Besta vörnin gegn verðbólgu? Ólafur Margeirsson skrifar 1. mars 2023 06:01 Fólksfjölgun á Íslandi hefur verið um 10-15% á áratug síðan 1960. Þörfin á því að byggja íbúðir hefur því alltaf verið mikil og hefur stundum þurft átak eða kerfisbreytingu til þess að halda í við fólksfjölgunina. Nú þarf aðra kerfisbreytingu, annað átak. Sagan Sem sjá má á mynd 1 hér að neðan hefur fólksfjölgun á Íslandi verið nokkuð stöðug sé horft á heilu áratugina. Samsetning hennar hefur vissulega breyst: áður var hún borin uppi af pörum sem eignuðust börn en í dag er stærri hluti af henni en áður borinn uppi af fólki sem vill flytja til landsins. Þetta fólk bætir íslenskt hagkerfi til mikilla muna, vinnur t.d. störf sem Íslendingar sjálfir hafa engan áhuga á að vinna og ber reynslu og þekkingu frá sínu heimalandi sem nýtist vel á Íslandi. Þörfin á því að byggja íbúðir á Íslandi hefur því alltaf verið mikil, einfaldlega vegna fólksfjölgunar – og sama hvað hefur drifið þessa fólksfjölgun. En það hefur ekki alltaf verið nægilega mikið byggt með tilheyrandi skorti á húsnæði til leigu og sölu. Mynd 2 sýnir hvernig fólksfjölgunin hefur þróast samhliða fjölda nýrra íbúða (fjölbýli og einbýli) yfir sama tímabil. Mynd 2 sýnir ágætlega að Íslendingar geta byggt nógu mikið af íbúðum sé vilji til þess. Á 8. áratugnum voru t.d. um 25.000 íbúðir byggðar á Íslandi, nærri því tvöfalt meira magn á hvern nýjan íbúa en á áratugnum á undan. Fróðlegt er líka að bera saman íbúafjölgun per nýja íbúð (1,0) á 8. áratugnum, þegar átak var gert í byggingu íbúða, saman við íbúafjölgun per íbúð (2,8) á árunum 2010-2020. Skiljanlega var meiri hætta á húsnæðiskorti upp úr 2020 þegar svona lítið var byggt á árunum upp úr Hruni sérstaklega. Framtíðin Það er vert að benda á að mikill kippur hefur átt sér stað í íbúðabyggingu síðustu ár. Ef fram heldur sem horfir verða tæplega 30.000 íbúðir byggðar á þessum áratug á landinu öllu (sjá brotalínu á mynd 2). En það er eftir sem áður varla nóg sé horft á íbúafjölgun per nýja íbúð frá árinu 2020. Þá þarf að vinna niður skortinn á húsnæði frá árunum 2010-2020. Það er líka mikil hætta á því að á árunum 2024-2026 dragi verulega úr íbúðafjárfestingu. Ástæðan er afskaplega einföld: vaxtahækkanir Seðlabankans. Fyrstu áhrifin sem vaxtahækkanir Seðlabankans hafa er að hækka fjármögnunarkostnað byggingarverktaka. Að byggja íbúðir er óhemju dýrt verk því mikil fjárútlát eru nauðsynleg áður en sala eða leiga getur átt sér stað. Þessi fjárútlát geta verið fjármögnuð af eigin fé en því miður eru þau oft að meirihluta fjármögnuð með lánsfé. Og þegar vextir á lánsfé hækka eykst fjármögnunarkostnaður íbúðabygginga og þar með byggingarkostnaður í heild (fyrir utan aðrar hækkanir á fjármögnunarkostnaði sem hafa átt sér stað). Hærri byggingarkostnaður leiðir til minni húsbygginga að gefnu leigu- og fasteignaverði. Önnur áhrif sem vaxtahækkun Seðlabankans hefur er að lækka fasteignaverð. Og það dregur beint úr vilja byggingarverktaka til þess að byggja íbúðir. Úr verður að minna verður byggt en ella. Og það er nákvæmlega