Húsnæðismál í Reykjavík Einar Jónsson skrifar 13. september 2016 07:00 Í „markaðskerfi“ eru íbúðir verðlagðar eftir aðstæðum með betur settu kaupendurna/leigjendurna í huga og kaupenda/leigjendahópurinn er síðan „víkkaður út“ með opinberu styrkja- og bótakerfi. Sérstakt álag kemur á vinsæla staði. Þegar vel árar og í rýmilegu styrkja- og bótakerfi skara ýmsir eld að eigin köku, s.s. seljandinn/byggingaraðilinn, lánveitandinn, leigusalinn og jafnvel launagreiðandinn með lægri laun en ella.Íbúðaöryggi er kjarninn Íbúðaöryggi er grundvallaratriði, þ.e. að sá sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta íbúðaöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum er íbúðaöryggi ekki til staðar og þá hvað öryggið varðar er ekki hægt að tala um raunhæfan valkost milli þess að eiga íbúð eða leigja íbúð. Íbúðaöryggi skýrir fjölda eignaríbúða hérlendis en að auki eru íbúðaeigendur að greiða í „eigin vasa“ og njóta tiltölulega öruggrar fjárfestingar. Húsaleigusamningar leigufélaga eru jafnan uppsegjanlegir og leigufélög geta selt íbúðir sínar út úr kerfinu. Þá geta öll félög og fyrirtæki, s.s. leigufélög, húsnæðissamvinnufélög og sjálfseignarstofnanir, sem best farið á hausinn og íbúar þar með glatað húsnæði sínu þrátt fyrir að þeir hafi efnt skyldur sínar fullkomlega. Íbúðir á vegum sveitarfélaga ættu að geta veitt íbúðaöryggi jafnfætis eignaríbúðum.Markaðsverð íbúða Sagan sýnir að hagstæðari lán en áður leiða til hækkunar á íbúðaverði. Betri lánakjör eins og lægri vextir og hærra lánshlutfall eru þá í raun til tjóns fyrir íbúðakaupendur. Hagkvæmari byggingarhættir og t.d. ódýrari lóðir, styrkir og niðurgreiðsla, skila sér heldur ekki til kaupenda í söluverði undir markaðsverði á almennum markaði heldur eingöngu í afmörkuðum kerfum eða til þess sem byggir sjálfur sitt eigið húsnæði. Annars er markaðsverðið ráðandi í íbúðaviðskiptum hvaða öfl sem þar búa að baki á hverjum tíma s.s. spákaupmennska eða takmörk á öðrum fjárfestingum. Markaðsverð gæti einkum lækkað eða staðið í stað þegar framboð íbúða er umfram eftirspurn.Notendur Greina má notendur í þrjá hópa:1. Þá verst settu sem búa við þær aðstæður að hafa ekki fjárhagslega getu til öflunar húsnæðis á eigin forsendum.2. Þá sem eru vel settir og þurfa engan stuðning, sem dæmi fólk sem hefur greiðslugetu til að kaupa húsnæði fyrir kr. 50 millj.+3. Þá sem þurfa einhvern stuðning, jafnvel tímabundinn, til öflunar húsnæðis. Borgin hefur lögbundnar skyldur gagnvart fyrsta hópnum. Það er eðlileg krafa að borgin byggi nægilegan fjölda venjulegra fjölskylduíbúða til að svara þörfinni. Markaðurinn virðist svara þörfum annars hópsins með því að þokkalegt framboð er af „dýrum“ íbúðum og íbúðum fyrir dável efnaða eldri borgara.Kaupleiguíbúðir Þriðji hópurinn er sívaxandi og er sá sem þarfnast úrlausnar. Þar þarf borgin að koma sterk inn í dæmið. Í þessum hópi eru einkum fyrstu kaupendur, gjarnan fólk úr námi, sem hefur takmörkuð fjárráð. Til að stuðla að lausn vanda þessa hóps sýnast kaupleiguíbúðir gagnast