Eignaskiptayfirlýsingar Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 3. október 2022 11:30 Húseigendafélaginu berast oft fyrirspurnir um gerð og efni eignaskiptayfirlýsinga í eldri húsum þar sem fyri hendi eru gamlir skiptasamamningar sem ekki eru alls kostar réttir né í fullu samræmi við gildandi reglur um eignaskiptayfirlýsingar. Er spurt hvort nauðsyn beri til og skylt að láta gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar í slíkum tilvikum. Einnig er spurt um þörf á nýjum eða breyttum eignskiptayfirlýsingum vegna viðbygginga og breytinga á húsi eða einstökum eignarhlutum. Sömuleiðis þegar um er að ræða breytingar vegna yfirfæslu milli eigenda á húsrými, bílskúr, bílastæði eða lóðarhluta. Lagaskylda Samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 ber að gera eignaskiptayfirlýsingar fyrir öll fjöleignarhús enda liggi ekki fyrir fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Jafnframt eru fyrirmæli í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar o.fl. Fjöleignarhús eru öll hús sem hafa að geyma 2 eða fleiri eignarhluta í eigu fleiri en eins og geta verið íbúðarhús, atvinnuhúsnæði, blandað húsnæði og raðhús og annars konar sambyggð hús. Um er að ræða skriflega gerninga sem gerðir er á grundvelli laga um fjöleignarhús og geyma lýsingu á húsi og lóð, mæla fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarða hlutdeild eigenda í sameign. Grundvallargerningur Þannig marka eignaskiptayfirlýsingar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. Eignaskiptayfirlýsing er fortaklaus skylda samkvæmt fjöleignarhúsalögunum og enginn eigandi getur skorast undan gerð þeirra. Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Starfsleyfi. Þinglýsing Þeir einir mega taka að sér gerð eignaskiptayfirlýsinga sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra. Það er skilyrði fyrir þinglýsingu eignayfirfærslu í eignarhluta í fjöleignarhúsum að til sé þinglýst eignaskiptayfirlýsing í samræmi við ákvæði laga og eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Breytar forsendur Hafi forsendur breyst eða raskast vegna breytinga á fjöleignarhúsi eða eignarhaldi, skulu eigendur láta gera nauðsynlegar breytingar eða leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa þeim. Sé um verulegar breytingar að tefla skal ger nýja eignaskiptayfirlýsingu. Eldri yfirlýsingar og samningar Mat á því hvort eldri fyrirliggjandi skiptagerningar séu fullnægjandi og hvort þörf sé á nýrri eignaskiptayfirlýsingu skal byggt á hagsmunum, þörfum og forsendum eigenda og eðli og tilgangi slíkra gerninga samkvæmt fjöleignarhúsalögum og þeim eignarréttarsjónarmiðum og lagaviðhorfum sem búa að baki þeim. Sé fyrir hendi þinglýstur skiptagerningur, sem tilgreinir a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og ekki fer augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga og eigendur vilja hafa áfram til grundvallar í skiptum sínum, er ekki þörf á að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu meðan ekki kemur fram formleg krafa frá einhverjum eigenda þar að lútandi. Sem sagt ekki er þörf á að gera eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss liggur ljós fyrir og ekkert sérstakt kallar á hana. Á það t.d. einkum við um minni og einfaldari gerð fjöleignarhúsa, svo sem parhús og ráðhús. Ákvörðun. Lögvarinn krafa Eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni sem snerta hana. Þetta á einnig við þegar tekin er ákvörðun um að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúss. Taka verður ákvörðun á löglega boðuðum fundi og nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda. Sé einhver eigendi ekki hafður með í ráðum getur hann krafist þess að vinna við hana sé stöðvuð og neitað að taka þátt í kostnaði við gerð hennar. Hins vegar verður að leggja á það áherslu að það er brýn lagaskylda að til staðar sé fullnægjandi eignaskiptayfirlýsing. Hver eigandi á sjálfstæðan rétt í því efni og getur að fullnægðum lagskilyrðum knúið á um nýja eignskiptayfirlýsingu í stað ófullnægjandi og rangrar og það jafnvel þótt meirihlutinn dragi lappirnar og vilji una áfram við þá gömlu og götóttu. Undirritun Eignaskiptayfirlýsing skal undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða sérstakar takmarkanir á eignarráðum. Hafi eignaskiptayfirlýsingin eingöngu að geyma samantekt, skráningu og skiptingu húss í samræmi við þinglýstar heimildir og uppdrætti og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur er ekki krafist samþykkis allra eigenda. Sé um að ræða hús þar sem eignarhlutar eru fleiri en sex nægir að eignaskiptayfirlýsing sé undirrituð af stjórn húsfélagsins en sé um að ræða hús með færri eignarhlutum nægir undirskrift einfalds meirihluta, annað hvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Kostnaður Það er meginregla að kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsingar skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum enda liggi fyrir lögleg ákvörðun á grundvelli sameiginlegra hagsmuna. Frá þessari meginreglu er rétt að víkja þegar nýrrar eða breyttrar eignaskiptayfirlýsingar er eingöngu eða aðallega þörf vegna breyttra forsendna sem varða einstaka eigendur en aðra ekki. Á það t.d. við um eignatilfærslur innan hússins og þegar byggt er við hús eða á lóð þess eða því breytt. Þegar svo stendur á er talið að sá sem á alla eða mestu hagsmunina eigi að bera kostnað eða kostnaðarauka í samræmi við það. Þessi undantekningarregla byggist á eðli máls og sanngirnissjónarmiðum, sbr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Húsnæðismál Málefni fjölbýlishúsa Neytendur Sigurður Helgi Guðjónsson Mest lesið Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson Skoðun Nærandi ferðaþjónusta Hildur Guðbjörg Kristjánsdóttir Skoðun Stöðvum glæpagengi á Íslandi Hjalti Vigfússon Skoðun Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt Skoðun Skoðun Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson skrifar Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson skrifar Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma skrifar Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson skrifar Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Fjármögnuðu stríðsvél Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugleiðingar á páskum Ámundi Loftsson skrifar Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar Skoðun Móttaka skemmtiferðaskipa - hlustað á íbúa Þórdís Lóa Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar Skoðun Þegar mannshjörtun mætast Jóna Hrönn Bolladóttir,Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Kristján á Sprengisandi lendir í ágjöf Björn Ólafsson skrifar Skoðun Unglingar eiga skilið heildstætt mat frá framhaldsskólum Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Stöðvum glæpagengi á Íslandi Hjalti Vigfússon skrifar Skoðun Jafnlaunavottun - „Hverjir græða á jafnlaunavottun“ Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Gervigreind í skólum: Tækifæri sem fáir eru að ræða? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Hvernig húsnæðismarkað vill Viðskiptaráð? Finnbjörn A. Hermannsson skrifar Skoðun Enginn matur og næring án sérfræðiþekkingar Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar Skoðun Öll endurhæfing er í eðli sínu starfsendurhæfing Sveindís Anna Jóhannsdóttir skrifar Skoðun „Bíddu, varst þú ekki að biðja um þessa greiðslu?“ Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Rétta leiðin til endurreisnar menntakerfisins? Birgir Finnsson skrifar Sjá meira
Húseigendafélaginu berast oft fyrirspurnir um gerð og efni eignaskiptayfirlýsinga í eldri húsum þar sem fyri hendi eru gamlir skiptasamamningar sem ekki eru alls kostar réttir né í fullu samræmi við gildandi reglur um eignaskiptayfirlýsingar. Er spurt hvort nauðsyn beri til og skylt að láta gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar í slíkum tilvikum. Einnig er spurt um þörf á nýjum eða breyttum eignskiptayfirlýsingum vegna viðbygginga og breytinga á húsi eða einstökum eignarhlutum. Sömuleiðis þegar um er að ræða breytingar vegna yfirfæslu milli eigenda á húsrými, bílskúr, bílastæði eða lóðarhluta. Lagaskylda Samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 ber að gera eignaskiptayfirlýsingar fyrir öll fjöleignarhús enda liggi ekki fyrir fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Jafnframt eru fyrirmæli í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar o.fl. Fjöleignarhús eru öll hús sem hafa að geyma 2 eða fleiri eignarhluta í eigu fleiri en eins og geta verið íbúðarhús, atvinnuhúsnæði, blandað húsnæði og raðhús og annars konar sambyggð hús. Um er að ræða skriflega gerninga sem gerðir er á grundvelli laga um fjöleignarhús og geyma lýsingu á húsi og lóð, mæla fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarða hlutdeild eigenda í sameign. Grundvallargerningur Þannig marka eignaskiptayfirlýsingar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. Eignaskiptayfirlýsing er fortaklaus skylda samkvæmt fjöleignarhúsalögunum og enginn eigandi getur skorast undan gerð þeirra. Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Starfsleyfi. Þinglýsing Þeir einir mega taka að sér gerð eignaskiptayfirlýsinga sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra. Það er skilyrði fyrir þinglýsingu eignayfirfærslu í eignarhluta í fjöleignarhúsum að til sé þinglýst eignaskiptayfirlýsing í samræmi við ákvæði laga og eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Breytar forsendur Hafi forsendur breyst eða raskast vegna breytinga á fjöleignarhúsi eða eignarhaldi, skulu eigendur láta gera nauðsynlegar breytingar eða leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa þeim. Sé um verulegar breytingar að tefla skal ger nýja eignaskiptayfirlýsingu. Eldri yfirlýsingar og samningar Mat á því hvort eldri fyrirliggjandi skiptagerningar séu fullnægjandi og hvort þörf sé á nýrri eignaskiptayfirlýsingu skal byggt á hagsmunum, þörfum og forsendum eigenda og eðli og tilgangi slíkra gerninga samkvæmt fjöleignarhúsalögum og þeim eignarréttarsjónarmiðum og lagaviðhorfum sem búa að baki þeim. Sé fyrir hendi þinglýstur skiptagerningur, sem tilgreinir a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og ekki fer augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga og eigendur vilja hafa áfram til grundvallar í skiptum sínum, er ekki þörf á að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu meðan ekki kemur fram formleg krafa frá einhverjum eigenda þar að lútandi. Sem sagt ekki er þörf á að gera eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss liggur ljós fyrir og ekkert sérstakt kallar á hana. Á það t.d. einkum við um minni og einfaldari gerð fjöleignarhúsa, svo sem parhús og ráðhús. Ákvörðun. Lögvarinn krafa Eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni sem snerta hana. Þetta á einnig við þegar tekin er ákvörðun um að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúss. Taka verður ákvörðun á löglega boðuðum fundi og nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda. Sé einhver eigendi ekki hafður með í ráðum getur hann krafist þess að vinna við hana sé stöðvuð og neitað að taka þátt í kostnaði við gerð hennar. Hins vegar verður að leggja á það áherslu að það er brýn lagaskylda að til staðar sé fullnægjandi eignaskiptayfirlýsing. Hver eigandi á sjálfstæðan rétt í því efni og getur að fullnægðum lagskilyrðum knúið á um nýja eignskiptayfirlýsingu í stað ófullnægjandi og rangrar og það jafnvel þótt meirihlutinn dragi lappirnar og vilji una áfram við þá gömlu og götóttu. Undirritun Eignaskiptayfirlýsing skal undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða sérstakar takmarkanir á eignarráðum. Hafi eignaskiptayfirlýsingin eingöngu að geyma samantekt, skráningu og skiptingu húss í samræmi við þinglýstar heimildir og uppdrætti og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur er ekki krafist samþykkis allra eigenda. Sé um að ræða hús þar sem eignarhlutar eru fleiri en sex nægir að eignaskiptayfirlýsing sé undirrituð af stjórn húsfélagsins en sé um að ræða hús með færri eignarhlutum nægir undirskrift einfalds meirihluta, annað hvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Kostnaður Það er meginregla að kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsingar skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum enda liggi fyrir lögleg ákvörðun á grundvelli sameiginlegra hagsmuna. Frá þessari meginreglu er rétt að víkja þegar nýrrar eða breyttrar eignaskiptayfirlýsingar er eingöngu eða aðallega þörf vegna breyttra forsendna sem varða einstaka eigendur en aðra ekki. Á það t.d. við um eignatilfærslur innan hússins og þegar byggt er við hús eða á lóð þess eða því breytt. Þegar svo stendur á er talið að sá sem á alla eða mestu hagsmunina eigi að bera kostnað eða kostnaðarauka í samræmi við það. Þessi undantekningarregla byggist á eðli máls og sanngirnissjónarmiðum, sbr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.
Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun
Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar
Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar
Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar
Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Enginn matur og næring án sérfræðiþekkingar Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar
Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir Skoðun