það sem hagkerfið má ekki verða fyrir næstu ár. Afleiðingar húsnæðisskorts Það eru nokkrar grundvallaráhrif af húsnæðisskorti sem Íslendingar verða að átta sig á. Í fyrsta lagi munu raddir um að takmarka komu fólks sem vill flytja til Íslands verða háværari. Erlendum ríkisborgurum og ferðamönnum verður í auknum mæli kennt um húsnæðisskortinn, að þetta fólk sé „að taka pláss frá Íslendingum“ og viðlíka orðfar. Í öðru lagi eykst órói á vinnumarkaði með tilheyrandi pólitískum og efnahagslegum óstöðugleika. Hærri leiga, hærri afborganir lána og óstöðugt fasteignaverð ýtir undir kröfur verkalýðsfélaga um hærri laun. Hluti af þessum hærri launum leiðir til hærra verðlags sem aftur setur Seðlabankann í klemmu. Á hann kannski að hækka vexti enn meira? Í þriðja lagi verður hagkerfið af ótrúlegum verðmætum. Nægt húsnæði þar sem leiga og fasteignaverð eru viðráðanlegri en ella leiðir til minni fjárhagsáhyggna meðal fólks. Það hefur meira á milli handanna sem endar m.a. í aukinni eftirspurn eftir annars konar vöru og þjónustu sem fyrirtæki ýmis konar munu hagnast á að framleiða og selja. Auknir möguleikar á húsnæði geta skipt sköpum fyrir lítil sem stór bæjarfélög þar sem skortur er á híbýlum fyrir fólk: fyrirtæki finna fólk til að vinna störf, útsvarstekjur aukast, nýtni á innviðum batnar, o.s.frv. Það þarf kerfisbreytingu í átt að meira framboði af íbúðum Skortur á húsnæði er sóun: sóun á tíma, orku og peningum. Skortur á húsnæði leiðir til minna hagkerfis, minni velsældar, meiri verðbólgu og hærri vaxta en ella. Vaxtahækkanir Seðlabankans munu vafalítið koma verðbólgu niður á skikkanlegt stig að lokum. En þær ýta líka undir efnahagslegan og pólitískan óstöðugleika. Þær auka líka hættuna á frekari húsnæðisskorti á næstu árum, sem leiðir okkur einfaldlega aftur í átt að þeim stað sem við erum á í dag: skortur á húsnæði, óstöðugleiki, verðbólga og átök á vinnumarkaði. Það sem þarf er kerfisbreyting. Sú kerfisbreyting þarf að ýta fjármagni, sérstaklega en ekki eingöngu langtíma eiginfjár fjármagni, í átt að því að leysa skortinn á íbúðum. Sá skortur verður eingöngu leystur með því að byggja meira af íbúðum um allt land. Og það þurfa allir að leggjast á eitt. Ríkisstjórnin og Seðlabankinn þurfa að breyta laga- og regluverki til að ýta undir þetta, sveitarfélög þurfa að ýta undir þetta, aðilar vinnumarkaðarins þurfa að ýta undir þetta, lífeyrissjóðir og bankar þurfa að ýta undir þetta. Þetta má kalla Þjóðarsátt hina síðari. Sáttin þar sem við sættumst á að leysa undirliggjandi vandamálið frekar en að berjast um hver ber kostnaðinn af afleiðingum þess. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Ólafur Margeirsson Mest lesið Takk fyrir peninginn Inga Sæland Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Niðurskurður?!... Jahá sá skal fyrst hefjast inn á Alþingi Íslendinga, með verulegri fækkun á fjöldi Alþingismanna þar á ferð Bakir Anwar Nassar Skoðun Nei, ég er ekki hamstur á hjóli Rakel Linda Kristjánsdóttir Skoðun Hvers virði erum við? Ágústa Árnadóttir Skoðun Kennari fær milljón! Gunnar Hólmsteinn Ársælsson Skoðun Sækja óreiðumenn í flugrekstur? Haukur Arnþórsson Skoðun Hallgrímur, málið snýst því miður ekki bara um kebab Snorri Másson Skoðun Að auka virði sitt Hulda María Magnúsdóttir Skoðun 6 nauðsynlegar afneitanir Sigurður Ingi Friðleifsson Skoðun Innflytjendalandið Ísland – nokkrar staðreyndir Hallfríður Þórarinsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Hvers virði erum við? Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Nei, ég er ekki hamstur á hjóli Rakel Linda Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Niðurskurður?!... Jahá sá skal fyrst hefjast inn á Alþingi Íslendinga, með verulegri fækkun á fjöldi Alþingismanna þar á ferð Bakir Anwar Nassar skrifar Skoðun Að auka virði sitt Hulda María Magnúsdóttir skrifar Skoðun Fegurð landsins Adeline Tracz skrifar Skoðun Takk fyrir peninginn Inga Sæland Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Sósíalismi, alþjóðasamvinna og blómleg viðskipti Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Kennari fær milljón! Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Sjálfbærni er þjóðaröryggismál Fida Abu Libdeh skrifar Skoðun Illmælgi sem kosningamál Björn Þorláksson skrifar Skoðun Nei eða já? Af eða á? Diljá Matthíasardóttir skrifar Skoðun Ísland fyrirmynd í raforkuviðskiptum Tinna Traustadóttir skrifar Skoðun Tekur þú Orkulán? Hver skeið skiptir máli Guðrún Friðriksdóttir skrifar Skoðun Hvernig líður þér? Jón Gnarr skrifar Skoðun Baráttan sem ætti að sameina okkur Sindri Geir Óskarsson skrifar Skoðun Barnafangelsi Ásmundar Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Með aukinni farsæld hefur hlutverk fagmenntaðra sérkennara aldrei verið mikilvægara Sædís Ósk Harðardóttir,Helga Þórey Júlíudóttir skrifar Skoðun Kunnum við að rífast? Katrín Þrastardóttir skrifar Skoðun Veistu hvað er að? Birna Dröfn Jónasdóttir skrifar Skoðun Hve mörgum lífum má fórna fyrir þægindi sumra? Hlynur Orri Stefánsson skrifar Skoðun 6 nauðsynlegar afneitanir Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Samstarf um menntun og móttöku barna af erlendum uppruna Fríða Bjarney Jónsdóttir skrifar Skoðun Útlendingar í eigin landi Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Þessi bölvaði hagvöxtur, þurfum við kannski bara annað hrun? Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Frettatiminn.is og ég urðum fyrir netárás Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Sporin hræða vissulega Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Sækja óreiðumenn í flugrekstur? Haukur Arnþórsson skrifar Skoðun Þjóðstjórn lokið – verður nú sundrung? Þorvaldur Örn Árnason skrifar Skoðun Ákall um kjark Guðbjörg Pálsdóttir,Kolbrún Halldórsdóttir,Steinunn Þórðardóttir,Svana Helen Björnsdóttir skrifar Skoðun Lögfestum leikskólastigið Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Sjá meira