best þ.e. hagkvæmar venjulegar fjölskylduíbúðir á vegum borgarinnar þar sem jafnvel hluti af leigugreiðslum nýttist upp í útborgun þegar kaupréttur verður virkur. Þar sem þetta kerfi er afmarkað frá almenna markaðinum þá gætu hagstæðir byggingarhættir og kjör skilað sér í lægri húsaleigu og kaupleigutaki ætti að búa við íbúðaöryggi, þ.e. hann gæti nýtt íbúð sína svo lengi sem hann kýs og efnir skyldur sínar. Öflugt virkt kaupleigukerfi er raunhæfur stuðningur til íbúðaöflunar. Útfærslur gætu verið áþekkar og þekktar eru frá fyrri tíma en einnig gætu persónubundnari útfærslur komið til álita, jafnvel á landsvísu með aðkomu Íbúðalánasjóðs.Þessi grein birtist fyrst í Fréttablaðinu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Mest lesið Óhæfur leiðtogi? Franklín Ernir Kristjánsson Skoðun Loksins, Gunnar Bragi! Einar G. Harðarson Skoðun Hvorki útlendingahatur né gestrisni Hildur Þórðardóttir Skoðun Skynsemi Sigmundar Davíðs rýnd – Er ESB aðild/Evra tóm tjara? Ole Anton Bieltvedt Skoðun Ísland þarf ríkisstjórn um almannahagsmuni – ekki sérhagsmuni Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir Skoðun Kílómetragjald: Gjöf fyrir marga, refsiskattur fyrir aðra Ágústa Ágústsdóttir Skoðun Innflytjendalandið Ísland – nokkrar staðreyndir Hallfríður Þórarinsdóttir Skoðun Þau eru við, við erum þau Arnar Eggert Thoroddsen Skoðun Akademískt frelsi er í hættu – Tími til aðgerða Sigrún Ólafsdóttir,Baldvin Zarioh,Hjördís Sigursteinsdóttir Skoðun Vaxandi stríðsátök, en með íslenskum vopnum? Eldur Smári Kristinsson Skoðun Skoðun Skoðun Krabbameinsgreining og andleg líðan Helga Jóna Ósmann Sigurðardóttir skrifar Skoðun Um „orðskrípið“ inngildingu Kjartan Þór Ingason skrifar Skoðun Öryggi og sjálfbærni í ferðaþjónustu: Hvað segir ný könnun? Guðmundur Björnsson skrifar Skoðun Innflytjendalandið Ísland – nokkrar staðreyndir Hallfríður Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Akademískt frelsi er í hættu – Tími til aðgerða Sigrún Ólafsdóttir,Baldvin Zarioh,Hjördís Sigursteinsdóttir skrifar Skoðun Óljós viðurkenning þrátt fyrir stefnu stjórnvalda Sandra B. Franks skrifar Skoðun Sömu rök og styðja rétt kvenna til þungunarrofs eiga við um dánaraðstoð Ingrid Kuhlman,Steinar Harðarson skrifar Skoðun Vaxandi stríðsátök, en með íslenskum vopnum? Eldur Smári Kristinsson skrifar Skoðun Ísland þarf ríkisstjórn um almannahagsmuni – ekki sérhagsmuni Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Þau eru við, við erum þau Arnar Eggert Thoroddsen skrifar Skoðun Óhæfur leiðtogi? Franklín Ernir Kristjánsson skrifar Skoðun Loksins, Gunnar Bragi! Einar G. Harðarson skrifar Skoðun Skynsemi Sigmundar Davíðs rýnd – Er ESB aðild/Evra tóm tjara? Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Hvorki útlendingahatur né gestrisni Hildur Þórðardóttir skrifar Skoðun Menntakerfið í öfuga átt við atvinnulífið: Hvers vegna eykst álag á nemendur á meðan vinnuvikan styttist? Karl Liljendal Hólmgeirsson skrifar Skoðun Er ekki einokun Háskóla Íslands óviðunandi? Helga Dögg Sverrisdóttir skrifar Skoðun Kílómetragjald: Gjöf fyrir marga, refsiskattur fyrir aðra Ágústa Ágústsdóttir skrifar Skoðun Róttækar og tafarlausar umbætur Arnar þór Jónsson,Kári Allansson skrifar Skoðun Afleiðingar ríkisafskipta: Af hverju skaðleg einokun er ekki til á frjálsum markaði Eiríkur Magnússon skrifar Skoðun Er verið að blekkja fólk? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Það er ekkert til sem heitir full vinnustytting með 15 mínútna neysluhléi Jóhanna Helgadóttir skrifar Skoðun Um blöndun menningarheima Ugla Stefanía Kristjönudóttir Jónsdóttir skrifar Skoðun Ökuskírteini á hval Sigursteinn Másson skrifar Skoðun Barningur smáframleiðenda Fjóla Einarsdóttir skrifar Skoðun Erum við í ofbeldissambandi? Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Ó nei, ekki aftur! Leyfisveitingar fyrir Hvammsvirkjun Margrét Erlendsdóttir skrifar Skoðun Siddhi: Yfirnáttúrulegir hæfileikar Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Innviðaskuldin mikla Grímur Atlason skrifar Skoðun Umsókn um stöðu kennara í (vonandi) nálægri framtíð Heiða Ingunn Þorgeirsdóttir skrifar Skoðun Sögur Hannesar Hólmsteins Hjálmtýr Heiðdal skrifar Sjá meira
Í „markaðskerfi“ eru íbúðir verðlagðar eftir aðstæðum með betur settu kaupendurna/leigjendurna í huga og kaupenda/leigjendahópurinn er síðan „víkkaður út“ með opinberu styrkja- og bótakerfi. Sérstakt álag kemur á vinsæla staði. Þegar vel árar og í rýmilegu styrkja- og bótakerfi skara ýmsir eld að eigin köku, s.s. seljandinn/byggingaraðilinn, lánveitandinn, leigusalinn og jafnvel launagreiðandinn með lægri laun en ella.Íbúðaöryggi er kjarninn Íbúðaöryggi er grundvallaratriði, þ.e. að sá sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta íbúðaöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum er íbúðaöryggi ekki til staðar og þá hvað öryggið varðar er ekki hægt að tala um raunhæfan valkost milli þess að eiga íbúð eða leigja íbúð. Íbúðaöryggi skýrir fjölda eignaríbúða hérlendis en að auki eru íbúðaeigendur að greiða í „eigin vasa“ og njóta tiltölulega öruggrar fjárfestingar. Húsaleigusamningar leigufélaga eru jafnan uppsegjanlegir og leigufélög geta selt íbúðir sínar út úr kerfinu. Þá geta öll félög og fyrirtæki, s.s. leigufélög, húsnæðissamvinnufélög og sjálfseignarstofnanir, sem best farið á hausinn og íbúar þar með glatað húsnæði sínu þrátt fyrir að þeir hafi efnt skyldur sínar fullkomlega. Íbúðir á vegum sveitarfélaga ættu að geta veitt íbúðaöryggi jafnfætis eignaríbúðum.Markaðsverð íbúða Sagan sýnir að hagstæðari lán en áður leiða til hækkunar á íbúðaverði. Betri lánakjör eins og lægri vextir og hærra lánshlutfall eru þá í raun til tjóns fyrir íbúðakaupendur. Hagkvæmari byggingarhættir og t.d. ódýrari lóðir, styrkir og niðurgreiðsla, skila sér heldur ekki til kaupenda í söluverði undir markaðsverði á almennum markaði heldur eingöngu í afmörkuðum kerfum eða til þess sem byggir sjálfur sitt eigið húsnæði. Annars er markaðsverðið ráðandi í íbúðaviðskiptum hvaða öfl sem þar búa að baki á hverjum tíma s.s. spákaupmennska eða takmörk á öðrum fjárfestingum. Markaðsverð gæti einkum lækkað eða staðið í stað þegar framboð íbúða er umfram eftirspurn.Notendur Greina má notendur í þrjá hópa:1. Þá verst settu sem búa við þær aðstæður að hafa ekki fjárhagslega getu til öflunar húsnæðis á eigin forsendum.2. Þá sem eru vel settir og þurfa engan stuðning, sem dæmi fólk sem hefur greiðslugetu til að kaupa húsnæði fyrir kr. 50 millj.