skrifar
Ungt fólk á Íslandi: kjósið ykkur út úr ójöfnuði og ranglæti í jöfnuð og réttlæti! Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Frumkvöðlar framtíðarinnar: Að breyta brestum og nýta neikvætt til nýsköpunar Halldóra Lillý Jóhannsdóttir Skoðun