Fólksfjölgun á Íslandi hefur verið um 10-15% á áratug síðan 1960. Þörfin á því að byggja íbúðir hefur því alltaf verið mikil og hefur stundum þurft átak eða kerfisbreytingu til þess að halda í við fólksfjölgunina. Nú þarf aðra kerfisbreytingu, annað átak. Sagan Sem sjá má á mynd 1 hér að neðan hefur fólksfjölgun á Íslandi verið nokkuð stöðug sé horft á heilu áratugina. Samsetning hennar hefur vissulega breyst: áður var hún borin uppi af pörum sem eignuðust börn en í dag er stærri hluti af henni en áður borinn uppi af fólki sem vill flytja til landsins. Þetta fólk bætir íslenskt hagkerfi til mikilla muna, vinnur t.d. störf sem Íslendingar sjálfir hafa engan áhuga á að vinna og ber reynslu og þekkingu frá sínu heimalandi sem nýtist vel á Íslandi. Þörfin á því að byggja íbúðir á Íslandi hefur því alltaf verið mikil, einfaldlega vegna fólksfjölgunar – og sama hvað hefur drifið þessa fólksfjölgun. En það hefur ekki alltaf verið nægilega mikið byggt með tilheyrandi skorti á húsnæði til leigu og sölu. Mynd 2 sýnir hvernig fólksfjölgunin hefur þróast samhliða fjölda nýrra íbúða (fjölbýli og einbýli) yfir sama tímabil. Mynd 2 sýnir ágætlega að Íslendingar geta byggt nógu mikið af íbúðum sé vilji til þess. Á 8. áratugnum voru t.d. um 25.000 íbúðir byggðar á Íslandi, nærri því tvöfalt meira magn á hvern nýjan íbúa en á áratugnum á undan. Fróðlegt er líka að bera saman íbúafjölgun per nýja íbúð (1,0) á 8. áratugnum, þegar átak var gert í byggingu íbúða, saman við íbúafjölgun per íbúð (2,8) á árunum 2010-2020. Skiljanlega var meiri hætta á húsnæðiskorti upp úr 2020 þegar svona lítið var byggt á árunum upp úr Hruni sérstaklega. Framtíðin Það er vert að benda á að mikill kippur hefur átt sér stað í íbúðabyggingu síðustu ár. Ef fram heldur sem horfir verða tæplega 30.000 íbúðir byggðar á þessum áratug á landinu öllu (sjá brotalínu á mynd 2). En það er eftir sem áður varla nóg sé horft á íbúafjölgun per nýja íbúð frá árinu 2020. Þá þarf að vinna niður skortinn á húsnæði frá árunum 2010-2020. Það er líka mikil hætta á því að á árunum 2024-2026 dragi verulega úr íbúðafjárfestingu. Ástæðan er afskaplega einföld: vaxtahækkanir Seðlabankans. Fyrstu áhrifin sem vaxtahækkanir Seðlabankans hafa er að hækka fjármögnunarkostnað byggingarverktaka. Að byggja íbúðir er óhemju dýrt verk því mikil fjárútlát eru nauðsynleg áður en sala eða leiga getur átt sér stað. Þessi fjárútlát geta verið fjármögnuð af eigin fé en því miður eru þau oft að meirihluta fjármögnuð með lánsfé. Og þegar vextir á lánsfé hækka eykst fjármögnunarkostnaður íbúðabygginga og þar með byggingarkostnaður í heild (fyrir utan aðrar hækkanir á fjármögnunarkostnaði sem hafa átt sér stað). Hærri byggingarkostnaður leiðir til minni húsbygginga að gefnu leigu- og fasteignaverði. Önnur áhrif sem vaxtahækkun Seðlabankans hefur er að lækka fasteignaverð. Og það dregur beint úr vilja byggingarverktaka til þess að byggja íbúðir. Úr verður að minna verður byggt en ella. Og það er nákvæmlega það sem hagkerfið má ekki verða fyrir næstu ár. Afleiðingar húsnæðisskorts Það eru nokkrar grundvallaráhrif af húsnæðisskorti sem Íslendingar verða að átta sig á. Í fyrsta lagi munu raddir um að takmarka komu fólks sem vill flytja til Íslands verða háværari. Erlendum ríkisborgurum og ferðamönnum