+3. Þá sem þurfa einhvern stuðning, jafnvel tímabundinn, til öflunar húsnæðis. Borgin hefur lögbundnar skyldur gagnvart fyrsta hópnum. Það er eðlileg krafa að borgin byggi nægilegan fjölda venjulegra fjölskylduíbúða til að svara þörfinni. Markaðurinn virðist svara þörfum annars hópsins með því að þokkalegt framboð er af „dýrum“ íbúðum og íbúðum fyrir dável efnaða eldri borgara.Kaupleiguíbúðir Þriðji hópurinn er sívaxandi og er sá sem þarfnast úrlausnar. Þar þarf borgin að koma sterk inn í dæmið. Í þessum hópi eru einkum fyrstu kaupendur, gjarnan fólk úr námi, sem hefur takmörkuð fjárráð. Til að stuðla að lausn vanda þessa hóps sýnast kaupleiguíbúðir gagnast best þ.e. hagkvæmar venjulegar fjölskylduíbúðir á vegum borgarinnar þar sem jafnvel hluti af leigugreiðslum nýttist upp í útborgun þegar kaupréttur verður virkur. Þar sem þetta kerfi er afmarkað frá almenna markaðinum þá gætu hagstæðir byggingarhættir og kjör skilað sér í lægri húsaleigu og kaupleigutaki ætti að búa við íbúðaöryggi, þ.e. hann gæti nýtt íbúð sína svo lengi sem hann kýs og efnir skyldur sínar. Öflugt virkt kaupleigukerfi er raunhæfur stuðningur til íbúðaöflunar. Útfærslur gætu verið áþekkar og þekktar eru frá fyrri tíma en einnig gætu persónubundnari útfærslur komið til álita, jafnvel á landsvísu með aðkomu Íbúðalánasjóðs.Þessi grein birtist fyrst í Fréttablaðinu.
Ísland þarf ríkisstjórn um almannahagsmuni – ekki sérhagsmuni Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir Skoðun
Akademískt frelsi er í hættu – Tími til aðgerða Sigrún Ólafsdóttir,Baldvin Zarioh,Hjördís Sigursteinsdóttir Skoðun
Skoðun Akademískt frelsi er í hættu – Tími til aðgerða Sigrún Ólafsdóttir,Baldvin Zarioh,Hjördís Sigursteinsdóttir skrifar
Skoðun Sömu rök og styðja rétt kvenna til þungunarrofs eiga við um dánaraðstoð Ingrid Kuhlman,Steinar Harðarson skrifar
Skoðun Ísland þarf ríkisstjórn um almannahagsmuni – ekki sérhagsmuni Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir skrifar
Skoðun Menntakerfið í öfuga átt við atvinnulífið: Hvers vegna eykst álag á nemendur á meðan vinnuvikan styttist? Karl Liljendal Hólmgeirsson skrifar
Skoðun Afleiðingar ríkisafskipta: Af hverju skaðleg einokun er ekki til á frjálsum markaði Eiríkur Magnússon skrifar
Skoðun Það er ekkert til sem heitir full vinnustytting með 15 mínútna neysluhléi Jóhanna Helgadóttir skrifar
Ísland þarf ríkisstjórn um almannahagsmuni – ekki sérhagsmuni Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir Skoðun
Akademískt frelsi er í hættu – Tími til aðgerða Sigrún Ólafsdóttir,Baldvin Zarioh,Hjördís Sigursteinsdóttir Skoðun