verður í auknum mæli kennt um húsnæðisskortinn, að þetta fólk sé „að taka pláss frá Íslendingum“ og viðlíka orðfar. Í öðru lagi eykst órói á vinnumarkaði með tilheyrandi pólitískum og efnahagslegum óstöðugleika. Hærri leiga, hærri afborganir lána og óstöðugt fasteignaverð ýtir undir kröfur verkalýðsfélaga um hærri laun. Hluti af þessum hærri launum leiðir til hærra verðlags sem aftur setur Seðlabankann í klemmu. Á hann kannski að hækka vexti enn meira? Í þriðja lagi verður hagkerfið af ótrúlegum verðmætum. Nægt húsnæði þar sem leiga og fasteignaverð eru viðráðanlegri en ella leiðir til minni fjárhagsáhyggna meðal fólks. Það hefur meira á milli handanna sem endar m.a. í aukinni eftirspurn eftir annars konar vöru og þjónustu sem fyrirtæki ýmis konar munu hagnast á að framleiða og selja. Auknir möguleikar á húsnæði geta skipt sköpum fyrir lítil sem stór bæjarfélög þar sem skortur er á híbýlum fyrir fólk: fyrirtæki finna fólk til að vinna störf, útsvarstekjur aukast, nýtni á innviðum batnar, o.s.frv. Það þarf kerfisbreytingu í átt að meira framboði af íbúðum Skortur á húsnæði er sóun: sóun á tíma, orku og peningum. Skortur á húsnæði leiðir til minna hagkerfis, minni velsældar, meiri verðbólgu og hærri vaxta en ella. Vaxtahækkanir Seðlabankans munu vafalítið koma verðbólgu niður á skikkanlegt stig að lokum. En þær ýta líka undir efnahagslegan og pólitískan óstöðugleika. Þær auka líka hættuna á frekari húsnæðisskorti á næstu árum, sem leiðir okkur einfaldlega aftur í átt að þeim stað sem við erum á í dag: skortur á húsnæði, óstöðugleiki, verðbólga og átök á vinnumarkaði. Það sem þarf er kerfisbreyting. Sú kerfisbreyting þarf að ýta fjármagni, sérstaklega en ekki eingöngu langtíma eiginfjár fjármagni, í átt að því að leysa skortinn á íbúðum. Sá skortur verður eingöngu leystur með því að byggja meira af íbúðum um allt land. Og það þurfa allir að leggjast á eitt. Ríkisstjórnin og Seðlabankinn þurfa að breyta laga- og regluverki til að ýta undir þetta, sveitarfélög þurfa að ýta undir þetta, aðilar vinnumarkaðarins þurfa að ýta undir þetta, lífeyrissjóðir og bankar þurfa að ýta undir þetta. Þetta má kalla Þjóðarsátt hina síðari. Sáttin þar sem við sættumst á að leysa undirliggjandi vandamálið frekar en að berjast um hver ber kostnaðinn af afleiðingum þess. Höfundur er hagfræðingur.
Niðurskurður?!... Jahá sá skal fyrst hefjast inn á Alþingi Íslendinga, með verulegri fækkun á fjöldi Alþingismanna þar á ferð Bakir Anwar Nassar Skoðun
Skoðun Niðurskurður?!... Jahá sá skal fyrst hefjast inn á Alþingi Íslendinga, með verulegri fækkun á fjöldi Alþingismanna þar á ferð Bakir Anwar Nassar skrifar
Skoðun Með aukinni farsæld hefur hlutverk fagmenntaðra sérkennara aldrei verið mikilvægara Sædís Ósk Harðardóttir,Helga Þórey Júlíudóttir skrifar
Skoðun Ákall um kjark Guðbjörg Pálsdóttir,Kolbrún Halldórsdóttir,Steinunn Þórðardóttir,Svana Helen Björnsdóttir skrifar
Niðurskurður?!... Jahá sá skal fyrst hefjast inn á Alþingi Íslendinga, með verulegri fækkun á fjöldi Alþingismanna þar á ferð Bakir Anwar Nassar Skoðun